Внимание, невменяемые продавцы! Как обезопасить себя при покупки квартиры на вторичном рынке у «психа»

Внимание, невменяемые продавцы! Как обезопасить себя при покупки квартиры на вторичном рынке у «психа» Все, кто когда-либо покупал квартиру, хорошо знаком со страшилками о невменяемых продавцах, состоящих на учете в психоневрологических (ПНД) и наркологических (НД) диспансерах. Чтобы не пришлось иметь дело с одним из них, покупателям рекомендуется потребовать у визави справку о том, что он не имеет отношения к вышеописанным категориям пациентов. Если же окажется, что продавец такой документ предъявить не может, то лучше и вовсе отказаться от приобретения «нехорошей квартиры». Однако далеко не все потенциальные покупатели знают, чем именно чревата сделка с таким лицом, и нет ли способов нейтрализовать негативные моменты, если квартира очень уж понравилась, и не хочется отказываться от покупки?

Чем чревата сделка с «психом» и почему
Основная опасность, исходящая от таких граждан, состоит в том, что статус не вполне психически здорового человека дает им право впоследствии оспорить сделку – дескать, не ведал, что творю…

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, существует ряд оснований для того, чтобы можно было бы признать незаконность сделки. В частности, в статьях 171, 176 и 177 говорится, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если гражданин, его заключивший, признан недееспособным или ограниченным в дееспособности по суду, либо не понимает значения своих действий и неспособен руководить ими.

Все вышеперечисленное относится прежде всего к людям, злоупотребляющим алкогольными напитками или испытывающим наркотическую зависимость. А 1 марта 2013 года в этот перечень были добавлены лица, страдающие пристрастием к азартным играм, так называемые игроманы, которые вследствие своего слабости лишают семьи последних средств существования.

Казалось бы, признание сделки недействительной не несет в себе особой угрозы. Неприятно, конечно, но не смертельно, и стороны возвращают «статус кво». То есть продавец получает обратно свою квартиру, а покупатель – свои деньги. Но в том-то и беда, что к этому времени денег у «психа» уже нет – он их потратил на свои нездоровые увлечения. А заработать сумму, аналогичную потраченной, для него, конечно, нереально. Раз так, суд принимает решение – квартиру истцу отдать сейчас, а деньги ответчику он будет возвращать по мере возможности. Поскольку граждане этой категории крайне редко имеют стабильный доход, можно предположить, что отдача растянется на неопределенный срок, короче, «плакали ваши денежки».

«Настоящих буйных мало…» по данным официальной медицины
По сведениям главного санитарного врача РФ Геннадия Онищенко, официально признанных алкоголиков в России насчитывается около 3 миллионов. Еще 650 тысяч – наркозависимые (статистика Минздравсоцразвития), и 1,3 миллиона — инвалиды по психическим болезням (данные Центра социальной и судебной психиатрии имени Сербского).

Официальные данные выглядят сильно заниженными, но нам иного и не требуется. Ведь опротестовать сделку может только человек, обладающий официальным статусом «психа», а таких крайне немного. Те же, кто не попал в сети официальной медицины, будь они хоть трижды алкоголиками и наркоманами, на ситуацию повлиять не могут. И это хорошая новость для покупателей недвижимости.

А теперь – плохая. Она заключается в том, что в некоторых сложных, многоходовых обменах (например, при размене коммуналки) участвует большое количество людей. И стоит хотя бы одному из них оказаться недееспособным, как вся схема летит в тартарары. Кроме того, оспаривание сделки дает возможность заработать не только самим алкоголикам и игроманам, но и множеству юридических и адвокатских контор, которые этим кормятся. Зачастую они раскручивают подобные дела с единственной целью – добиться мирового соглашения между сторонами, конечно, с финансовой выгодой для себя. Как говорится, «и волки сыты, и овцы целы». А если страдающий зависимостью либо психическим расстройством пациент сам не догадается использовать свой диагноз для организации мошенничества, то наверняка найдутся «доброжелатели», которые помогут ему «заработать».

Немассовое явление
Официальной статистики, которая бы фиксировала случаи расторжения договоров купли-продажи по причинам невменяемости одной из сторон, понятное дело, не ведется, но эксперты утверждают, что от 5% до 10% сделок имеют «подозрительных» участников. На практике же подобные дела возникают нечасто.

По словам адвоката Олега Сухова, каждый год в России аннулируются несколько тысяч сделок, признанных недействительными именно по причине недееспособности продавца. На Московский регион из этого количества приходится немногим более сотни прецедентов. Бывают и совершенно вопиющие случаи многократных продаж одной и той же квартиры с последующим оспариванием сделки на основании невменяемости продавца. Именно так поступал бывший сотрудник одного из НИИ, который, состоя на учете в ПНД, умудрился продать свою квартиру 4 раза, и каждый раз возвращал ее назад, оставляя себе «бонус» в виде 30-40% ее стоимости. Несостоявшиеся покупатели рады были вернуть хотя бы часть денег.

Требуем справку, причем настоящую
Риелторы, имеющие большой опыт работы с людьми, научились определять «чудаковатость» возможного участника сделки по поведению и другим внешним признакам. В этом им оказывают помощь интуиция и наблюдательность, которые служат хорошим подспорьем профессиональным качествам. Однако настоящий диагноз может поставить, конечно, только квалифицированный врач.

И именно справка, выданная в соответствующем медицинском учреждении, является тем «единственным и неповторимым» документом, который нужен профессионалам рынка для заключения сделки. Скажем сразу, что такими справками должны обзавестись все продавцы недвижимости, за исключением граждан, имеющих водительские права и охотничьи удостоверения, ибо для получения этих документов они уже проходили проверку психического здоровья.

Эксперты рынка недвижимости советуют не доверять слепо справке, предъявленной продавцом, ибо она может быть подделана или куплена через интернет (да-да, и такое случается). Лучше всего вместе посетить диспансер, тогда можно быть уверенным в подлинности документа. Также полезно проверить, как давно продавец был зарегистрирован по последнему адресу. Если недавно, стоит поинтересоваться, не стоял ли он на учете по прежнему месту жительства. Возможно, что нужная вам информация обнаружится именно там.

Фальшивая справка – тоже документ?
Что же делать покупателю, если все же окажется, что продавец представил фальшивую справку? И может ли этот документ, хоть и поддельный, служить доказательством добросовестности покупателя? Ведь он получил от продавца справку, и не его вина, что тот принес вместо нее липовую бумажку, а значит, совершил преступление! Должен ли суд в этом случае встать на сторону покупателя?

К сожалению, несмотря на убедительность этой аргументации, реальная жизнь зачастую разбивает стройные теории. Например, суд может посчитать, что покупатель не сделал все от него зависящее, чтобы обеспечить законность сделки, или, того хуже, имел сомнения в состоянии здоровья продавца, однако… И так далее.

Так что готового ответа на этот вопрос нет, как нет и гарантированного решения в каждом конкретном случае.

Что делать, если…
Конечно, не все из «психов» — заведомые авантюристы. Ведь встать на учет в психоневрологический диспансер легко, а «отмыться» потом очень сложно. Рассказывают историю про мальчика, который в детстве очень мучился головными болями. Мама отвела его к специалистам, в том числе к психиатру. Тревога оказалась напрасной, боли вскоре прошли, и история забылась. Но ближе к 18-летию о ней вспомнил военкомат, и призывнику пришлось пролежать несколько дней на больничной койке в соответствующем диспансере. Вывод: чтобы попасть на учет, необязательно чувствовать себя Наполеоном или человеком-чайником.

Представим теперь, что такой гражданин решил продать свою квартиру. С чем он столкнется на этом пути, и вообще – возможно ли это? Эксперты рынка единогласно утверждают, что возможно, пока продавец не лишен дееспособности, а такое решение принимает только суд. С другой стороны, ни один из них не стал бы рекомендовать приобретать такое жилье своим клиентам.

Путей решения этой проблемы немного. Если отбросить вариант фальшивой справки, их остается всего два. Можно известить потенциальных покупателей о своих проблемах и сделать существенную скидку в надежде, что она поможет им преодолеть осторожность. Второй способ – пройти процедуру официального снятия с учета. Она продолжительна и хлопотна, но более перспективна, так как помогает решить многие вопросы, и не только связанные с продажей недвижимости.

Вывод
Наши граждане имеют весьма слабое представление о возможном мошенничестве со стороны продавцов, стоящих на учете в НД и ПНД. По результатам опроса, 79% москвичей даже не знают о том, что перед заключением сделки от продавца нужно потребовать справку о психическом здоровье.

Гражданам, встречающимся с квартирой, владелец которой имеет подобные проблемы, можно посоветовать не рассматривать такой вариант покупки, несмотря ни на какие скидки. А продавцу недвижимости лучше всего попробовать добиться официального снятия с учета.

 
Статья прочитана 3431 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111