Ввод новостройки в эксплуатацию – что вместо «госкомиссии»?

Ввод новостройки в эксплуатацию – что вместо «госкомиссии»? Ввод новостройки в эксплуатацию – всегда радостный и долгожданный момент для покупателей квартир и дольщиков. Он дает старт приятным хлопотам – оформлению права собственности на долгожданную недвижимость и началу ремонтных работ. Процесс приемки завершенного объекта мы по традиции продолжаем именовать «госкомиссией», хотя никаких госкомиссий уже давным-давно нет в помине.

Этот орган существовал до конца 2004 года, когда был принят новый Градостроительный кодекс. В состав госкомиссии включали специалистов из различных городских организаций, отвечающих за функционирование отдельных систем объекта – органов, контролирующих соблюдение архитектурно-строительных стандартов, проектных организаций, пожарного и санитарного контроля, МЧС и др. Каждая отдельная инстанция должна была дать собственное заключение о готовности объекта, и только тогда дом мог быть сдан в эксплуатацию. С введением Градостроительного кодекса процедура была значительно упрощена.

Сегодня порядок ввода в эксплуатацию завершенной новостройки регламентируется всего двумя документами – статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон № 190-ФЗ) и «Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ», принятым правительством РФ 1 февраля 2006 года. Они гласят, что приемка новостроек производится местными органами власти. В Москве эту функцию осуществляет Комитет строительного надзора, находящийся в подчинении у правительства Москвы, а в Подмосковье – государственные администрации или органы местного самоуправления.

Готовность номер «раз»
Чтобы получить одобрение территориальных органов госстройнадзора, новостройка должна быть полностью подготовлена к эксплуатации. Задача застройщика – собрать всю необходимую исполнительную документацию, подписать все акты, заключить договоры на эксплуатацию и техобслуживание. И, конечно, на объекте должен быть выполнен весь комплекс строительно-монтажных работ, введены в строй инженерные системы, подключены электричество, отопление, вода, канализация и лифты, то есть, дом должен быть готов для вселения жильцов.

Когда начинать ремонт?
Многие строительные компании разрешают новоселам занимать свои квартиры задолго до ввода дома в эксплуатацию и оформления прав собственности на жилье. Им выдают ключи и позволяют начать ремонтные работы – просто чтобы не терять время. Как правило, к этому моменту все внутридомовые системы уже нормально функционируют.

Но в последнее время, похоже, ситуация начинает меняться. Компании все чаще запрещают жильцам начинать отделку квартир до подписания акта приема-передачи и ввода новостройки, чтобы не попасть под действие административной статьи 9.5 КРФоАП, по которой застройщику может грозить крупный штраф.

Итоговая проверка и получение разрешения на ввод
После завершения всех строительно-монтажных работ генподрядчик направляет в адрес владельца земельного участка (застройщика) так называемую «предъявительскую» — письмо, в котором сообщается об окончании работ и готовности объекта к итоговой проверке.

Проверку осуществляет комиссия, назначенная Комитетом государственного стройнадзора Москвы или Главгосстройнадзором Московской области, если речь идет о приемке новостройки в Подмосковье. Качество работы подрядчика должны проконтролировать специалисты разных профилей – пожарные инспекторы, сантехники, электрики, санэпиднадзор и т. д. Их задача – проверить всю исполнительную документацию и удостовериться в том, что выполнение работ соответствует действующим строительным регламентам и проектной документации. По результатам проверки выдается «Заключение о соответствии» (ЗОС), которое подтверждает, что нарушений и недостатков во время проверки выявлено не было. После получения ЗОСа органы строительного надзора выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Что касается участия дольщиков в работе комиссии по приемке объекта, то оно не предусмотрено нормативными документами. Однако это не означает, что инвесторы не имеют никаких прав и не могут влиять на ситуацию. В соответствии со статьей 30 Конституции РФ, дольщики могут создать общественную организацию, которая бы защищала их интересы и участвовала в процессе.

«Поляна» для чиновников и ее влияние на процедуру приемки объекта
Для широких кругов общественности не является секретом, что многих чиновников и застройщиков связывают «дружеские» отношения. В определенных кругах является давней традицией перед приемкой дома «накрывать поляну» для лиц, от которых зависит, насколько быстро и гладко пройдет процедура приемки.

Отсюда возникает вопрос, не являются ли личные связи между застройщиками и чиновниками помехой качественному строительству? По мнению экспертов, близкое знакомство не имеет никакого отношения к качеству работ, а вот на скорость их выполнения и процесс сдачи дома – определенно оказывает влияние.

Застройщик, наладивший контакт с органами власти, приобретает в лице чиновников коллег и партнеров, с которыми быстрее решаются даже самые сложные вопросы. Дружеские связи значительно облегчают ведение дел и создают атмосферу прозрачности и доверительности. Следовательно, повышается вероятность того, что сдача дома пройдет гладко и в кратчайшие сроки, без задержек и проволочек, а также без намеренного затягивания процесса. Что же касается традиции «накрывания поляны», то, по словам экспертов, нет ничего плохого в том, чтобы отметить завершение хорошего дела дружеским застольем.

Однако это не значит, что личное знакомство является гарантией получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Объективным основанием для отказа может стать отсутствие необходимых документов, несоответствие параметров объекта проектной документации или градостроительному плану земельного участка, и другие нарушения.

Устранение недоделок
Что делать новоселам, которые столкнулись с фактами строительных недоделок, несмотря на то, что дом был сдан в эксплуатацию в соответствии со всеми строительными нормами? Закон №214-ФЗ о долевом строительстве устанавливает гарантийный срок не менее 5 лет, который должен быть прописан в договоре.

Если в течение этого периода времени был обнаружен строительный брак, подрядчик обязан устранить его за свой счет. В случае отказа подрядной организации от своих обязательств или попыток затянуть исправление огрехов застройщик может сделать это средствами, зарезервированными в качестве гарантийного удержания.

К сожалению, на практике жильцам и подрядчику зачастую не удается найти общего языка, и тогда остается только один выход – обращение в суд и длительная тяжба.

В случае, когда брак обнаруживается по истечении гарантийного срока, собственникам жилья приходится устранять дефекты собственными силами. Существует и еще одна схема, по которой застройщик передает часть средств, недоплаченных подрядчику, в распоряжение управляющей компании для устранения обнаруженных недоделок.

 
Статья прочитана 7330 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111