Жильцы против управляющей компании – находите компромиссы и боритесь с произволом. Закон вам в помощь

Жильцы против управляющей компании – находите компромиссы и боритесь с произволом. Закон вам в помощь Окончание строительства дома – всегда большой праздник для дольщиков и покупателей квартир, однако долгожданная радость часто бывает омрачена конфликтами, связанными с многочисленными недоделками и низким качеством исполнения. Порой недовольство жильцов вызывает деятельность управляющей компании (УК) и цены на ее услуги. Однако, поскольку управляющая компания чаще всего является детищем застройщика, в ее руках сконцентрирован мощный жилищно-коммунальный ресурс, который она с успехом может использовать в борьбе против жильцов. Мы попытались глубже разобраться в этой взрывоопасной теме.

Эксперты, имеющие компетенцию в этом вопросе, дают порой кардинально противоположные картины ситуации на рынке жилищно-коммунальных услуг. Одни говорят, что застройщики теперь не так прямолинейны в своих методах, особенно в Подмосковье, где строится большое количество жилья, и очень высока конкуренция. Девелоперы не желают рисковать репутацией ради сиюминутной выгоды, поэтому предпочитают договариваться с жильцами, не вступая с ними в конфликты. А случаи отключения коммуникаций никак не связаны с претензиями к управляющим компаниям, а являются вынужденной мерой воздействия на жильцов, накопивших большие долги или затеявших опасную перепланировку.

Другие эксперты, напротив, считают, что нарушения в сфере коммунальных услуг носят регулярный и массовый характер, и примеров тому полно. Однако и те, и другие признают, что в последнее время ситуация начала меняться к лучшему, и есть надежда, что разрешение таких конфликтов все же войдет в правовое русло.

Согласно жилищному кодексу, собственники в многоквартирных домах сами решают, какой способ управления им выбрать. Но в новых домах на момент сдачи их в эксплуатацию покупатели еще не успевают оформить право собственности. Раньше этим активно пользовались строительные компании, создавая ТСЖ из «своих людей». Но в июне 2011 года такая практика была признана незаконной, и теперь членами ТСЖ могут стать только фактические собственники, имеющие жилье в данном доме.

Конфликты и компромиссы
Наибольшее количество претензий со стороны покупателей квартир вызывает не качество услуг, предоставляемых управляющей компанией, а уровень тарифов, единогласно утверждают все эксперты жилищного рынка. УК, навязанная застройщиком, почти всегда устанавливает завышенные тарифы, пользуясь тем, что у владельцев квартир, подписавших договор на обслуживание, связаны руки, и поменять управляющую компанию они пока не могут.

Еще одна причина конфликтов тоже имеет денежную подоплеку, но связана не с тарифами, а с тем, что управляющая компания, выдавая покупателю ключи от квартиры, «просит» его оплатить услуги ЖКХ с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Законодательство тоже не дает точного ответа на вопрос, с какого момента должны оплачиваться коммунальные услуги. Первоначально в действующем ЖК было однозначно сказано, что обязанности по оплате квартирной платы и коммунальных услуг возникают у покупателя с момента получения права собственности на жилье (пп. 5 п. 2 ст. 153). Но в 2011 году в него было внесено дополнение в виде пп. 6, который гласит, что покупатель, который получил ключи от квартиры после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но до получения права собственности, должен оплачивать услуги с момента фактического вселения.

Так произошло законодательное закрепление сложившейся практики «джентльменских соглашений» между покупателями и застройщиками – первые переезжают в новое жилье еще до оформления собственности, а вторые получают квартплату с момента вселения. Правда, некоторые застройщики толкуют эту норму совсем уж произвольно, но, естественно, в свою пользу. Они начинают требовать, чтобы покупатели оплатили всю задолженность по квартплате и услугам, которая накопилась с момента приемки дома госкомиссией. А это уж совсем ни в какие ворота…

Иногда управляющие компании объясняют свои требования оплаты «коммуналки» до момента передачи покупателю ключей наличием соответствующих норм в региональных законодательствах субъектов РФ. В частности, принято ссылаться на некие постановления правительства Москвы, дающие право требовать с жильцов оплаты услуг, которыми те не пользовались. Но в случае, если региональные законы или иные нормативные акты противоречат Жилищному кодексу, то надо помнить, что именно кодекс имеет верховенство над всеми постановлениями субъектов федерации.

Также нередко происходят конфликты между жильцами и управляющей компанией по причине строительных недоделок. Подобная неприятность случается почти во всех новостройках, и жильцы вполне обоснованно требуют от УК устранения брака. Но тонкость момента состоит в том, что бесплатный ремонт (как любой гарантийный ремонт) производится в течение ограниченного периода времени. По его истечению жильцы будут обязаны устранять недоделки за собственный счет. Понятно, что управляющая компания, действующая в интересах застройщика, всячески тянет с устранением дефектов, дожидаясь завершения гарантийного срока. Еще один вариант – устранение брака средствами, собранными в качестве квартплаты, то есть опять же за счет жильцов.

«Насилие» управляющих компаний в отношении жильцов может проявляться и в таких формах, как навязывание услуг, например, организация службы консьержей, лоббировании интересов определенных ремонтных бригад или производителей стройматериалов, и т. д.

Не будут брать – отключим воду (и электричество)!
Чтобы принудить «строптивых» жильцов подписать договор на обслуживание определенной управляющей компанией, к ним могут применяться не вполне законные методы. Собственно репрессивных мер в запасе у УК всего две – не пускать людей в купленное жилье или же отключить в их квартирах воду и электричество.

Первый метод – это уж совсем варварское действие, к тому же отдающее уголовщиной. Этот барьер преодолевается довольно легко – собственник направляется в отделение полиции и описывает в заявлении произвол управляющей компании. После этого он возвращается в сопровождении сотрудников полиции, которые обеспечивают ему проникновение в квартиру.

Главная трудность для собственника в этой ситуации – не дать спровоцировать себя на агрессию. Если жилец накинется с кулаками на охранника, не пускающего его в квартиру, он будет автоматически переквалифицирован из потерпевшего в обвиняемого, чего, собственно, и добивается УК.

Отключение коммуникаций – тоже довольно спорный метод. Дело в том, что управляющая компания не имеет права внезапно, без предупреждений и уведомлений, отключить потребителя от снабжения жизненно важными услугами. Действия УК регулируются Постановлением Правительства РФ №354 от 6 мая 2011 года, в котором прописан порядок предоставления коммунальных услуг жителям многоквартирных домов. Даже в отношении должника предусмотрено направление письменного уведомления, в котором ему предлагается погасить долг в течение 30 дней. Если за этот срок неплательщик не погасит задолженность, исполнитель может ввести в отношении него ограничение на снабжение услугой, но опять же – с предварительным письменным извещением за трое суток, которое ему надо доставить под расписку. И только если в течение еще 30 дней с момента введения ограничения долг не будет оплачен, собственнику приостанавливают предоставление услуги, кроме отопления, а в многоквартирных домах – еще и холодного водоснабжения. При этом, опять же, потребителю должны за 3 дня вручить лично в руки письменное извещение.

Из всего вышесказанного следует одно – что внезапное и необъяснимое отключение жильца от услуги абсолютно незаконно.

Линия защиты
Теперь давайте рассмотрим главный вопрос – как жильцам совладать с беспринципной управляющей компанией, и возможно ли такое в принципе? Если действовать строго по закону, то первым делом надо составить в адрес УК письменную претензию. Ее нужно вручить лично и получить на руки подтверждение того, что документ принят и зарегистрирован под таким-то номером. Если в УК претензию принимать не желают, то можно переслать ее заказным письмом по почте, заручившись уведомлением о вручении и описанием вложения.

Вряд ли претензия владельцев квартир подействует на управляющих отрезвляюще, но даже формальный ответ может послужить орудием борьбы за интересы жильцов. Впрочем, если не будет никакого ответа – тоже неплохо.

Следующее действие – обращение в надзорные органы. Это может быть жилищная комиссия, или даже прокуратура. А можно и сразу в суд.

Есть еще один способ, не безупречный с точки зрения этики, но, тем не менее, весьма эффективный. Предлагается выполнить требования УК и заплатить сумму, какую она потребует. А после получения ключей и вселения не платить квартплату ровно столько месяцев, за сколько было уплачено, под тем предлогом, что УК путем шантажа заставила заплатить вперед. Конечно, управляющая компания попытается надавить на владельца квартиры, но единственное, что можно сделать в этой ситуации – обращаться в суд, а там позиции эксплуатирующей организации будут очень и очень непрочными. Ведь в суде истцу придется доказать правомерность своих претензий к собственнику квартиры, а сделать это будет непросто.

Как видим, управляющие компании, созданные застройщиками, нередко действуют в нарушение закона, но бороться с ними можно, если противопоставить произволу правовую грамотность и выдержку. К тому же деятельность УК контролирует большое количество государственных органов.

Коротко о разном
Для чего строительные компании создают подконтрольные им УК? Основная цель, которая при этом преследуется, — облегчение передачи в эксплуатацию объектов, имеющих проблемы с качеством исполнения. Но если жильцы недовольны деятельностью навязанной застройщиком компании, ничто не мешает им отказаться от ее услуг. Для этого нужно организовать ТСЖ, которое проголосует за смену исполнителя, и пригласить другую УК.

Компании, занимающиеся строительством частных домов и таунхаусов, напоминают, что обслуживание и эксплуатация подобной недвижимости обходится гораздо дороже городской квартиры. Некоторые покупатели, приобретающие собственность за городом, зачастую бывают не готовы к таким тратам, и начинают обвинять в завышении тарифов управляющую компанию.

На стоимость проживания в коттеджных поселках влияет дороговизна обслуживания протяженных инженерных коммуникаций. Еще одна затратная статья – благоустройство территории, которое включает очистку дорог, уборку мусора, содержание газонов, спортивных и детских площадок.

Размер платежей может несущественно варьироваться в различных поселках, но реестр обязательных трат везде примерно одинаков. В среднем расходы владельцев загородной недвижимости бизнес-класса составляют около 15 тысяч рублей ежемесячно, не считая коммунальных платежей (электричество, воду, газ). В элитных поселках стоимость ежемесячного обслуживания начинается от 20 тысяч рублей.

Метки текущей записи:

 
Статья прочитана 1111 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111