Три варианта оформить квартиру на сына: продать, подарить, завещать

КА-60
Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда жилье (дом, квартиру) хотят передать родственнику: дедушка – внучке, мать – сыну. Вариантов, как это «провернуть», несколько – подарить, якобы «продать», передать по завещанию. В каждом из них можно найти плюсы и минусы. Рассмотрим все случаи детально. Основываться будем на уже упоминавшемся примере: мать хочет оформить квартиру на сына.

Купля-продажа: жена сына станет сособственником

Суть сделки. В основе лежит договор купли-продажи. Согласно ему продавец передает покупателю жилое помещение, которое становится его собственностью, а покупатель уплачивает за недвижимость определенную сумму. Сделку можно осуществить самостоятельно – помощь риэлтеров здесь не нужна, так как варианты подходящего покупателю жилья искать не нужно.

Организационные моменты. Договор составляется в простой письменной форме. При желании покупателя и продавца его можно заверить у нотариуса, однако, это не обязательный момент. К договору необходимо составить акт передачи имущества. Оба этих документа можно составить самостоятельно, но для большей надежности желательно воспользоваться услугами специалистов (нотариуса, адвоката).

Покупатель и продавец также должны посетить регистрационную палату. Там зарегистрируют договор купли-продажи и права покупателя.

Сроки. Длительность процедуры государственной регистрации — 1 месяц. Кроме этого нужно учесть время, в течение которого собираются все необходимые документы, составляется акт, договор и др.

Финансовая сторона. Цены на составление договора и акта начинаются от 2500 рублей. За заверку договора у нотариуса необходимо уплатить государственную пошлину. Ее размер регулируется Налоговым кодексом (ст.333.24). Государственная пошлина предусмотрена и за государственную регистрацию (регистрация договора – 1000 рублей, регистрация права собственности – 1000 рублей).

Что нужно учесть:

1. Продавец обязан уплатить налог (НДФЛ)

Обычно купля-продажа квартиры между родственниками представляет собой сделку фиктивного характера – необходимые бумаги оформляются, но денежные расчеты не производятся. Однако это не избавляет от необходимости указать в договоре стоимость имущества. После регистрации договора информация о продаже квартиры обязательно поступает в налоговую инспекцию. Стоит учитывать, что если продавец был владельцем квартиры меньше 3 лет, а сумма сделки более 1 млн. руб., то придется уплачивать налог в размере 13% с суммы свыше 1 млн. руб.

Нередко, с целью избежать уплаты налога, продажная стоимость жилья занижается, например, в договоре фигурирует цифра 1 млн. руб. Однако работники налоговой инспекции могут провести соответствующую проверку.

Если налоговиками будет установлено, что цена квартиры не соответствует рыночной (отклоняется от нее больше, чем на 20%), они вынесут решение о доначислении налога. Придется уплатить также и пеню. При этом стоимость квартиры будет учитываться с учетом рыночных цен.

По словам старшего менеджера отдела вторичного жилья одной из компаний, налоговая инспекция сейчас весьма тщательно контролирует фиктивные сделки. Поэтому она рекомендует воздержаться от этого метода передачи собственности.

2. Покупатель, скорее всего, не получит имущественный налоговый вычет

При совершении сделки между взаимозависимыми физическими лицами этот вычет не предоставляется. К таким лицам относятся:

— лица, являющиеся друг для друга попечителем и опекаемым и усыновителем и усыновленным;

— лица, состоящие в отношениях родства или в брачных отношениях;

— лицо, подчиняющееся другому лицу на основании должностного положения.

3. При наличии у покупателя супруга(и) приобретенная квартира будет считаться совместной собственностью

Супруг должен дать согласие на осуществление этой сделки, поэтому провести ее тайно не получится. При разводе супруг может претендовать на половину приобретенной квартиры. Избежать этого получится при наличии брачного договора, в котором указан режим собственности будущих покупок. Также можно после покупки жилья составить соглашение о разделе имущества.

Дарение: жена претендовать уже не сможет

Суть сделки. Жилое помещение передается дарителем в собственность одаряемого на безвозмездной основе.

Организационные моменты. Примерно те же самые, что и при купле-продаже. Отличие: стороны заключают между собой договор дарения. Этот договор должен пройти государственную регистрацию. Также необходимо зарегистрировать переход права собственности. Регистрацию выполняют в течение месяца. Госпошлина за регистрацию: по 1000 рублей за регистрацию договора и регистрацию права собственности.

Что нужно учесть:

1. Даритель не должен платить налог

Дарение – сделка безвозмездная. То есть даритель никаких доходов не получает, поэтому НДФЛ платить ему не нужно. Относительно одаряемого есть некоторые нюансы. Если квартиру подарил близкий родственник, платить налог не требуется, если же подарок получен не от близкого родственника – придется заплатить. К близким родственникам по закону относят супругов, дедушек, бабушек и внуков, родителей и детей, полнородных и неполнородных сестер и братьев.

В рассматриваемом случае, сын, получив в дар квартиру от матери, НДФЛ платить не будет.

2. Собственность оформляется лишь на одаряемого

После того как мать передаст квартиру сыну, жилье будет его единоличной собственностью. Согласно Семейному кодексу (ст. 36), имущество, полученное супругом во время нахождения в браке в дар, считается лишь его собственностью. Если случится развод, квартиру делить не будут.

Однако даже в этом случае нужно помнить о маленьком моменте. Статья 37 Семейного кодекса гласит, что если жена докажет, что, находясь в брачных отношениях, она вносила вклад в ремонт или реставрацию подаренной квартиры, жилье будет считаться совместным имуществом.

Завещание: будьте внимательны с обременениями

Суть сделки. Квартира передается по завещанию.

Организационные моменты. Завещание непременно должно быть оформлено у нотариуса. Иногда признают законным подтверждение последней воли наследодателя иными лицами (начальником тюрьмы, главврачом дома престарелых).

Собственник должен просто посетить нотариуса для составления завещания. Иных действий от него не требуется.

Регистрация права собственности наследника на квартиру происходит после смерти наследодателя. Согласно закону (статья 1154 пункт 4 ГК РФ), наследство переходит к наследнику со дня смерти завещателя. Считать датой перехода момент, когда произошло фактическое принятие или была проведена государственная регистрация права наследника, ошибочно.

После смерти завещателя в течение полугода наследнику нужно посетить нотариуса для получения свидетельства о праве на наследство. Выдача происходит через 6 месяцев после открытия наследства.

Финансовая сторона. Наследодатель за удостоверение завещания должен уплатить пошлину в размере 100 рублей. Однако на самом деле процесс составления завещания стоит гораздо больше. Нотариальные конторы, кроме госпошлины, берут оплату за различную техническую работу (печать текста завещания, распечатка, прошивание документов и др.).

Наследником уплачивается пошлина за получение свидетельства о праве на наследство:

-дети (в т.ч. усыновленные), родители, супруги, полнородные сестры и братья завещателя — 0,3% от стоимости имущества (однако не более 100000 руб.);

— иные наследники – 0,6% от стоимости имущества (не более 1000000 рублей).

Наследнику также нужно зарегистрировать право собственности. Это делается в регистрационной службе после получения свидетельства о праве на наследство. За услугу придется уплатить госпошлину (1000 рублей).

Что нужно учесть:

1. Иные родственники могут начать претендовать на жилье

Некоторые родственники даже при наличии завещания имеют право на обязательную долю в наследстве. Это право есть у родителей, нетрудоспособных и несовершеннолетних детей наследодателя, иждивенцев, нетрудоспособных супругов. Выход в таком случае один – распорядиться жильем при жизни. То есть опять стоит выбор между куплей-продажей и договором дарения.

2. Завещатель может передумать

Наследодатель имеет право изменить или вовсе отменить свое завещание, при этом не требуется даже указывать причину таких действий.

3. Возможность завещательного отказа

Завещатель может в завещании установить завещательный отказ – наследник за счет наследства будет обязан выполнить какую-нибудь обязанность имущественного характера в пользу отказополучателей. Последние получают право требовать исполнения указанной обязанности.

Например, наследник, которому по завещанию передали квартиру, должен будет предоставить иному лицу право пользования помещением (частью его) на указанный срок.

Даже в случае продажи такой квартиры право отказополучателя на проживание в данном помещении за ним остается. Отказополучатель подлежит выселению лишь в случае своего согласия на это.

По словам самих же специалистов, работающих с недвижимостью, иметь дело с переданными по наследству квартирами они не любят. Никто не может дать гарантию, что после продажи жилого помещения не появится какой-нибудь не фигурировавший до сих пор наследник или не всплывет утерянное завещание. Поэтому при продаже квартир, полученных по завещанию, нередко возникают проблемы.

 
Статья прочитана 26911 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Комментарии к записи "Три варианта оформить квартиру на сына: продать, подарить, завещать"

Посмотреть последние комментарии
  1. А что, разве близкие родственники платят пошлину за получение свидетельства о праве на наследство? Давно же отменили!

  2. «За заверку договора у нотариуса необходимо уплатить государственную пошлину» — разве? заверять договор нотариально не обязательно.

  3. Спасибо автору за статью!=)))Для меня предпочтительнее Дарственная или завещание написанное на своих детей.Удачи!!!

  4. Очень доходчего все написано,просчитаны все варианты развития событий ,а главное статья расчитана на людей далеких от сложных законов в которых без знаний очень трудно ориентироваться.Еще бы варианты договоров.Спасибо.

  5. «Дарение: жена претендовать уже не сможет»

    А в случае смерти сына его жена может претендовать на квартиру?

  6. Я хочу подарить квартиру сыну. Он живет в другой стране. При этом хочу чтобы право дарения наступило после моего ухода из жизни и моей жены. Как правильно это сделать?

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111