Собираем документы для продажи квартиры – этап, который трудно переоценить

Продажа квартиры, как мы уже писали выше, состоит из многих последовательных шагов, каждый из которых имеет равноценную важность, как кирпичики, из которых мы складываем здание успешной сделки. Здесь все имеет значение – придирчивый выбор риелтора, поиск вариантов жилья или покупателя, получение аванса и назначение сроков сделки. И, конечно, этап, значимость которого трудно переоценить, — сбор документов для продажи/покупки квартиры.

Всю пачку необходимых для сделки документов на квартиру можно разделить на две основные группы – бумаги на жилье, без которых невозможно владение квартирой, и которые должны быть у любого собственника,
— и документы, собираемые непосредственно для осуществления сделки.

Документы на квартиру: что важнее?

Самая главная бумага, не позволяющая усомниться в том, кто же в доме хозяин, — «единственный и неповторимый» правоустанавливающий документ, то есть тот, на основании которого вы владеете данной жилплощадью. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения или мены, справка о выплате пая ЖСК, договор передачи при приватизации, решение суда или свидетельство о праве на наследство, вне зависимости от того, получили вы его по завещанию или по закону. Существуют и другие правоустанавливающие документы, но это уже частные случаи.

Еще одним обязательным документом на квартиру является свидетельство о государственной регистрации права. Он выдается уполномоченным государственным органом – Росреестром, который и подтверждает ваше право собственности на квартиру красивой розово-зеленой бумагой с гербом, печатями и водяными знаками. Соответственно и называется этот документ правоподтверждающим, то есть заверяющим основную правоустанавливающую бумагу.

Некоторые владельцы и покупатели жилья ошибочно считают основным документом на квартиру именно свидетельство о государственной регистрации. Но это не так. Чтобы разобраться, чем же правоустанавливающие документы важнее правоподтверждающих, рассмотрим несколько случаев.

Если квартира была куплена до 1998 года, свидетельства о собственности у нее не будет вовсе, так как в то время существовала другая система регистрации. Например, в Москве на правоустанавливающий документ ставился штамп Департамента муниципального жилья.

Если же вдруг окажется, что документы на квартиру утеряны, то свидетельство можно не восстанавливать вовсе, а если все же на этом настаивает покупатель, что получить новую справку можно в любом отделении Управления Росреестра. Стоит она 100 рублей, а изготовление займет не больше 15 минут. Единственная неприятность заключается в том, что придется выстоять неизбежную очередь.

Если же утерян правоустанавливающий документ, с его восстановлением могут появиться проблемы. Иногда бывает достаточно взять дубликат документа, обратившись к нотариусу, который оформлял сделку купли-продажи. А порой для подтверждения своего права на владение квартирой приходится обращаться в суд.

Поэтому делаем вывод: правоустанавливающие документы должны быть в порядке, вне зависимости от ваших намерений в отношении квартиры.

Получаем справки в БТИ…

Следующий шаг – сбор документов, необходимых непосредственно для оформления сделки. Первой инстанцией, которую приходится посетить продавцу квартиры, является Бюро технической инвентаризации. Здесь выдают поэтажный план, кадастровый паспорт и экспликацию.
Отделения БТИ имеются в каждом округе Москвы, а в некоторых – даже по два. Обращаться нужно строго в «свое» БТИ, так как весь жилой фонд разделен по зонам ответственности отделений.
Необходимые документы изготовляются не дольше 10-15 дней. Средняя стоимость пакета составляет около 500 рублей, но может варьироваться в ту или иную сторону в зависимости от метража квартиры.

БТИ всегда пользовались дурной славой из-за огромных очередей, которые нужно было выстоять, чтобы получить справку. Приходилось вставать затемно и целые дни проводить в душных и тесных коридорах, чтобы стать обладателем необходимого документа. Но в последнее время многое изменилось к лучшему. Теперь можно записаться на прием через интернет или по телефону и прийти в назначенное время, избежав постылых очередей.…и в ЕИРЦ

Сбор документов мы продолжаем в жилищно-коммунальной организации, обслуживающей дом. Здесь выдается выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире жильцы, и копия финансово-лицевого счета (ФЛС), которую иногда именуют «карточкой учета», что не меняет содержания документа. В нем описываются достоинства квартиры в виде наличия электричества или горячего водоснабжения. Практического значения в таком документе немного, но его необходимость для регистрации сделки никто не отменял.

Если речь идет о Москве, то здесь большинство домов обслуживают так называемые ЕИРЦ. За этой аббревиатурой скрываются Единые информационные расчетные центры. В районном центре нам выдадут либо оба вышеназванных документа, либо один, их заменяющий, — Единый жилищный документ (ЕЖД). Это даже лучше, так как срок его действия – 60 дней, в отличие от выписки ФЛС, годной только в течение 30 дней.

Если же дом кооперативный, то выписку из домовой книги все равно придется брать в ЕИРЦ, а вот за копией финансково-лицевого счета придется обращаться к председателю кооператива, график приема которого зачастую весьма условен. Но, как правило, жильцы дома знают, где и когда можно «отловить» своего председателя.

И последнее. Формально получение вышеназванных справок бесплатно. Но, отправляясь в ЕИРЦ, запаситесь деньгами – на тот случай, если изобретательные коммунальщики не обнаружат у вас забытые долги, без оплаты которых справку вы ни за что не получите.

Какие документы могут еще понадобиться? Частные случаи

Кроме абсолютно необходимых для заключения сделки документов, существуют и такие, которые требуются часто, но не всегда.

Самым распространенным случаем является необходимость получить разрешение органов опеки и попечительства. Это происходит тогда, когда в продаваемой квартире проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица (что бывает гораздо реже). Разрешение выдается в муниципалитете и имеет неограниченный срок действия.

Органы опеки призваны защитить интересы ребенка и не позволить, чтобы несовершеннолетний остался без крыши над головой. Поэтому разрешение на продажу квартиры выдается только в том случае, если за ней следует покупка другой, причем не меньше предыдущей. Чиновники внимательно следят за тем, чтобы жилищные условия ребенка не стали хуже. Однако ответ на вопрос, что же на самом деле лучше для ребенка, не всегда однозначен. Известны случаи, когда наличие детского садика, улучшение экологии, проживание рядом бабушки становились решающими доводами в разговоре с органами опеки даже при приобретении квартиры меньшего метража.

Еще один документ, который может понадобиться для продажи квартиры, – согласие супруга или супруги. Если человек купил квартиру, состоя в браке, а затем развелся, то для продажи жилья ему понадобится согласие бывшего или бывшей. Закон считает квартиру совместно нажитым имуществом, и самостоятельно распорядиться квартирой продавец не может, даже в том случае, если документы оформлены на него одного, а с бывшей половиной он не общается уже много лет.

Так что по-хорошему или по-плохому, а получить согласие на продажу надо. Согласие нужно заверить у нотариуса, услуга это платная и стоит около 1000 рублей.

Согласие не требуется при условии, что имеется соглашение о разделе имущества, заключенное при разводе или по решению суда, или в случае смерти супруга.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если покупатель для приобретения квартиры использует ипотечный кредит. Банк может потребовать с него провести оценку квартиры, сделать выписку из ЕГРП об отсутствии ограничений или обременений и т. д. Но это уже головная боль покупателя, продавца эти тонкости не должны волновать. Да и платить он за получение этих документов не обязан. Все, что от него требуется, — физическое присутствие в квартире к моменту приезда оценщика.

Как не стать жертвой мошенников

Все покупатели и продавцы жилья наслышаны о леденящих кровь случаях, когда вместо добросовестно полученных в государственных организациях документов людям подсовывали откровенные фальшивки. Ведь не каждый может отличить подделку от настоящего документа. Что делать в такой ситуации?

Если вы продаете квартиру, а не покупаете, вас должна волновать только подлинность денежных знаков, которыми покупатель с вами расплатится. Подлинность же документов важна в первую очередь для того, кто приобретает недвижимость. Если покупатель к тому же нанял риелтора, тот непременно захочет убедиться в том, что документы, предоставленные для сделки, не фальшивые. Как обеспечить ему такую уверенность?

Если вы не мошенник, а добросовестный продавец, то самое простое, что можно предпринять, — посещать все инстанции вдвоем с покупателем. В приятной беседе и время в очереди пролетит быстрее. Со своей стороны, покупатель также может провести сбор документов. К примеру, узнать, кто является собственником квартиры, может любой желающий. Взяв с собой паспорт и заплатив в Росреестр 100 рублей, можно получить выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца на квартиру.

Риелтор нам поможет

В конце надо сказать несколько слов о том, какую помощь может оказать риелтор в сборе документов. Если агент осуществляет продажу квартиры от А до Я, то денег за сбор документов он не возьмет – эта услуга уже учтена в его комиссии. Если же вы хотите привлечь риелтора только для сбора документов, он сделает это за отдельную плату по прейскуранту стоимости услуг агентства.

В одних агентствах сбор документов входит в так называемое сопровождение сделки, которое включает также организацию и проведение сделки купли/продажи. Такой пакет может стоить в среднем 80-90 тысяч рублей. Другие риелторы соглашаются просто собрать документы, стоимость такой услуги начинается от 20 тысяч рублей.

В любом случае, ответственность за сбор бумаг несет риелтор. Все, что требуется от вас, — чтобы были в порядке документы на квартиру и отсутствовали долги по коммунальным платежам.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 3651 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Комментарии к записи "Собираем документы для продажи квартиры – этап, который трудно переоценить"

Посмотреть последние комментарии

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111