Вступили в силу новые правила регистрации сделок с недвижимостью. Чего следует ожидать участникам рынка?

Вступили в силу новые правила регистрации сделок с недвижимостью. Чего следует ожидать участникам рынка? С 1 марта текущего года сделки с недвижимостью регистрируются по новым правилам, в которых количество процедур регистрации сокращено с двух до одной. Не все граждане уже имеют представление об изменениях в порядке оформления сделок, поэтому мы сочли необходимым прояснить некоторые детали.

Как это было
В соответствии со старыми правилами, продавцу и покупателю недвижимости приходилось проходить две процедуры. Первая из них – государственная регистрация договора, которая должна была сопровождать заключение сделки. Предполагалось, что после этого стороны будут заниматься проведением расчетов, передачей объекта и подписанием акта приема-передачи, и только после этого снова явятся в Росреестр для проведения второй процедуры — государственной регистрации перехода права собственности. Она задумывалась законодателем для того, чтобы дополнительно обезопасить участников сделки. Напомним, что эти правила существовали с момента принятия в 1998 году Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако гарантии, предусмотренные законодателями, остались невостребованными. Стремясь максимально сократить время заключения сделки, заявители старались одновременно зарегистрировать и договор, и право.

Система оказалась перегружена лишними формальностями, которые только затягивали процесс оформления сделки. Сторонам приходилось подавать четыре заявления вместо двух и платить две госпошлины вместо одной. Регистраторам тоже добавлялось лишней работы.

Таким образом, законодатель, упростив оформление сделки, убрал неработающие правила и приблизил регистрационные процедуры к уже существующей практике. Ну, а для нежилых помещений регистрация договора никогда и не требовалась, формальности ограничиваются регистрацией перехода права собственности.

Новые правила сформулированы в статье 8.1 ГК РФ. Одновременно были внесены изменения, связанные с отменой государственной регистрации сделок, в статьи 558, 560, 574 и 584 ГК РФ. Но они относятся к сделкам, заключенным только после 1 марта 2013 года. Все договоры, датированные более ранними сроками, оформляются по старым правилам. Такие случаи маловероятны, но возможны.

Статья 8.1 – о чем она?
Новая статья 8.1 регулирует вопросы, связанные с правами на недвижимое имущество и осуществляемые с ним сделки. Хотя статья довольно объемна, она в значительной мере представляет собой компиляцию из положений других законов. Так, п. 3, регламентирующий порядок подачи бумаг на государственную регистрацию и право на нотариальное оформление сделки, не несет ничего принципиально нового. В Пункте 6 напрямую увязывается правообладание и запись в государственном реестре. Право собственности действительно до той поры, пока в ЕГРП нет записи, свидетельствующей об обратном. Это положение зафиксировано в Законе «О государственной регистрации…», так же, как и п. 9, который гласит, что в случае незаконного отказа в регистрации сделки государство обязуется возместить убытки за свой счет.

Кроме того, в закон внесены некоторые нормы, относительно которых должны быть сделаны разъяснения. В том виде, в каком они существуют сейчас, работать они не могут, так как прописаны в самых общих чертах. Вопросы эти должны быть детализированы в подзаконных актах, которых пока не существует. В качестве примера приведем п. 7, в котором говорится о возможности внесения в запись ЕГРП отметки о возражении от имени лица, зарегистрировавшего соответствующее право ранее. Дальше начинаются вопросы. Куда будет вноситься отметка? Будет ли она показываться при запросе информации из реестра? Если да – то придется менять правила ведения реестра. Как будет происходить аннулирование отметки? Закон гласит, что, если в течение 3-х месяцев лицо, инициировавшее ее внесение, не оспорит в суде зарегистрированное право, отметка будет аннулирована. Если истцу будет отказано в иске, то ЕГРП вправе гасить отметку, но после суда какой инстанции это можно сделать? В общем, как видите, пока вопросов больше, чем ответов.

Вопросы, вопросы…
Читателей также интересует вопрос, требуется ли теперь согласие супруга при осуществлении сделок с недвижимостью. Эксперты рынка недвижимости утверждают, что никаких изменений в этом вопросе новые правила не внесли. То есть если раньше согласие супруга (супруги) требовалось для продажи недвижимости, то оно нужно и сейчас. Что касается покупки жилья, то согласовывать его со второй половиной и раньше не надо было, и в этом пункте тоже ничего не изменилось. Правда, профессиональные риелторы все же рекомендуют согласие оформлять. Так, на всякий случай.

Также часто задается вопрос, с какого момента отсчитывается срок владения объектом налоговой инспекцией – после заключения договора или регистрации собственности? В законе сказано, что, как и раньше, отсчет идет от момента регистрации сделки.

Еще одна проблема – банки, которые не успели отреагировать на новые правила игры и ставят перед продавцами заведомо невыполнимые условия. В связи с этим у последних нередко возникают проблемы с открытием банковской ячейки. Конечно, со временем банки внесут изменения в свои типовые договоры, и проблема будет решена. Пока же коммерческие структуры заметно осложняют жизнь гражданам, участвующим в сделках с недвижимостью.

Мнения практиков…
Руководители отделов продаж и риелторы по-разному отзываются о новых правилах. Говорят, что в новых условиях нужно внимательнее относиться к составлению договоров аренды банковских ячеек, чтобы продавец не остался и без квартиры, и без денег.

Многие эксперты предупреждают о необходимости плавного и постепенного проведения реформ на рынке недвижимости, так как радикальные изменения могут оказаться крайне болезненными для участников рынка. В целом же признается, что движение идет в направлении создания системы «одного окна», когда сделки будут оформляться быстро и без бумажной волокиты.

Положительным моментом считается введение одной регистрации вместо двух. Благодаря этому затраты при сделке уменьшились на 1 тысячу рублей. Также профессионалы приветствуют ожидаемую отмену расчета наличными деньгами. По их мнению, это позволит сделать процедуры с недвижимостью более прозрачными.

… о нотариальном оформлении
Гендиректор АН «Квартал Риэлти» Сергей Лушкин акцентировал внимание на п. 3 нового закона, который предусматривает нотариальное оформление сделок, которые влекут за собой возникновение, прекращение или изменение имущественных прав, подлежащих государственной регистрации. Поэтому, если впоследствии в других законах будут сделаны изменения, требующие нотариального удостоверения конкретных видов сделок, это не будет идти вразрез с условиями ГК. Таким образом, вдобавок к уже существующим налогам на землю, на имущество и на прибыль с продажи недвижимости, рынок приобретает еще одну платную инстанцию – нотариуса. Соответственно, нотариальное сообщество получит еще один источник заработка, а население – еще один налог.

Об этом же говорят и другие участники рынка недвижимости, которые предвидят, что со временем в гражданском законодательстве будет закреплена норма обязательного нотариального удостоверения всех договоров по недвижимости. Такая практика существует во многих странах Европы.

Однако на этом пути предстоит большая работа по повышению профессионализма и культуры нотариусов, усилению их ответственности, установлению доступных и прозрачных расценок на услуги. Следствием этих усовершенствований должен стать рост уровня общественного доверия к работе нотариуса.

… о безопасности
Есть опасения, что новый закон открывает простор для мошеннических или корыстных схем. Однако эксперты утверждают, что пока о таких случаях не слышали, хотя, если бы мошенники нашли в законе лазейки для нечистоплотных афер, это стало бы известно в первую очередь профессиональному сообществу. Напротив, эксперты считают новые нормы более понятными и логичными.

Теперь условием доступа продавца к банковской ячейке является наличие договора купли-продажи, зарегистрированного в государственном реестре на имя покупателя, или выписки из ЕГРП на него же. Как видите, никаких рисков условия доступа к ячейке не несут ни для покупателя, ни для продавца.

Глава юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская считает, что продавец не стал менее защищенным после принятия поправок в правила регистрации недвижимости. Ведь права собственности переходят к новому владельцу только после регистрации. Значит, если договором оговорено открытие банковской ячейки при предъявлении государственной регистрации перехода права, проблем с доступом к деньгам у продавца быть не должно.

… об «ограничении права собственности»
Также обращается внимание на новое понятие – «ограничение права собственности», которое может создать новый тип отношения владельца к объекту недвижимости. Уже сегодня его можно применить при регистрации или передаче права собственности на строения, имеющие историческую или культурную ценность. В законах, регулирующих охрану памятников культурного наследия, имеются положения, которые накладывают определенные ограничения на использование права собственности в силу особого статуса такого объекта. До сих пор эти нормы находились в «дремлющем» состоянии, но теперь появилась база для их активации.

… об отметках «о возражении» и «о наличии судебного спора»
Выше мы уже упоминали о таком новшестве ГК РФ, как «отметка о возражении», и хотели бы более подробно рассказать о его содержании. Основная польза нововведения состоит в том, что оно дает гражданам дополнительный инструмент защиты. Допустим, бывший владелец недвижимости не согласен с передачей права собственности другому лицу и собирается оспорить его в суде. В этой ситуации гражданин может обратиться в ЕГРП с просьбой внести в запись отметку о возражении, которая приостановит возможные действия в отношении объекта недвижимости. Время ее действия – 3 месяца. Если к концу этого срока судебный процесс по оспариванию права собственности не будет инициирован, то отметка будет аннулирована.

Если лицо уже начало судебную тяжбу за возвращение права на имущество, оно может потребовать у регистрирующего органа внести отметку о наличии судебного спора. Такая отметка делает невозможным отчуждение недвижимости. Она может пригодиться в тех ситуациях, когда по какой-либо причине суд медлит с наложением ареста на спорное имущество или запрета на регистрацию. Бывает, что решение суда почему-либо доставляется в регистрирующий орган с задержкой.

Тогда недобросовестный продавец может воспользоваться моментом и продать недвижимость, вокруг которой ведется судебный спор, и таких примеров хватает. А это, в свою очередь, может осложнить истцу процесс истребования имущества, да к тому же вовлекает в разбирательство третью сторону — добросовестного покупателя.

И еще об изменениях
В ближайшее время ГК РФ предстоит еще целый ряд изменений. Так, ожидается внесение поправок в главу 9 о сделках. Также в кодексе появится новая глава 9.1 «Решения собраний», отражающая изменения правил корпоративного управления.

С 1 сентября текущего года начнет функционировать Федеральный закон № 100-ФЗ, состоящий из целого блока поправок к ГК РФ, касающихся регулирования сделок, признания недействительности, сроков исковой давности и т. д.

Также 1 сентября вступают в силу поправки, относящиеся к срокам действия доверенностей. Если сейчас доверенности выдаются не более чем на 3 года, то в новой редакции они будут действительны в течение неограниченного времени. Будет также введено понятие «безотзывной доверенности».

Другие поправки будут касаться движимого и недвижимого имущества, нематериальных благ и их защиты, ценных бумаг, видов объектов гражданских прав и др.

 
Статья прочитана 2746 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111