Совершаем междугородний обмен грамотно

междугородний обмен

Если покупка, продажа или обмен квартиры являются затратными и нервными мероприятиями, то что тогда говорить о междугородном обмене. Все хлопоты, связанные с такой операцией, усложняются многократно из-за удаленности друг от друга объектов и участников сделки. Здесь от организаторов обменного процесса требуются большие усилия и готовность к сложностям.

В чем же они состоят? Главная «нестыковка» лежит в плоскости практики совершения сделок в разных городах. Конечно, многие вопросы решаются через непосредственные договоренности двух сторон, некоторые унифицированы единым законодательством. Но хватает и кардинальных отличий, которые могут оказать серьезно влияние на результат обмена. Дальше мы рассмотрим их подробнее.

«Прямой» обмен – дорого, медленно и неэффективно

Если подойти к вопросу системно, окажется, что существуют всего два основных способа совершения квартирного обмена между городами – «прямой» и «альтернативный». Метод «прямого обмена» — самый неосложненный и известен с советских времен. Граждане, проживающие в одном городе, предположим, в Москве, желают переехать в другой город, предположим, Екатеринбург. Для этого они находят в Екатеринбурге людей, которые планируют перебраться на жительство в столицу. И, если квартиры в обоих городах устраивают противоположные стороны, совершается сделка обмена.

Но, чтобы найти вариант обмена, который устроил бы всех, приходится потратить немало времени, а порой и несколько лет. Появление интернета, позволяющего получить доступ к огромным объемам информации, несколько ускорило процесс, но не изменило его принципиально. Поэтому использование прямого обмена подходит только тем людям, которых, что называется, «не поджимает время».

Работу по поиску вариантов рекомендуется вести в двух направлениях – изучать информацию об обмене недвижимости в городе, куда планируется переселиться, и самим размещать объявления с предложениями обмена в специализированных изданиях. Для осмотра возможных вариантов обмена придется выезжать на место, что может «влететь в копеечку», и не факт, что поездка закончится сделкой. Итак, как видим, прямой обмен – процесс длительный, достаточно дорогостоящий и совершенно не гарантирующий успеха.

«Встречная покупка» и ее преимущества

«Альтернативная» технология обмена имеет больший КПД, чем прямой обмен, в силу своего «рыночного» характера. Эта схема, которая во многих регионах получила название «встречной покупки», гораздо быстрее приводит к претворению в жизнь желанного обмена. Работает она так: вначале продается имеющаяся хозяйская квартира, а затем приобретается жилье в том городе, куда запланирован переезд. Поскольку при такой схеме сделка осуществляется при посредничестве денег, а не «натуральным продуктом», она практически всегда приводит к успешному воплощению задуманного, и в гораздо более короткие сроки. Но и здесь есть свои подводные камни.

Трудность заключается в том, что покупатель квартиры может потребовать освободить квартиру в течение пары недель, невзирая на то, что вам необходимо время на покупку квартиры в другом городе, сборы, переезд, решение других вопросов. Поэтому имеет смысл на время решения этих проблем переехать в съемную квартиру, где можно будет переждать, пока не решится вопрос с покупкой собственного жилья, особенно если процесс почему-либо затянулся.

Правила перепрописки

Вопросы выписки и прописки могут порядком осложнить сделку, а тот факт, что продавец собирается перепрописаться в другом городе, только усиливает подозрительность покупателя. Поэтому при междугороднем обмене, как и при внутригородских сделках, практикуется удержание определенной суммы покупателем до тех пор, пока не состоится выписка продавца из квартиры и его прописка по новому месту жительства. Тонкость состоит в том, чтобы правильно оформить удержание, иначе продавец может лишиться этих денег навсегда.

Как правильно оформить удержание средств под перепрописку?

Наибольшее распространение получили 2 способа.

Первый из них проводится с помощью арендованной банковской ячейки, которая обеспечивает продавцу гарантированное получение оставшихся денег. Покупатель помещает оговоренную сумму в ячейку, а продавец получает к ней доступ, предоставив зарегистрированный договор купли-продажи и подтверждение прописки по новому месту жительства.

Второй способ предусматривает наличие в договоре купли-продажи пунктов, которые подробно расписывают порядок получения продавцом денег. Если предполагается удержание части денег, это также оговаривается договором, а при регистрации оформляется обременение в виде залога. Снять его покупатель сможет, предоставив в Росреестр документы, в их числе расписку продавца, которые подтвердят, что расчеты по сделке завершены. Оба способа не исключают, а взаимно дополняют друг друга.

Чтобы избежать этих сложностей, лучше всего оформлять прописку до продажи квартиры. Это облегчает жизнь обеим «высоким сторонам». Покупатель спокоен, зная, что в его квартире не проживает другой человек, а продавец не боится потерять часть денег из-за вынужденного удержания.

Вне зависимости от того, какой вид сделки был совершен в отношении квартиры – купля-продажа, внутригородской или междугородний обмен – сроки оформления регистрации будут одинаковы. Общероссийское законодательство отводит на эту процедуру три дня. За это время в вашем паспорте появится новый штамп, а на адрес паспортного стола по старому месту прописки будет выслано уведомление о выписке. Правда, невозможно сказать с точностью, за какое время почта доставит их до адресата. Бывает, что в пределах одного города они идут дольше, чем в другой населенный пункт.

Чем быстрее, тем лучше

Оформить продажу квартиры и покупку новой собственности одновременно при междугороднем обмене не представляется возможным. Сначала нужно «избавиться» от старой собственности, а затем на полученные деньги покупать новое жилье. Но чрезвычайно важно, чтобы промежуток времени между двумя сделками был как можно короче. Иначе можно попасть в ситуацию, когда старая квартира уже продана, а перспективы приобретения новой жилплощади в другом городе не обрели четких очертаний.

В идеале схема междугороднего обмена выглядит так: прежде чем продавать квартиру, найдите подходящий вариант покупки в городе, куда собираетесь переезжать. Договоритесь с хозяином, чтобы он подождал, пока вы продадите квартиру, и внесите аванс. Оперативно проведите сделку продажи квартиры, постаравшись затратить на это минимум времени. Если продажа затянется, высока вероятность потерять аванс. После того, как первая квартира продана, можно ехать в другой город для заключения сделки покупки нового жилья.

Различия в методиках расчетов в столичных городах и регионах

Нужно заметить, что «механика» денежных расчетов в столице и регионах отличается, как земля и небо. Подавляющее большинство московских сделок совершается через арендованную депозитарную ячейку, куда в день подписания документов закладывается предназначенная для уплаты сумма денег. Продавец получает к ней доступ после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. С этого момента он может считаться владельцем квартиры. Кроме Москвы, такая технология расчетов применяется в Санкт-Петербурге и «третьей столице» — Екатеринбурге, где значительное число сделок осуществляется с использованием ячеек.

В регионах деньги передают чаще всего традиционным «советским» способом – наличными, из рук в руки, что и неудобно, и небезопасно. Но, поскольку подавляющее большинство междугородних обменов инициируют жители Москвы и Санкт-Петербурга, можно надеяться, что «столичная» практика постепенно приживется и здесь.

«Правильный» риелтор – залог успеха

Междугородний обмен – сложная и «многоходовая» операция, залогом успеха которой является слаженность действий всех сторон. Главными координаторами процесса, конечно, являются риелторы, задача которых – сделать так, чтобы все прошло «как по маслу». Поэтому очень важно, чтобы между риелторами в разных городах было налажено тесное сотрудничество.

«Комплексные» услуги по междугороднему обмену могут предоставлять сетевые компании, имеющие дочерние отделения в регионах, а также риелторские фирмы, у которых налажено сотрудничество с коллегами из других городов. Как правило, они являются участниками Всероссийских и межрегиональных профессиональных объединений, таких, как Российская гильдия риелторов или Межрегиональное партнерство риелторов (МПР).

Выбрать риелтора и не ошибиться

Результат сделки зависит от надежности и профессионализма риелторов из разных регионов. Поэтому, подбирая партнеров в других городах, агентства руководствуются такими соображениями, как репутация, технологии работы, единство взглядов на уровень сервиса, сходные методы проведения правовой экспертизы. Ведь, занимаясь междугородним обменом, риелторская фирма берет на себя ответственность не только за свою часть работы, но и за действия коллег в городе, куда переезжает клиент.

Следовательно, при выборе агентства надо учитывать не только его репутацию в родном городе, но и то, имеет ли оно надежных партнеров в нужном регионе. Критерии, которыми обычно руководствуются при выборе риелтора, достаточно просты и основываются на житейском опыте, рекомендациях знакомых (которым доверяют обычно больше, чем самой раскрученной рекламе) и гарантиях самих риелторов, которые иногда подкрепляют устные обещания письменными обязательствами.

Подводные камни, о которых нужно знать

Если клиент имеет дело с сетевой компанией или агентством, являющимся членом профессионального сообщества риелторов, то заключается один договор, учитывающий и продажу старой квартиры, и покупку новой. При этом форма договора, заключаемого при междугороднем обмене, содержит те же пункты, что и при обмене в пределах одного и того же города, но с обязательным указанием сведений о регионе, названия города и габаритов квартиры, куда собирается переезжать клиент после продажи старой жилплощади.

Если же обменом занимаются отдельные компании в разных городах, то заключаются два договора. Один из них оформляется для продажи квартиры, другой – для покупки. При этом продавцу придется самому контролировать их исполнение и координировать действия обоих агентств, особенно обращая внимание на различия в методике проведения сделок в разных регионах.

Привлечение для проведения междугороднего обмена сетевых компаний имеет как очевидные преимущества, так и скрытые минусы. Крупные риелторские фирмы, являющиеся лидерами рынка в столице, не всегда в состоянии обеспечить успешное функционирование своих региональных филиалов. Каждый регион имеет свои особенности проведения сделок, в то время как «дочки» столичных фирм вынуждены действовать по утвержденным «сверху» технологиям, отличающимся от принятых на местах. Помимо этого бывает, что сетевая компания дает право пользования своей «вывеской» в рамках франшизы автономному местному агентству, качество работы которого может не соответствовать вашим ожиданиям. Так что уровень услуг конечного агентства, которое будет заниматься оформлением покупки квартиры в новом городе, хорошо бы выяснить заранее.

Взаимодействие агентств-членов МПР также имеет свои особенности. Это самостоятельные структуры, не связанные между собой юридически и организационно. Каждая из них подчиняется собственному руководству и не может навязывать свои правила коллегам из другого региона. Вопросы совместной работы по каждой отдельной сделке они согласуют между собой на профессиональном уровне, но и клиенту бывает полезно быть в курсе их договоренностей.

 
Статья прочитана 4925 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111