Вторичный рынок недвижимости: стабильность, переходящая в застой

Вторичный рынок недвижимости: стабильность, переходящая в застой Московский рынок вторичной недвижимости вошел в фазу стабильности. Остались в прошлом времена, когда цены на жилье менялись, что ни месяц. Нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать словами «отсутствие ажиотажа» и «спокойствие». Казалось бы, что может быть лучше – тишь да гладь. Но не будем забывать, что на рынке присутствуют несколько игроков, преследующих противоположные цели. И то, что хорошо для покупателей, может не соответствовать интересам продавцов или профессиональных посредников. Мы попытаемся разобраться, кого на рынке недвижимости не устраивает постоянство, и для кого устойчивость – не благо, а источник неприятностей.

Покупатели: стабильность – хорошо, но нет выбора
Принято считать, что стабильность цен играет на руку покупателям. Действительно, когда ситуация с ценами не меняется каждые несколько дней (а ведь были времена, когда стоимость квартир повышалась на 10% ежемесячно), есть время оглядеться и выбрать наилучшее предложение, не опасаясь, что риелтор сообщит об очередном удорожании понравившейся квартиры. Наоборот, появилась возможность поторговаться, и почти в каждом случае покупателю удается добиться от продавца небольшой, но гарантированной скидки. Имея достаточно времени для принятия решения, можно взвесить все «за» и «против», и не спеша выбрать квартиру, подходящую по цене и другим критериям.

Итак, стабильность – это благо для покупателя. Но подобная идиллия имеет и обратную сторону. Профессиональные риелторы стали обращать внимание на такое явление, как дефицит ликвидных объектов на вторичном рынке. Вероятно, это может быть связано с тем, что владельцы наиболее «лакомых кусочков» надеются, что после затишья все же «грянет буря», и цены снова полетят вверх, как это было в золотые предкризисные годы. Те, кому некуда спешить, придерживают продажу своего товара до лучших времен, а пока покупателям приходится довольствоваться теми вариантами, которые попадают на рынок по чистой необходимости, что называется, от безвыходности. Отсюда – сокращение количества привлекательных вариантов и отсутствие разнообразия.

Вторая тенденция, о которой говорят специалисты, — снижение покупательской способности населения, которое стало особенно заметно за последний год, что может говорить о предкризисном или даже кризисном состоянии рынка. Ограниченные в средствах покупатели стараются выбирать варианты, привлекательные с точки зрения цены. Понятно, что дешевых предложений на рынке не так уж много, и они являются предметом наибольшего спроса.

Продавцы: или уступать, или ждать
А вот продавцы в нынешней ситуации чувствуют себя крайне неуютно. Избалованные почти четвертьвековым ажиотажным спросом на недвижимость, они с трудом привыкают к новым реалиям. То ли дело раньше – цены росли, как на дрожжах, а спрос на жилье все равно бежал впереди предложения. На каждую квартиру приходилось по десятку покупателей, и это позволяло продавцам чувствовать себя очень вольготно – повышать цены, менять условия, добавлять все новые и новые требования. Покупатели терпели и платили.

Но времена изменились, и квартиры уже не разлетаются, как горячие пирожки. Время экспозиции недвижимости на рынке значительно увеличилось, и редкому продавцу удается быстро найти клиента на выгодных условиях. Да и покупатель нынче пошел разборчивый – завел привычку торговаться. А тут еще и цены начали движение вниз – не слишком резко, но все же… Среднее падение за лето этого года составило 1,02%. По сравнению с 2011 годом однокомнатные квартиры в среднем подешевели на 40 тысяч рублей, двухкомнатные – на 70 тысяч, ну, а «трешки» — на 50 тысяч. Особенно тяжело приходится риелторам, работающим в Подмосковье. Жилой фонд здесь изношен, зато строится много нового жилья, которое составляет серьезную конкуренцию вторичному рынку.

Выходов у продавцов в сложившейся на рынке ситуации немного – либо ждать покупателя, который даст реальную цену, либо соглашаться на торг. Здесь все зависит от ситуации, в которой находится продавец. Если спешить некуда, то можно запастись терпением и надеждой на повышение цен. А те, кто срочно нуждается в деньгах, вынуждены идти на уступки.

«Альтернативщики»: лучше, чем раньше
Однако продажи и покупки недвижимости в чистом виде на вторичном рынке происходят не так уж часто. Гораздо больше совершается альтернативных сделок, при которых продажа одной квартиры почти немедленно влечет за собой покупку другой, иногда – лучше и дороже, порой — меньше и дешевле. Улучшая качество жизни, «альтернативщики» вынуждены добавлять накопленные или заемные деньги. Порой покупатели идут на худшие условия, и в этом случае выводят часть денег из недвижимого имущества.

По наблюдениям экспертов, в среднем альтернативные сделки занимают от двух до шести месяцев. Стабильность на вторичном рынке играет на руку их участникам – можно не спеша завершить расчеты, не опасаясь непредвиденных потерь из-за ценовых скачков.

Единственная разновидность альтернативщиков, у которой нет времени на долгое изучение рынка и бурные торги, — это участники сделок, привлекающие для покупки ипотечные средства. Чтобы получить возможность расширить жилплощадь или повысить класс жилья за счет кредита, надо сначала взять заем, а потом получить одобрение банка на покупку. И проделать это максимально оперативно.

Риелторы: стабильности – да, стагнации – нет!
Кроме собственно продавцов и покупателей недвижимости, есть еще одна категория заинтересованных людей — профессиональные игроки, к числу которых относятся риелторы, юристы, банки, выдающие ипотечные кредиты. Их отношение к нынешней ситуации двоякое. С одной стороны, они с одобрением относятся к наступившей стабильности. Ушли в прошлое времена, когда приходилось отменять две трети подготовленных сделок из-за стремительного взлета цен. Стабильность принесла с собой предсказуемость и уверенность – то, чего так не хватало в годы квартирного ажиотажа.

Но есть и другая сторона стабильности – вялость рынка, малое количество совершаемых сделок и, как следствие – падение прибылей. Конечно, это не устраивает риелторов. Напротив, когда стоимость квадратного метра изменяется в ту или иную сторону, количество сделок резко возрастает. Активный рынок стимулирует продавцов и покупателей к быстрому принятию решений. Если цены растут, у покупателя нет времени для длительных раздумий. Поэтому, осмотрев 2-3 квартиры, он спешит внести аванс, чтобы удержать подходящий вариант. На стабильном рынке в спешке нет необходимости, есть время все тщательно обдумать, сравнить и поторговаться. А если рынок падает, то спешить тем более некуда – завтра цены будут еще привлекательнее.

Что касается банков, им тоже приходится нелегко. В условиях стабильного рынка наблюдается снижение спроса на ипотечные займы. Чтобы привлечь внимание потенциальных заемщиков, банкам приходится вести агрессивную маркетинговую политику.

Изменений не предвидится
Что ожидает рынок недвижимости в будущем? Трудно сформулировать прогноз на более-менее длительную перспективу, но можно рискнуть предположить, что в ближайшее время резких скачков цен не будет. Чтобы это случилось, нужен рывок в развитии экономики, а его-то как раз и не предвидится. Падения цен, скорее всего, тоже не будет. Значит, рынок продолжит пребывать в состоянии стагнации (или стабильности, если хотите).

Между тем, аналитики отмечают некоторую тенденцию к росту цен, но она вряд ли превратится в долгосрочный тренд. Рынок отыграет летнюю коррекцию и вернется к прежнему состоянию. Толчок к выходу из посткризисной «спячки» ему могут дать только серьезные структурные изменения мировой экономики, а их, похоже, не ожидается.

Бывает так, что необходимость решения квартирного вопроса назрела, но надежда на то, что завтра рынок предложит более выгодные условия, удерживает гражданина от действенных шагов. Как же быть в этом случае? Эксперты советуют — действовать нужно, исходя из нынешних реалий, и не откладывать важные дела «на потом». Возможно, «синица в руках», но сегодня, окажется гораздо лучше, чем завтрашний «журавль в небе».

Метки текущей записи:

 
Статья прочитана 250 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111