Вопросы ипотеки. Как разделить налоговый вычет между супругами, взять заем при испорченной кредитной истории, получить «зарплатную» скидку и многое другое

Вопросы ипотеки. Как разделить налоговый вычет между супругами, взять заем при испорченной кредитной истории, получить «зарплатную» скидку и многое другое У заемщиков, ныряющих с головой в глубокий омут ипотеки, появляются десятки вопросов, касающихся тех или иных деталей использования кредита. По идее, ответы на все вопросы должны быть описаны в законодательстве, да вот только жизнь всегда сложнее и многообразнее сухого свода правил. И, как ни странно, самым распространенным ответом в большинстве случаев становится «зависит от политики банка», подразумевающий, что клиентам кредитных учреждений следует чаще общаться с менеджером и внимательнее читать текст кредитного договора. Последняя рекомендация особенно важна – те, кто ей следует, избавляют себя от множества проблем.

Налоговый вычет – поделить на двоих

Довольно часто ипотечники интересуются нюансами применения налогового вычета. Так, некоторые спрашивают, как работает эта льгота при покупке квартиры семейной парой в случае, если один из супругов ранее уже воспользовался правом на вычет, а второй – еще нет. Некоторые заемщики опасаются, что это обстоятельство помешает второму супругу использовать свой шанс на получение вычета. В ответ на эти опасения эксперты единодушно утверждают, что бояться совершенно нечего. Согласно Налоговому кодексу (подпункт 2 пункта 1 статьи 220), налоговый вычет – это индивидуальная льгота, дающаяся гражданину РФ раз в жизни. Человек не теряет своего права на нее даже в случае, если его супруг (супруга) использовал(а) свою льготу при покупке другой жилплощади.

Более того, если один из супругов не хочет воспользоваться своим вычетом в этой сделке, а предпочитает сохранить его для покупки следующего жилья, он может это устроить, написав заявление в налоговую инспекцию с отказом от льготы по этому объекту. Тогда у него останется возможность получения вычета в будущем, при покупке следующей квартиры.

Теперь рассмотрим, как это работает на практике. Как известно, максимальная сумма, с которой гражданин может получить налоговый вычет, составляет 2 миллиона рублей. При покупке жилья семейной парой автоматически предполагается, что квартира будет находиться в совместной собственности. А раз так, то ее цена по умолчанию делится пополам на каждого из членов семейной пары. В случае, если стоимость квартиры превышает 4 миллиона рублей (по 2 миллиона на каждого), оба супруга полностью используют свое право налогового вычета. В Москве так оно наверняка и будет, но в провинции, где цены на жилье гораздо ниже, высока вероятность, что один из супругов не сможет полностью вычерпать льготу. Например, если квартира обошлась в 3,5 миллиона рублей, то доля одного из членов семьи составит 1,5 миллиона рублей. Что же получается – полмиллиона рублей достанутся «дяде»?

По старым правилам так бы оно и оказалось, но с 1 января текущего года вступили в силу поправки в порядок получения налоговой льготы. Отныне неизрасходованный остаток не «сгорит», а будет использован для покупки другой недвижимости.

Есть и другой нюанс. На самом деле совершенно необязательно, чтобы муж с женой делили собственность на равные доли. Это может быть совершенно иное соотношение, вплоть до единоличного владения недвижимостью одним из супругов. Соответственно доле будет определяться и размер вычета. То есть, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то супруги могут разделить ее между собой в соотношении 1:2, то есть доля мужа составит 2 миллиона рублей, жены – 1 миллион, или наоборот. Налоговая служба не будет ничего иметь против этого, но здесь подстерегает другая опасность. В случае развода квартира будет поделена в пропорции, зафиксированной в документах, и тогда кто-то из бывших супругов может горько пожалеть о собственной непредусмотрительности.

Плохая кредитная история и ипотека – две «вещи несовместные»?

Еще один вопрос, который приходится слышать от потенциальных заемщиков, – что делать, если хочется взять ипотеку, а кредитная история одного из супругов (или обоих сразу) «подмочена» просрочками по предыдущим займам. Большинство экспертов сходятся во мнении, что испорченная кредитная история может значительно осложнить жизнь, но не является приговором.

Конечно, таких клиентов банки проверяют особенно тщательно. И в случае, если учреждение выдвигает в качестве обязательного условия предоставления ипотеки привлечение второго супруга, это может стать причиной отказа. В то же время многое зависит от масштабов нарушений кредитной дисциплины и отношения к ним банка. Чем длительнее и многочисленнее были просрочки, тем выше вероятность того, что кредит выдан не будет. Если банк к тому же использует для рассмотрения кредитных заявок автоматизированную систему, то она, скорее всего, откажет в кредите.

Если же банк рассматривает заявки в индивидуальном порядке, то ипотека, с учетом смягчающих обстоятельств, все же может быть выдана, но на менее привлекательных условиях, чем для заемщика с неиспорченной кредитной историей. Здесь можно в качестве дополнительной гарантии привлечь еще одного поручителя или оформить добавочный залог.

Люди, попавшие в такую ситуацию, даже готовы на то, чтобы оформить со своими «половинами» фиктивный развод, но без этой крайней меры вполне можно обойтись, заключив брачный контракт. Так как он может касаться и всего имущества супругов, и его отдельной части, то можно заключить контракт специально под покупку квартиры. Однако при этом должны быть соблюдены два условия:
— при расчетах за ипотеку полностью исключается участие супруга с испорченной кредитной историей, то есть обслуживание кредита будет проводиться только за счет дохода второго супруга;
— в случае распада семьи супруг, не принимавший участие в погашении кредита, не сможет претендовать на часть квартиры.

Скидки для «зарплатных» клиентов

Многие потенциальные заемщики, интересующиеся условиями предоставления ипотеки, обращают внимание на то, что некоторые банки предлагают льготы клиентам, имеющим в этих банках зарплатные карточки. Действительно, многие кредитные учреждения, в том числе такие серьезные, как Сбербанк, Альфа-Банк, Уралсиб, Промсвязьбанк, предусматривают скидки по ставке кредитования для заемщиков, получающих зарплату на карты этих банков. Обычный размер льготы составляет 0,5% годовых в рублях и 1% — в иностранной валюте. Именно такую скидку чаще всего получают «зарплатные» клиенты банков, что и подтверждают представители различных кредитных учреждений.

Такие клиенты имеют еще одно преимущество по сравнению с остальными заемщиками – им не придется предоставлять информацию о своих доходах по форме 2-НДФЛ. Эта справка нужна в 100% случаев для получения обычной ипотеки, но владельцы зарплатных карт могут освобождаться от этой необходимости, так как предполагается, что банк и так находится в курсе доходов клиента. Однако, опять же, этот бонус предоставляется по усмотрению самого банка. Некоторые учреждения предпочитают подстраховаться и все-таки требуют справку, невзирая ни на что.

Однако, как это ни печально, оказалось, что в персональном порядке такие дела не решаются. Граждане, по собственной инициативе решившие завести зарплатную карточку в нужном банке, не становятся автоматически его «зарплатным клиентом». Дело в том, что такой статус могут получить только сотрудники компании, которая заключила с данным банком договор на обслуживание. Только в этом случае банк может быть уверен в надежности организации, в которой клиент получает свою зарплату.

Справка о доходах – подтверждаем каждый год

То, что граждане порой пользуются для получения ипотеки не вполне чистоплотными методами, — ни для кого не секрет, и один из «обходных маневров» — предоставление фальшивой справки 2-НДФЛ, которую можно купить за определенную сумму у «посредников». И все бы ничего, да вот незадача – в договоре есть пункт, в котором говорится, что ипотечники должны каждый год предоставлять свежий документ. Теперь незадачливые злоумышленники в растерянности – где же взять справку?

Оставим в стороне морально-этический аспект этой истории. Конечно, подделывать документы некрасиво, но кто мы такие, чтобы бросать камни в оступившихся? Эксперты говорят, что проблема эта решаема. Большинство кредитных договоров действительно содержит требование о предоставлении ежегодных справок о доходах, но это необязательно должна быть форма 2-НДФЛ. Многие учреждения принимают в качестве справки о доходах документ, изготовленный по форме банка.

Ну, а если заемщик не может предоставить вообще никакой справки, но при этом регулярно обслуживает кредит? Большинство специалистов сошлись во мнении, что кредитная организация вряд ли начнет «прессовать» добросовестного плательщика, даже если он временно не получает официального дохода или находится в декретном отпуске. Ведь банк заинтересован в клиенте не меньше, чем заемщик – в кредите, поэтому не станет применять мер до тех пор, пока поступают платежи. Однако, прежде чем подписывать договор, рекомендуется все же внимательно изучить те его пункты, которые касаются санкций за отсутствие справки 2-НДФЛ.

Очевидно, что банк будет закрывать глаза на нарушение формальностей только до тех пор, пока клиент исправно гасит кредит. Если вдруг возникнут проблемы с его обслуживанием, учреждение тут же вспомнит обо всех «бумажках», без которых мы «букашки». И не нужно забывать, что предоставление поддельных документов – уголовно наказуемое деяние, и при желании банк может довести дело до суда, а такое развитие событий совсем не в интересах заемщика.

Квартира с перепланировкой стала меньше – когда менять свидетельство о собственности?

Любопытный вопрос задают собственники, купившие в ипотеку квартиру с нелегальной перепланировкой. По требованию банка они узаконили «самострой», для чего был приглашен специалист из БТИ. Однако после проведенных им замеров выяснилось, что площадь квартиры уменьшилась на целых 2 квадратных метра в сравнении с той, что была указана в свидетельстве о собственности.

Заемщики интересуются, нужно ли сразу заняться обменом свидетельства или можно сделать это до погашения ипотеки. Специалисты сходятся во мнении, что ответ на этот вопрос может дать только сам банк. Если он выдвинет такое требование, то нужно будет получить новое свидетельство, если нет — отложить эту процедуру до того времени, когда заемщик завершит погашение ипотеки. В конце концов, изменения, произведенные в квартире, не слишком принципиальны. Вот когда с объекта будет снято обременение, можно собрать документы, свидетельствующие об изменении метража, и отправляться с ними в Росреестр.

Однако не будем забывать и о другой стороне медали. Дело в том, что размер некоторых коммунальных платежей, в том числе такого дорогостоящего, как отопление, напрямую зависит от площади квартиры. Ее уменьшение даже на 2 квадратных метра может дать собственнику определенную экономию. Но управляющим компаниям обычно хватает и предъявления документов БТИ, на основании которых и производится перерасчет «коммуналки».

Хотелось внести внеочередной взнос, но не получилось – будут ли последствия?

Заемщик интересуется, не появятся ли у него проблемы с банком, если он не сможет внести дополнительный платеж, который ранее обязался выплатить вне очереди. По словам «ипотечника», в соответствии с условиями договора, он должен погашать очередной платеж не позже 25 числа каждого месяца. Если у заемщика появляется возможность выплатить некоторую сумму сверх положенной, он должен написать заявление с указанием размера платежа и подать его в банк за 15 дней, то есть не позже 10 числа.

Беда в том, что не всегда получается так, как планируется, и бывает, что за 2 недели обстоятельства могут круто измениться. Деньги, предназначавшиеся для внеочередного платежа, или их часть, потрачены на другие цели, и что же делать с обещанным взносом? Заемщик переживает, не появятся ли у него проблемы, если он не сможет погасить анонсированную сумму или заплатит только ее часть.

Ряд экспертов, которым был задан этот вопрос, ответил на него отрицательно. На подобные случаи штрафы не распространяются, так как они начисляются только за срыв обязательных взносов, которые предусмотрены графиком, зафиксированным в кредитном договоре. Клиент, заявивший о намерении внести платеж вперед, имеет право погасить сумму досрочно или в соответствии с графиком платежей.

Некоторые из экспертов, однако, имеют противоположное мнение. Банки не зря просят подавать заявление заранее, говорят они. Если клиент погашает взнос досрочно, ему будут пересчитаны сроки или суммы платежей, и ко времени следующего взноса будет готов новый график выплат. В некоторых банках заявление можно отозвать за несколько дней до назначенного срока, но все же чаще за нарушение взятого на себя обязательства клиента ожидает штраф. Обычно он прописан в договоре и имеет фиксированный размер. Конечно, порой банки идут навстречу заемщикам, но надеяться на это особенно не приходится. Клиентам рекомендуется внимательно читать кредитный договор и правильно рассчитывать свои возможности, тогда вероятность попасть в подобную ситуацию будут стремиться к нулю.

Жениться или не жениться?

Одиноких заемщиков беспокоит вопрос, что будет происходить на ипотечном фронте в случае, если им придет в голову блажь обзавестись семьей. Действительно, представим себе ситуацию, в которой первоначальный взнос и часть платежей за квартиру были внесены до заключения брака, а оставшиеся выплаты погашались уже после женитьбы. Потенциальные женихи интересуются, что будет происходить с их квартирой в случае, если брак распадется.

Если кредитный договор и договор купли-продажи были заключены до брака, то квартира и будет собственностью того человека, который поставил под ними свою подпись и на чье имя выписано свидетельство о собственности. Но есть и другая сторона вопроса. Если в браке супруги продолжали платить взносы за квартиру, то после развода бывшая жена может потребовать вернуть свою долю – половину от суммы платежей, произведенных из семейного бюджета. Насколько правомерны эти требования, ответит суд.

Но есть и другие способы улаживания подобных ситуаций – можно полюбовно договориться о разделе имущества при разводе или, что еще лучше, заключить брачный договор, будучи в браке или еще до женитьбы.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 1220 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111