Титульное страхование недвижимости – почему оно не приживается на российской почве

Титульное страхование недвижимости – почему оно не приживается на российской почве В России страхование жилья, которое является естественной и необходимой процедурой в Америке и странах Европы, приживается плохо. Наши люди, надеясь, видимо, на столь любимый «авось», не спешат защищать свое имущество от грозящих ему неприятностей. Массово страхуют купленные дома и квартиры только по необходимости, когда обойтись без этого нельзя – при получении банковского ипотечного кредита. Однако мало кому приходит в голову добровольно застраховать свою недвижимость, «пока не грянул гром».

Что такое «титульное» страхование
Между тем, имуществу граждан угрожают многочисленные опасности, для каждой из которых предусмотрен свой вид страхования. Наиболее распространено страхование от физических рисков, а именно – пожара, залива, разрушения. Это риски, понятны и знакомы каждому, но есть и другие угрозы, пусть и не столь очевидные на первый, неискушенный взгляд. О них мы и хотим поговорить в этой статье.

Бывает так, что квартира цела и невредима, но, тем не менее, у ее хозяина появились проблемы юридического характера – некто претендует на завладение чужим имуществом. Для подобных ситуаций и существует страхование, в просторечии называемое «титульным». Под этим словом и подразумевается страхование права собственности на имущество во избежание его ограничения или потери.

Термин «титул» для большинства граждан, не обремененных юридическими познаниями, может показаться неуместным. Все мы знаем, что в обыденном смысле «титул» — это почетное звание, присваиваемое вассалу сувереном. Все это верно, но у латинского слова titulus есть и еще одно значение – «надпись». На юридическом языке это означает, что титул является документальным основанием права на определенное положение, в нашем случае – на владение имуществом. То есть «титул», по факту – это право собственности на недвижимость.

Как это работает «у них»
Слово «титул», как уже было замечено выше, используется в русской речи только в обыденном смысле, так как в российских законах такой термин не употребляется. Там говорится только о страховании имущества в случае его утраты по причине прекращения права собственности. Строго говоря, «титул» — это калька, заимствованная из терминологии иностранных (и прежде всего американского) законов о юридическом страховании недвижимости.

В развитых странах существуют две принципиально разные схемы регистрации. Первая – регистрация сделок, или актовая регистрация, распространенная в США, вторая – регистрация прав на недвижимость, или титульная регистрация, практикуемая в Западной Европе, Канаде и Австралии. При регистрации прав на недвижимость за выполнение договора отвечает государство, при регистрации сделки – страховая компания. В России, где регистрируется и сама сделка (договор купли-продажи), и права на недвижимость, сложилась смешанная система.

Однако разница между российскими и «ихними» законами заметна не только в этом. Основное различие заключается в том, что американское страхование имеет бессрочный характер. Заплатив однажды, владелец недвижимости может быть спокоен – страховка будет защищать его на протяжении всей жизни. По российскому законодательству, в договоре страхования должен быть указан срок его действия, то есть он по определению не может быть пожизненным.

Кроме того, степень защищенности прав собственника недвижимости в странах, которые принято называть развитыми, приятно удивляет. Купленная недвижимость подлежит государственной регистрации, и при этом государство берет на себя ответственность за правильность и законность оформления. То есть владелец, внесенный в реестр, имеет на собственность незыблемые права. А если вдруг возникнут какие-то проблемы с осуществлением права собственности, то государство будет само разбираться со служащими, допустившими ошибку.

В России дела обстоят по-другому. Госрегистрация имеет место быть, но государство снимает с себя любую ответственность за происходящее. В случае неправильной регистрации собственник недвижимости остается один на один со своими проблемами. Мало того, что риски всех предыдущих сделок накладываются друг на друга, так к ним еще добавляются возможные «косяки» работы уполномоченных органов. Любопытно узнать, что англосаксонское право определяет срок, в течение которого вероятность страхового случая снижается до нулевой отметки, в среднем в четыре года, хотя в некоторых странах он может достигать и 30 лет. Но в российских реалиях порой и через 30 лет опасность страхового события остается такой же высокой, как и в первый год страхования.

В ситуации, когда невозможно просчитать и оценить риски, страховщики неохотно занимаются этим видом деятельности, а тарифы на этот вид услуг способны распугать всех клиентов. В то же время российское законодательство предусматривает такое количество причин, которые могут послужить основанием для отмены сделки, что титульное страхование видится чуть ли не основным инструментом обеспечения прав собственников недвижимости.

Гладко было на бумаге…
Никакого самостоятельного нормативного акта, который занимался бы страхованием рисков, связанных с утратой права собственности, не существует. За всю сферу российского страхования отвечает ФЗ №4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 1992 года. Несмотря на «преклонный» возраст, он выглядит вполне современно благодаря регулярному внесению поправок. Самые свежие были сделаны в 2013 году.

Цель данного вида страхования – защита прав собственника жилья от притязаний третьих лиц, которые претендовали на недвижимость до, и продолжают это делать после приобретения страхователем права собственности на объект. Законодательство предусматривает несколько случаев, когда владелец жилья может утратить право собственности. Страховой случай может наступить в результате решения суда, по которому сделка признана недействительной, либо изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя. В полноценном страховом договоре эти моменты обязательно должны быть указаны.

Как писалось выше, в России не может быть бессрочного страхования, поэтому, чтобы чувствовать себя защищенным, собственник должен периодически перезаключать договор. Поскольку Гражданский кодекс ограничивает срок исковой давности 3-мя годами (максимальная продолжительность — 10 лет), то страхование титула более чем на десятилетие не имеет смысла. По мнению экспертов, максимальное количество исков подается в течение первых трех лет с момента заключения сделки. С каждым следующим годом их количество уменьшается, и к десятому году окончательно иссякает. В большинстве случаев договор заключается на один год, по истечении которого продлевается.

Тем не менее, в исключительных случаях российское законодательство разрешает суду продлить срок исковой давности, поэтому у покупателя не может быть железобетонной уверенности том, что никому не придет в голову оспорить его права через 20, 30 или 40 лет (главное – это чтобы квартира или дом к тому времени уцелели).

Что почем?
И, конечно, один из самых животрепещущих вопросов, интересующих любого потребителя, — стоимость услуги. Здесь мнения экспертов несколько расходятся. Одни считают, что тариф колеблется в коридоре от 0,15 до 0,4%, другие утверждают, что нижний предел находится на уровне 0,35% от страховой суммы. Ее размер равняется стоимости покупки, если потребитель страхует собственность добровольно. Если же процедура проводится по требованию банка, выделяющего ипотечный кредит, то именно он устанавливает страховую сумму (но не больше стоимости недвижимости).

На размер тарифной ставки влияют разные факторы, в том числе чистота истории квартиры, количество сделок, объем представленных документов, временные периоды между сделками и пр.

Покупатель должен предъявить в страховую компанию полный пакет документов, подтверждающих законность сделки. В некоторых делах имеются обстоятельства, повышающие возможность страхового события. В этом случае компания может запросить дополнительные документы, проливающие свет на юридическую историю квартиры. Это может понадобиться, если:
— среди собственников приобретаемого жилья имеются недееспособные либо несовершеннолетние лица;
— меньше трех лет прошло с момента последнего перехода права собственности на объект сделки;
— в течение года недвижимость переходила из рук в руки два или более раз.

Страхованию не подлежат квартиры в случае ограничения или утраты права собственности, наступившего в результате непосредственных действий владельца жилья или его родственников, а также изъятия недвижимости по решению государственных органов:
— для погашения накопившихся долгов по обязательствам перед банком или другим кредитором;
— вследствие бракоразводного процесса (раздел имущества);
— в случае, если собственник в течение длительного периода времени использует не по назначению земельный участок (или не использует по назначению).

Также страховое событие не наступает в случае утраты или ограничения права собственности, наступившего в связи с обстоятельствами, которые были известны клиенту компании на момент заключения договора.

Зарисовки с натуры
Ну, а как обстоят дела в реальности? Известны ли случаи, когда титульное страхование помогло покупателю сохранить право собственности на недвижимость? Да, есть, хотя и не так много, как хотелось бы. Но малочисленность во многом объясняется непопулярностью этого вида страхования.

Вот только один из наиболее типичных случаев. Покупатель приобрел квартиру на вторичном рынке по доверенности с помощью банковского кредита. Позже родственник бывшего владельца обратил внимание на то, что жилье было продано по доверенности уже умершего владельца, и потребовал признать сделку незаконной. В ходе судебного расследования выяснилось, что запись о доверенности, которая послужила основанием для сделки, не внесена в реестр нотариуса. Другими словами, документ оказался поддельным, и договор купли-продажи был признан недействительным. Однако потребитель, застраховавший титул, получил выплату страховой суммы в размере, установленной компанией-страховщиком. Нелишним будет добавить, что страхование было произведено по принуждению банка, и без него покупатель не получил бы кредит на приобретение квартиры.

Известны эпизоды, когда признание незаконности сделки произошло через несколько лет, более того, после смены нескольких владельцев, при этом каждая из продаж была надлежащим образом оформлена, заверена и зарегистрирована государственным органом. Такие «цепочки» чрезвычайно затрудняют, или даже делают невозможной проверку документов по всем договорам.

Утрата страхователем права собственности возможна по целому ряду традиционных причин, как то: появление наследников, признание недееспособности собственника и т. д., а также из-за разнообразных криминальных схем – от подделки документов и незаконной выписки несовершеннолетних до убийства владельца квартиры. В подобных случаях «титул» может сослужить потребителю добрую службу.

Однако, как оказалось, зафиксированы также случаи отказа в выплате страхователям, которые был признаны судом недобросовестными приобретателями.

Констатация факта
Объективное представление о состоянии титульного страхования в России составить практически невозможно, ибо львиная доля таких договоров заключается под взятие ипотечных кредитов, а значит, имеет место принуждение со стороны банков. Если их отсеять, то останется мизер – несколько десятков человек на всю страну.

Причин такой непопулярности «титула» несколько. Во-первых, это его неудобство для клиента, которому приходится регулярно обновлять договор и платить за него деньги. А облегчать условия для страхователей никто не хочет из-за высокого уровня рисков на вторичном рынке. Еще одна причина, на которой особенно настаивают страховщики, — низкая страховая культура нашего населения. Конечно, в этом есть доля правды, но дело еще и в том, что люди не верят в получение причитающейся выплаты в случае утраты права собственности. Это подтверждают и обсуждения на интернет-форумах, где рассказывается множество историй о нечистоплотном поведении страховщиков. Конечно, подобные случаи совершенно не способствуют повышению популярности страхования.

Приходится констатировать, что титульное страхование в нашей стране пока не работает, и это вряд ли изменится в ближайшие годы.

Метки текущей записи:

 
Статья прочитана 444 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Комментарии к записи "Титульное страхование недвижимости – почему оно не приживается на российской почве"

Посмотреть последние комментарии
  1. Обзвонил с десяток страховых, но ни одна из них не предоставляет титульного страхования в пользу физ лица. Только в связи с ипотекой и в пользу банка.

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111