Тонкости обмена квартиры с участием ребенка и роль органов опеки в судьбе сделки

обмен квартиры

Продажа и покупка квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети, имеют свои сложности. А поскольку ситуации, когда квартирная сделка затрагивает интересы детей, очень распространены, то мы решили посвятить им отдельную статью, в которой подробно рассмотрим особенности и нюансы подобных операций.

«У меня растут года…»

Казалось бы, глупо задавать вопрос «кто такие дети»? Подавляющее большинство граждан, включая самих детей, прекрасно осведомлено об особенностях этого периода человеческой жизни. Однако сухие законы зачастую по-разному трактуют это понятие. Например, в общественном транспорте льготный проезд для детей предусмотрен только до 7 лет, а дальше – плати, как взрослый. Детский железнодорожный билет действителен только до 10-летнего возраста. В 14 лет гражданин РФ получает паспорт, а в 18 – долгожданную независимость от родителей и право распоряжаться жизнью по собственному усмотрению – жениться, служить в армии, работать полный день… Последний возрастной барьер, ограничивающий права молодежи, рухнет в 35 лет, когда гражданин получает право быть избранным на должность президента России. Конечно, для подавляющего большинства населения эта возможность не имеет практического значения, но все же …

Если говорить о предмете нашей статьи, то есть квартирных сделках, закон оперирует не словом «дети», а такими понятиями, как «малолетние» и «несовершеннолетние» лица. В соответствии с законодательством, они не могут обладать гражданской дееспособностью до 18 лет. По достижении этого возраста человек переходит во взрослое состояние, то есть получает возможность «приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их», что и прописано в ст. 21 ГК РФ.

Однако это правило действует не для всех. В отдельных случаях взросление наступает быстрее, и для этого явления существует термин «эмансипация». Такая возможность закреплена в ст. 27 ГК РФ, которая разрешает несовершеннолетним работать по трудовому договору или заниматься предпринимательской деятельностью, начиная с 16 лет. В этом случае подростки объявляются полностью дееспособными с согласия родителей, попечителей или усыновителей. Вступление в брак также влечет за собой наступление эмансипации, даже если одному или обоим молодым супругам еще не исполнилось 18 лет.

Что касается «малолетних» и «несовершеннолетних» лиц, о которых говорилось выше, то первыми принято считать детей в возрасте до 14 лет, а вторыми – с 14 до 18 лет. В чем же закон видит разницу между этими двумя категориями? Разница есть, и существенная. Малолетние дети не могут участвовать в сделках с недвижимостью, за них это делают родители. По достижении 14-летнего возраста подросток получает право совершать сделки лично, с письменного согласия и одобрения своих представителей.

Согласие органов опеки — обязательно

Но детям до 18 лет (кроме «эмансипированных») для совершения сделки по продаже недвижимости потребуется не только письменное согласие их законных представителей (это могут быть родители, усыновители либо опекуны), но и положительное решение органов опеки. Это положение закреплено в ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 37 Гражданского кодекса РФ. Без одобрения этой государственной инстанции, призванной защищать права детей, в том числе имущественные, договор купли-продажи не может быть зарегистрирован в Управлении Госреестра.

До середины 2000-ных каждая квартирная сделка, в которой фигурировал несовершеннолетний, требовала одобрения опекунских организаций. Позже были сделаны некоторые послабления, которые немного смягчили ситуацию. Так, теперь за разрешением нужно обращаться только тогда, когда ребенок является одним из собственников продаваемой жилплощади, а если он просто прописан на ней – то нет. Но и это правило имеет свои исключения. Например, согласие «опекунов» потребуется в том случае, если ребенок на момент приватизации квартиры уже проживал в ней, но не попал в список собственников. Специалисты рынка недвижимости сообщают также, что некоторые территориальные отделения Росреестра в Подмосковье продолжают требовать разрешение на все без исключения сделки, где присутствуют несовершеннолетние, так сказать, «на всякий случай».

Система опеки – форма и содержание

При ближайшем рассмотрении оказывается, что именно органы опеки могут сыграть решающую роль в судьбе квартирной сделки, и это при том, что воздействовать на них легальными методами почти не представляется возможным. В первую очередь потому, что в системе опеки до сих пор не разработана внятная вертикаль, в которой нижние инстанции подчиняются вышестоящим. Как это может быть, скажете вы? Вот ведь школьный учитель, представляющий начальное звено в системе образования, имеет над собой целую цепочку начальства – от директора школы до министра образования. То же можно сказать о полицейском, на плечах которого покоится целая пирамида, увенчанная главой МВД. Ничего такого нет в системе опеки и попечительства – просто районные специалисты, они же – вершители судеб.

Когда Ю. Лужков в середине 2000-х начал реформирование системы городского управления, органы опеки были переведены из районных управ, где они до этого трудились, в ведение муниципалитетов. Это было сделано под предлогом расширения возможностей выборных органов власти. Однако в итоге муниципалитеты получили под свое крыло самые малозначительные и хлопотные функции, такие как защита прав несовершеннолетних, организация досуговой, культурной и спортивной работы с населением, опека и попечительство, etc., то есть все то, что заведомо не приносит ничего, кроме головной боли и массы проблем.

Функцию председателя комиссии по опеке выполняет глава муниципалитета, однако основной фигурой является все же не он, а инспектор – обычно это дама средних лет, работавшая до этого в системе образования. Она вникает в суть дела и практически единолично принимает решение по каждому случаю. Подготовленные ею материалы предлагаются на подпись главе муниципалитета, которому просто некогда вникать в нюансы.

На усмотрение инспектора?..

Основная задача, которую решает орган опеки при рассмотрении квартирного вопроса, – не навредит ли сделка правам ребенка и не приведет ли к ухудшению условий жизни несовершеннолетнего. Однако никаких критериев работы «опекунов», закрепленных законодательством на федеральном уровне, не существует. Решение вопроса, по существу, отдано на усмотрение инспектора.

Существует только самое общее правило, которое гласит, что размер жилплощади, приходящейся на ребенка, не может быть уменьшен в результате сделки. Но, как и в каждом правиле, в нем найдется немало исключений. Например, если семья переезжает из области в Москву, где стоимость жилья выше, то органы опеки разрешат обмен, несмотря на то, что площадь квартиры при этом, возможно, уменьшится.

Помимо квадратных метров, имеется целый ряд факторов, влияющих на принятие решения – характеристики населенного пункта, состояние квартиры, наличие детских садиков и школ и т. д. Если при осмотре квартиры окажется, что жилье находится в криминальном районе и требует ремонта, а в округе нет детских учреждений, отказ практически гарантирован.

И, напротив, если вариант обмена выглядит выигрышно во всех отношениях (новый дом лучше, больше, комфортабельнее и новее), то разрешение, конечно, будет получено. Но дело в том, что в реальности редко бывают идеальные варианты, и зачастую приходится взвешивать плюсы и минусы возможной сделки. Здесь многое зависит от умения родителей объяснить органам опеки свои резоны для совершения обмена. И если они окажутся убедительными, то можно получить одобрение органов даже на уменьшение площади. Например, молодая семья переезжает в другой район, поближе к бабушке, которая будет помогать присматривать за ребенком, и ради этого готова поступиться несколькими квадратными метрами. Или семья с ребенком не уживается в одной квартире со свекровью. В результате размена они получат значительно меньшую площадь, но ради мира и спокойствия инспектор может закрыть глаза на это нарушение, понимая, что комфортная психологическая обстановка для малыша важнее размера жилплощади.

Итак, нужно признать, что решения по каждому отдельному случаю квартирного обмена принимаются весьма субъективно.

Только не новостройки!

Многие граждане пытаются улучшить свои жилищные условия путем продажи меньшей квартиры на вторичном рынке и покупки новостройки на стадии котлована. Хорошо известно, что таким образом можно значительно нарастить квадратные метры. Однако, если в деле замешан ребенок, практика показывает, что получить разрешение на подобную сделку у органов опеки не удастся. Слишком велики риски и туманно будущее новостройки, существующей пока только на страницах рекламных буклетов.

Разрешить нельзя отказать

Итак, долгожданное одобрение органа опеки получено на руки. Перед нами – постановление муниципалитета, которое разрешает заявителю совершить сделку по продаже квартиры по адресу такому-то, с одновременной покупкой квартиры по следующему адресу… Обязательным требованием является предоставление несовершеннолетнему доли в квартире, к примеру, не меньше 50%.

Срок действия разрешения неограничен, но оно касается только тех квартир, которые запланированы к продаже и покупке. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, заявителю придется заново обращаться в органы опеки за разрешением на другие варианты обмена.

Рассмотрение заявления отнимает не больше месяца с момента подачи, но в «горящих» случаях комиссия может принять решение и в течение недели.

Как уже говорилось выше, практика работы инспектора органа опеки такова, что оспаривать ее решения представляется весьма затруднительным. В случае, если вы хотите добиться отмены необоснованного отказа, обращайтесь или к ее непосредственному начальнику – главе муниципалитета, или прямиком в суд. Но последняя рекомендация настолько же правильна, насколько и бесполезна. Ввиду медлительности нашего правосудия, искомая квартира уйдет к другому покупателю задолго до того, как суд вынесет удовлетворяющее вас решение.

Поэтому, задумав квартирный обмен, родители несовершеннолетних детей должны быть готовы к сложностям, которые может принести соприкосновение с бюрократической системой, и к тому, что процесс обмена может оказаться более длительным и сложным, чем кажется на первый взгляд. С другой стороны, нужно понимать, что органы опеки, сохранившие для многих детей московское жилье, тоже выполняют важную и нужную функцию.

Метки текущей записи:

 
Статья прочитана 971 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111