Строитель дом сдал, риэлтор продал, а покупатель мучается…

Большинство людей, улучшая условия для жизни, останавливают свой выбор на квартирах в новостройках. Часто случаются неприятные ситуации, когда через несколько месяцев после сдачи жилища в эксплуатацию, начинают всплывать серьезные дефекты. Достаточно часто условия договора о купле-продаже квартиры не предусматривают ответственности продавца за надежность строительства и его качество. Многие покупатели плохо ориентируются в законодательстве, поэтому вынуждены ремонтировать купленное жилье за собственные деньги. В данном материале мы делимся информацией о том, каким образом в договоре купли-продажи возможно предусмотреть ответственность продавца за качество выполненных ранее работ.

Допустим, одна фирма, занимающаяся строительством, возводит дом. Государственная комиссия не находит нарушений или же выявленные проблемы настолько незначительны, что не препятствуют принятию готовой новостройки. Спустя некоторое время в здании появляется серьезная трещина, для устранения которой жильцы дома прибегают к услугам ремонтно-строительной фирмы. Конечно, для того чтобы оплатить работу фирмы, нужно раскошелиться. Но уже после окончания ремонтных работ жильцы не имеют никакого права требовать денежную компенсацию от застройщика. Если действовать вовремя, то такие требования вполне можно предъявить и продавцу жилой площади. Каждый из упомянутых выше личностей несет ответственность за качество своего товара. Но, стоит отметить, что продавец отвечает лишь за квартиру, в отличие от застройщика, который в ответе за весь дом.

Вполне обоснованная доказательность

Самая важная задача, стоящая перед жильцами, состоит в доказательстве того, что некий дефект имелся еще на момент сдачи дома. Следует доказать, что в повреждении дома новый хозяин не виноват (т. е. это не было вызвано самовольными ремонтными или другими работами). Для начала, нужно будет заказать экспертизу, за которую придется расплатиться самостоятельно. Если экспертиза даст положительный результат, то строительная компания будет обязана возместить все расходы. Так как непосредственный продавец жилища должен был предоставить покупателям подробную информацию о качестве квартиры, он также может быть привлечен к ответственности.

Когда дело доходит до суда, лучше указывать в качестве соответчиков застройщика и продавца квартиры. Естественно, последний участник процесса будет доказывать, что о дефекте впервые слышит. Если для продавца заседание пройдет «удачно», суд сосредоточит свое внимание на застройщике. В таком случае продавец уже перестает быть ответчиком. Но иногда компенсацию можно получить и от продавца.

Если квартира приобретена через риэлторов, то выражать претензии к качеству дома лучше самому продавцу. Но не нужно забывать о том, что в доме есть элементы, за качество которых риэлторы ответственности нести не будут. Речь идет о таких объектах, как лестницы, лифтовое оборудование, холлы и т.д. Если Вы уверены, что эти элементы выполнены некачественно, нужно свое недовольство адресовать строителю дома. Внезапно перестало работать оборудование, которое установили сторонние организации? В этом случае именно эти компании должны предоставить денежную компенсацию.

Не стоит забывать, что все претензии, связанные с качеством жилья, должны быть актуальными и обоснованными. Претензии предъявляться лишь во время продолжения гарантийного срока. По истечении гарантии претензии будут уместны лишь после подтверждения того, что результат прежних работ имел какие-либо скрытые дефекты.

Важно помнить о возможности выдвигать иск как к организации, что устанавливала оборудование, так и к застройщику, который отвечает за качество дома в целом.

Дом — новый, а его качество — старое.

Отдельной темой разговора являются недоделки в доме, который подвергался реконструкции. Во время капитального ремонта зданий часто жителей переселяют в другие квартиры. После реконструкции площади квартиры в доме продают по ценам, как говорится, «первички». Естественно, качество такого дома полностью зависит от добросовестности и порядочности организации, которая выполняла реконструкционные работы.

Встречаются такие фирмы, которые думают, что иногда достаточно просто перекрасить здание, сделать в нем оригинальные декоративные надстройки и, естественно, по-новому застеклить балконы. После выполнения минимальных «косметических» преобразований дом выглядит как новый. Но, дело в том, что через некоторое время после продажи квартир краска трескается, да и остальные дефекты становятся заметными.

Иными словами, старый дом со временем «покажет» ловко замаскированные дефекты. Действия покупателя в этом случае зависят от того, что именно написано в договоре купли-продажи. В случае, если продавец указал, что квартира расположена в новом доме, к ответственности его привлечь несложно. Тут придется доказать, что продавец заранее знал о том, что данный дом был старым. Намного хуже, если в договоре о состоянии дома не сказано ничего. Тогда претензии можно предъявлять только относительно качества жилья.

К подобным проблемам в «переделанном» доме можно отнести неполадки с коммуникациями. Дело в том, что подрядчик редко меняет квартирные трубы, а коммуникации, что проходят в стенах, тем более, никто не трогает перед продажей, так как это хлопотный процесс. Именно поэтому начинаются массовые проблемы с водой и отоплением в домах, постигших «вторую молодость». Если удастся подтвердить, что продавец знал правду о состоянии дома на момент продажи, можно требовать от него оплату расходов, потраченных на устранение неисправностей.

Борьба с недомолвками

Что же нужно требовать от того, кто продает квартиру? Специальный Гражданский кодекс гласит, что во время заключения договора купли-продажи жилища «качество товара должно всегда гарантировать его использование». Это означает, что квартира должна быть пригодной для нормального и комфортного проживания. А вот каждый покупатель в это понятие вкладывает свои требования, которые и нужно расшифровать (в договоре прописать требования к качеству приобретаемого товара).

Тогда уже, при обнаружении разного рода недостатков товара, покупатель будет иметь полное право на частичный возврат стоимости квартиры. Также можно требовать компенсацию затрат, отведенных на ремонт. В некоторых случаях можно добиваться выполнения ремонта силами продавца. Когда речь идет о значительных дефектах, которые не позволяют проживать в квартире, закон разрешает покупателю требовать возврата всей суммы, отданной за квартиру.
Известно, что новая квартира должна радовать владельца, но часто она может стать источником огромных сложностей и неприятностей. Не стоит отчаиваться, так как все потери реально свести к минимуму. Но для этого придется внимательно отнестись к важным документам и потратить какое-то время на судебные разбирательства.