Несоблюдение сроков сдачи жилья — объективная реальность или национальный вид спорта?

строительство

Кто не слышал историй дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, а то и просто мошенниками, орудующими под прикрытием строительных компаний! Их передают из уст в уста, рассказывают по телевидению, ими пестрит Интернет. Обманутые люди объединяются в виртуальные сообщества и создают сайты, на которых описывают свои леденящие кровь эпопеи, которые смело можно назвать «хождением по мукам».

Вот один такой пример, ничем не отличающийся от тысяч других. В 2003 году началось строительство престижного дома бизнес-класса в небольшом подмосковном городе. Люди начали покупать жилье еще на этапе котлована – всем импонировало поселиться в благоустроенных квартирах площадью 70-140 квадратных метров. Застройщик обещал сдать дом уже через год. Но прошло 8 лет, а дальше нулевого цикла стройка так и не сдвинулась. Компания, начинавшая строительство, признана банкротом, но ситуация от этого не улучшилась. Проект передали другому застройщику, но воз и ныне там.

Чтобы сделать взнос в строительство, многие дольщики продали имевшуюся у них жилплощадь и, надеясь на скорое новоселье, переехали к родственникам или на съемные квартиры. Теперь, увы, они остались без обещанного жилья, без денег и без ясных перспектив на будущее. Возврат средств не избавит их от проблемы — те деньги, которые люди вложили в строительство, сегодня уже не помогут им решить квартирный вопрос, ведь цены на рынке жилья выросли во много раз. Вот и вся история о том, как респектабельные люди, вся вина которых состояла в том, что они хотели улучшить свои жилищные условия, в одночасье превратились в граждан без определенного места жительства.

Ничуть не легче и тем дольщикам, чьи дома все-таки были построены, но так и не заселены жильцами. Такие объекты также могут стоять годами, вызывая у несостоявшихся новоселов слезы отчаяния. Но и им не помогают ни объединение в некоммерческие партнерства дольщиков, ни обращения к чиновникам, ни акции протеста.

Как «непредвиденные обстоятельства» срывают график строительства

Таких примеров немало, и все-таки в большинстве случаев застройщики рано или поздно доводят строительство до логического завершения – заселения жильцов. Сотни домов в Москве и еще больше в Подмосковье уже сданы, и множество объектов находятся в разных стадиях строительства. Есть компании, хотя их и немного, которым даже в тяжелом 2008-м году, в разгар кризиса, удавалось соблюдать сроки.

Конечно, задержка сроков сдачи объекта считается едва ли не обыденным явлением в практике жилищного строительства, но на то есть свои причины, не всегда зависящие от застройщиков. Зачастую смещение сроков сдачи жилья вызывает затянутая процедура согласования проектно-разрешительных документов и их чрезмерно большие объемы. Эксперты говорят, что российская практика согласования является одной из самых сложных и дорогих в мире.

Вторым источником задержки строительства является несвоевременное подведение внешних инженерных сетей. В инвестиционном контракте, который девелопер заключает с коммунальщиками, указано, когда и какие объемы инженерных сетей город должен подвести к строительной площадке. Если условия контракта не выдерживаются, начало строительства (а, соответственно, и его окончание) неизбежно сдвигается на более отдаленные сроки.

Среди других причин задержки можно назвать волокиту с выбором площадки под строительство, затянутый процесс подбора проектировщиков и подрядчиков, поставщиков оборудования и т. д. Если генподрядчик или один из субподрядчиков не выполнит вовремя перенос коммуникаций или выбьется из графика окончания своего этапа работ, срок сдачи дома также может сместиться.

Кроме того, могут вмешаться обстоятельства, не зависящие ни от одного из участников строительства. Например, при рытье котлована могут быть обнаружены памятники древности, имеющие историческую или культурную ценность. В этом случае работы будут приостановлены до тех пор, пока археологи не проведут раскопки. Или, предположим, при рытье котлована были обнаружены не указанные на планах коммуникации. Для их переноса также потребуется некоторое время. Затормозить темпы строительства может и логистическая компания, не доставившая вовремя щебень, цемент или арматуру.

Еще одной причиной являются проблемы финансирования. При ошибочном инвестиционном прогнозе может оказаться, что застройщику не хватает ресурсов для окончания объекта. Деньги, которые девелопер вкладывает в строительство, поступают из двух источников – от банков в виде кредитов и от физических лиц, вносящих средства за будущее жилье на этапе строительства. Когда в 2008 году разразился кризис, банки прекратили кредитование строительных проектов, и резко выросло количество недостроев. Это подорвало доверие потенциальных покупателей к долевому строительству и истощило второй источник финансирования.

Кроме того, работы могут быть приостановлены надзорными государственными органами, уличившими компанию в несоблюдении Градостроительного кодекса РФ, и для этого найдется несколько десятков причин, самая избитая из которых – несоблюдение противопожарной безопасности.

Сложный механизм строительства может лихорадить от нехватки профессиональных кадров. А обнаруженные Госкомиссией недоделки также отодвинут сроки сдачи объекта на неопределенный срок. Отдельной темой является случай, когда задержки связаны с действиями компании, которая заведомо решила обмануть дольщиков.

Как правильно рассчитать сроки строительства?

Выдержать график строительства, заявленный в рекламе нового объекта, в действительности удается единицам компаний. Сплошь и рядом реальные сроки отличаются от первоначально запланированных. Чтобы определить их с достаточной точностью, нужно знать, что срок реализации объекта зависит в первую очередь от его параметров, главными из которых являются масштабы, этажность, готовность коммуникаций, стройматериалы.

На строительство четырехсекционного панельного дома уходит в среднем 8-9 месяцев. Этот срок включает возведение коробки, сооружение коммуникаций, внутреннюю отделку общественных зон, благоустройство придомовой территории. Шестисекционный дом можно построить за год. Возведение обычного монолитно-кирпичного дома занимает около полутора лет. Объекты сложной архитектуры, оснащенные современной инженерией, могут строиться от 2-х до 3-х лет. Но все указанные сроки не учитывают проведения подготовительных работ, включающих освобождение площадки под строительство и подведение инженерных коммуникаций. На это может уйти до 0,5 года.

Если весь процесс возведения жилого объекта «разложить по полочкам», получится несколько этапов.

Первый – подготовительный этап – начинается тогда, когда вся разрешительная документация уже согласована и идет подготовка строительной площадки. В это же время запускается рекламная кампания нового объекта. Первый этап может занять 1-3 месяца.

Вторым этапом можно считать земляные работы – рытье котлована и закладку фундамента. Добавляем еще 2-3 месяца.

На третьем этапе выполняется установка крана и выведение стен до 2-4 этажа.

Последний, четвертый этап, предполагает окончание строительства, отделочные работы и подключение коммуникаций. Если учесть, что ежемесячно строители возводят около 2 этажей, то третий и четвертый этапы могут занять от 9 месяцев до года.

Исходя из вышесказанного, добавим, что полный цикл строительства панельного дома площадью 1-3 секции составляет полтора года, а его монолитного аналога – 2-2,5 года. В зависимости от темпов строительства и сопутствующих обстоятельств может корректироваться и цена.

Виновные наказаны?

Принятие ФЗ №214, установившего более строгие рамки ответственности застройщиков за срыв графика введения объектов, заставило их более внимательно подходить к определению сроков сдачи жилья. Теперь наблюдается обратная тенденция – многие девелоперы склонны оставлять хороший запас времени на случай непредвиденных задержек сдачи объекта.

Эксперты считают, что штрафные санкции, предусмотренные Федеральным законом за срыв сроков, — мера строгая, но справедливая. Даже если срыв произошел по причине, на первый взгляд не зависящей от застройщика, все равно вина лежит на нем – за то, что не предусмотрел всех рисков и не рассчитал возможные задержки.

Степень успешности управления и обеспечения непрерывности финансирования определяет профессионализм компании. Если застройщик рассчитывает только на продажи жилья на этапе строительства, возведение объекта может затянуться на неопределенный срок. Привлечение банковских кредитов, облигационных займов и т. д. делает финансирование более стабильным и не зависящим от текущих продаж.

Хотя принятие закона №214 несколько дисциплинировало строителей, все равно до 90% московской и подмосковной недвижимости сдаются с нарушением заявленных сроков. При этом дольщики не спешат требовать наложения штрафа на строительные компании, так как понимают, что санкции еще больше задержат введение объекта в строй, а это невыгодно ни покупателям, ни самим застройщикам.

Впрочем, попытки инвесторов наказать компании за срыв сроков имеют место, но не всегда приводят к желаемому эффекту. Так, некий покупатель, подписав акт о приемке квартиры, действительно с некоторым опозданием, решил впоследствии обратиться в суд для признания компании виновной в срыве сроков сдачи. Суд отказал истцу, обосновав это тем, что, если у него были претензии к застройщику, ему надо было не принимать квартиру, а требовать у застройщика выплаты неустойки. Подписав документ, он фактически согласился с переносом сроков сдачи дома и поэтому потерял право на возврат денег.

Таким образом, определяя реальные сроки сдачи объекта, нужно делать поправку примерно на полгода на непредвиденные обстоятельства, ответственность за которые должна ложиться не только на застройщика, но и на государство.

 
Статья прочитана 1700 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111