Заключительный этап сделки: подписываем и регистрируем договор

Оформление сделки

Ну, вот, сделка вышла на финишную прямую, и обе стороны исполнили все, что от них зависело, чтобы завершающий этап купли-продажи прошел безупречно. До подписания итогового документа еще можно было пойти на попятную. Какие последствия имел бы для сторон отказ от сделки? Скажем сразу – не катастрофические. Несостоявшийся покупатель потерял бы внесенный аванс, а продавец в этом случае вообще ничего не теряет. Но после подписания все пути назад отрезаны. Теперь у квартиры другой владелец, и изменить это можно, только обратившись в суд.

Что выбрать – нотариуса или ППФ?

Первый шаг к завершению сделки – это, конечно, подписание договора купли-продажи. В 90-е годы этим занимались нотариусы. Но в 1999 году появился закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который создал специальный государственный орган, взявший на себя функцию регистрации недвижимости. С тех пор он пережил несколько видоизменений, и в результате стал именоваться Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, или, в просторечии, Росреестром. Чтобы не дублировать функции государственной организации, обязательное нотариальное оформление было отменено, и теперь сделку с недвижимостью можно заключать в простой письменной форме (ППФ).

Но, как и большинство законов, этот тоже предполагает несколько исключений. Во-первых, нотариус обязательно нужен для составления договоров ренты. С чем это связано? Надо думать, с тем, что жилплощадь сдают в основном пенсионеры, и подпись нотариуса служит пожилым людям дополнительной гарантией надежности сделки. Во-вторых, обязательно заверяются договоры ипотеки. Поговаривают, что составители документа сделали уступку банкам, которые таким образом хотели обезопасить себя от заемщиков, желающих оспорить договор в суде. В-третьих, нотариальное заверение осталось обязательным для оформления документа уступки права требования. И кому это нужно? Тайна сия велика есть.

Кроме того, стороны могут просто пойти к нотариусу по обоюдному соглашению – закон этого не запрещает, хотя и не считает обязательным. Но вот есть ли в это необходимость?

Главный аргумент сторонников нотариального заверения – нотариус является дополнительной гарантией надежности. Якобы он и документы лишний раз проверит, и дееспособность сторон, и сделает все так, что комар носа не подточит. Кроме того, согласно закону, нотариус отвечает всем своим имуществом за каждый заключенный договор. Если что-то пойдет не так, и документ признают недействительным, он должен будет возместить пострадавшей стороне ущерб.

Но за этими идеальными теоретическими выкладками стоит сухая и не очень приятная статистика, которая говорит, что не было еще случая в практике, чтобы нотариус выплатил компенсацию своим клиентам. И это при том, что процент оспариваемых в суде сделок не так уж мал. Что же касается проверки документов, то нотариусы пользуются теми же инструментами, что и риелторы, и никаких особенных рычагов в их руках нет и не было. А для проверки дееспособности сторон существуют профильные лечебные заведения — психоневрологический и наркологический диспансеры, которые и установят степень вменяемости владельца недвижимости.

Строго говоря, никакой практической необходимости в заключении нотариально заверенного договора нет, ибо ППФ имеет такой же юридический вес, как и документ, заверенный нотариусом. Участники сделки делают это скорее для собственного успокоения. Но если договор будет оспорен третьими лицами, то спор будет решаться в суде, независимо от того, подписывали ли стороны ППФ или заверяли документ у нотариуса. Опять же, государственная регистрация обязательна для всех форм договоров.

И не забывайте о том, что услуги нотариуса в Москве обходятся вовсе не дешево. С суммы до 1 миллиона рублей берется 1% от стоимости, а от 1 до 10 миллионов – 0,75% стоимости. Сюда нужно добавить от 2,5 до 7 тысяч рублей за техническую работу. В итоге за оформление сделки стоимостью 7 миллионов рублей набегает «неслабая» сумма в виде 60 тысяч рублей.

Кому доверить составление договора?

Еще один насущный вопрос – кто составит текст документа и проследит за тем, чтобы он отвечал букве закона? Если вы все же обратились к нотариусу, он и займется оформлением договора. Если решили составить ППФ, то не нужно обольщаться насчет «простоты» простой письменной формы – она ой как непроста, особенно на взгляд неспециалиста. Чтобы грамотно составить текст договора, нужно разбираться в этом деле – знать, какие пункты важны, какие несущественны, а какие и вовсе не нужны. Если в форму или содержание договора вкрадется ошибка, в Росреестре его не зарегистрируют.

Но не нужно расстраиваться — людей, предоставляющихуслуги по оформлению ППФ, в околоквартирной сфере великое множество, и вы их легко найдете. Во-первых, если вы привлекли к решению вопроса риелторскую фирму, в ее штате, вероятнее всего, имеются юристы, которые и составят текст договора. ППФ может написать также любой практикующий юрист, знакомый с рынком недвижимости.

Не нужно забывать и о так называемых «регистраторах», набивших руку в составлении текстов. Люди, которые занимаются этим отхожим промыслом, связаны тесными узами с Росреестром и лучше всех осведомлены о требованиях, которые там предъявляют к договорам. Так что составленный регистратором документ будет стопроцентно надежным – комар носа не подточит!

Проще москвичам – они могут пойти в НП «МосГорУслуга», организованное при Правительстве Москвы, которое в числе прочего предлагает составление и подачу документов на регистрацию.

К кому бы вы ни обратились, услуги любого из вышеперечисленных специалистов обойдутся вам в разы дешевле, чем составление договора у нотариуса – от 10 до 15 тысяч рублей.

Регистрация – самый важный этап сделки

Если встать на позицию сторон, заключающих сделку, самыми трудными и ответственными покажутся подготовительные этапы – «смотрины» квартиры, торг, сбор документов, согласование многочисленных вопросов. А собственно регистрация представляется чисто техническим актом. Но именно после регистрации в ЕГРП (Едином государственном реестре прав) квартира считается проданной, и у нее появляется новый владелец.

Где и как происходит регистрация?

Росреестр представлен в Москве несколькими отделениями. Вы можете обратиться в одно из них, независимо от места жительства, что очень удобно. Подготовьте договор купли-продажи и остальные документы, необходимые для регистрации, а также не забудьте справку об уплате госпошлины. Ее стоимость необременительна для физических лиц – 1 тысяча рублей. Для юридических лиц она составляет 15 тысяч рублей. Участники сделки должны лично присутствовать при регистрации. Если такой возможности нет, пришлите своего представителя, но его полномочия должны быть подтверждены нотариально заверенной доверенностью. Закон требует зарегистрировать сделку в течение месяца. На деле это происходит еще быстрее – в Москве регистрация занимает не больше 12-14 дней.

Для пользователей ипотечных кредитов этот срок еще короче – такие договоры регистрируются в течение 5 дней. И это еще раз доказывает, как хорошо банки умеют лоббировать свои интересы.

Единственное неудобство, которое поджидает клиентов Росреестра в Москве, – очереди, которые отнимают много времени. Поэтому выделяйте для посещения этого учреждения целый день и приезжайте пораньше, с самого утра. В Подмосковье ситуация еще сложнее – чтобы попасть на прием, там люди занимают очередь с вечера, а то и за несколько дней.

Привлекаем к регистрации посредника

Если же у вас нет возможности или желания стоять в очереди, для регистрации квартиры можно нанять профессионала, предварительно оформив на него доверенность, стоимость которой составляет порядка 1 тысячи рублей.

В качестве посредника можно пригласить «регистратора». Его услуги обойдутся вам еще в 7-10 тысяч рублей. Если же вы работаете с агентством недвижимости, цена будет несколько меньше – в пределах 5-6 тысяч рублей, а то и вовсе «даром» — то есть в счет комиссии агентства.

Договор зарегистрирован – можно и деньги получить!

Но вот договор подписан и зарегистрирован в Росреестре. Наступает последний и, пожалуй, самый долгожданный этап заключения сделки. Получив на руки свой экземпляр договора,продавец может отправляться в банк, где его ждет заветная депозитарная ячейка с деньгами.

О том, как используется банковская ячейка для заключения сделок с недвижимостью, вы можете подробнее прочитать в нашей статье «Квартирная сделка: как лучше передать деньги продавцу от покупателя?» от 8 мая. От себя добавим, что на сегодняшний момент более удобного канала передачи денег от покупателя продавцу, чем банковская ячейка, не существует.

Дополнительные материалы:

Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество

Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества

 
Статья прочитана 1711 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Комментарии к записи "Заключительный этап сделки: подписываем и регистрируем договор"

Посмотреть последние комментарии
  1. Около 50% покупателей первичной и вторичной недвижимости не придают должного значения платежным документам, подтверждающим оплату приобретенного жилья.

    Стоит отметить, что расторжение любого договора, в том числе направленного на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, инвестиционный договор, предварительный договор и т.д.), возможно только по причине его неисполнения. Вышеупомянутое неисполнение может выражаться банальным отсутствием платежного документа. Именно поэтому необходимо требовать расписку при оформлении отношений между физическими лицами и платежное поручение или чек контрольно-кассовой машины с приходным кассовым ордером в отношениях с юридическими лицами. Акт о взаиморасчетах — это дополнительное относимое доказательство, свидетельствующее об исполнении финансовой составляющей договора.

    При отсутствии у покупателя указанных выше платежных документов (расписки, платежного поручения, чека с приходно-кассовым ордером) возникает 100%-ная вероятность возможного расторжения договора, если с таким требованием продавец недвижимости обратится в суд. Итог подобного обращения всегда один: при расторжении договора продавец вернет в свою собственность
    проданное им имущество, при этом данный возврат будет осуществляться на безвозмездной основе, так как доказательств получения денежных средств от продавца покупатель предоставить не сможет.

    В соответствии с действующим законодательством и сложившейся судебной практикой, покупателям недвижимого имущества рекомендуется в обязательном порядке требовать от продавца расписку или чек контрольно-кассовой машины в качестве подтверждения получения денежных средств за проданное имущество. Если же расчет осуществляется по безналичному платежу, необходимо хранить платежное поручение, свидетельствующее о перечислении денег.

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111