Известно, что ставки по ипотечным кредитам в отечественных банках просто грабительские. Это признают и международные эксперты, и международные финансовые группы, и зарубежные банки. Последние две категории, к тому же, умело этим пользуются, приводя свои капиталы на отечественный рынок.
В кризис и без того завышенные ставки взлетели до неимоверных высот: 20-25% годовых воспринимались, как норма. Кроме того, в связи с нестабильностью курсов валют в договорах появился пункт о возможности повышения процентных ставок в зависимости от курсовых колебаний. Таким образом, заемщики, взявшие кредит в рублях, столкнулись с завышенной (а позже, еще на несколько пунктов повышенной) ставкой. «Счастливчики», взявшие кредит в долларах или евро под низкие проценты, столкнувшись с ростом курса, тоже почувствовали, как на их шеях медленно затягивается кредитная «удавка». Учитывая длительный срок, на который рассчитаны ипотечные кредиты, многие банки начали предлагать более лояльные новые кредитные программы, в том числе – рефинансирование ранее взятых кредитов.
Заемщики, впервые услышав о возможности рефинансирования собственного ипотечного кредита, расценивают ее, как единственный шанс не потерять квартиру за долги перед банком, часто забывая, что услуги, предлагаемые банком, изначально не могут быть направлены на уменьшение его прибыльности. Поэтому необходимо очень тщательно подойти к выбору программы рефинансирования.
Рефинансирование кредита – это выдача нового займа в сумме, достаточной для погашения уже существующего, но на более выгодных (на первый взгляд) условиях. Учитывая, что по сравнению с кризисным годом ставки по кредитам снизились на 7-8%, заемщики рассчитывают, что при рефинансировании экономия составит столько же. На самом деле это не совсем так: процедура рефинансирования кредита предусматривает множество дополнительных затрат на оформление и сопровождение кредита, выдачу наличных и т.д.
Предложения по рефинансированию кредитов можно найти в списке продуктов очень небольшого количества банков. Выгодными их могут считать только заемщики, взявшие кредит на пике кризиса под умопомрачительные проценты, так как средняя ставка рефинансирования составляет около 16%. На общем фоне выделяются программы Сбербанка, ВТБ24, АИЖК, где минимальная ставка составляет 12-14% годовых. К сожалению, низкие процентные ставки практически не предоставляются на кредитное жилье в новостройках, на долгосрочные кредиты (более 20 лет).
Пакет документов, необходимый для рефинансирования под более-менее низкий процент, может включать дополнительные справки. Требования для получения «выгодного» кредита также значительно жестче. Например, существуют условия по обязательному беспрерывному стажу работы на одном месте, количеству поручителей, усложнена процедура досрочного погашения кредита, увеличивается размер штрафов и пени за просроченный платеж, а также размер единоразовых комиссий при оформлении кредита.
Процедура рефинансирования состоит из тех же этапов, что и оформление ипотеки: заемщик должен подать в выбранный банк заявление и пакет необходимых документов (паспорт гражданина РФ, справку о доходах (форма 2-НДФЛ), а также документы на квартиру (свидетельство на право собственности, документы, подтверждающие факт приобретения, например, договор купли-продажи, справку из БТИ)). Оформляя кредит в другом банке, необходимо будет предоставить достоверную информацию по имеющемуся кредиту: договор с банком, справку об остатке задолженности, о наличии или отсутствии просроченных платежей. При оформлении кредита с поручительством необходимо предоставить те же документы и на поручителей.
Заявка на рефинансирующий кредит рассматривается в среднем от трех дней до недели. За это время сотрудники банка проверяют данные, предоставленные заемщиком относительно его личности, недвижимости и имеющегося кредита. Положительная кредитная история облегчает процесс получения нового кредита. Следует учесть, что информация, изложенная в кредитной истории, не ограничивается суммой взятого кредита, а включает в себя данные о своевременности вносимых платежей в разрезе месяцев. Если заемщик находится в «черном списке» бюро кредитных история, шансы на получение нового кредита практически равны нулю. Размер кредита в разных банках определяется по-разному. Максимальная сумма может фиксироваться в конкретной цифре или же в процентном отношении к стоимости залогового имущества.
Кроме вороха документов, заемщику предстоит оплатить множество сопутствующих услуг. Прежде всего, при оформлении рефинансирующего кредита взимается комиссия за предоставление кредита (может устанавливаться в процентах от суммы кредита или быть зафиксирована в договоре). На сегодняшний день размер фиксированной платы колеблется от 10 до 24 тыс. руб. Единственный банк, в котором не взимается подобная комиссия – Сбербанк. Некоторые банки устанавливают до десятка дополнительных платежей: комиссию за рассмотрение поданной кредитной заявки, за выдачу средств с банковского счета кредитного учреждения (обналичивание средств), обслуживание банковского счета, перевод денег на счет бывшего кредитора и множество других, не столь распространенных платежей. В основном, дополнительные комиссии устанавливаются единовременно. В некоторых, особо жадных банках, устанавливаются и различные ежемесячные комиссии.
Кроме той суммы что дополнительно необходимо будет перечислить банку, к дополнительным расходам заемщика можно отнести расходы на оценку имущества (не смотря на то, что при получении первоначального ипотечного кредита она уже проводилась), оформление страховки (застраховать нужно будет не только недвижимость, но и собственную жизнь и здоровье), расходы на смену залогодержателя. Эта процедура в Росреестре обойдется максимум в тысячу рублей, но если воспользоваться услугами посредника, стоимость может вырасти в десятки раз. К дополнительным затратам также можно будет отнести и штраф за досрочное погашение ипотечного кредита, если он предусмотрен кредитным договором.
Специалисты путем сложных расчетов, учитывающих множество факторов, доказали, что рефинансировать ипотечный кредит выгодно при условии снижения процентной ставки не менее, чем на 2,5-3%. 1,5-2% не всегда смогут покрыть все дополнительные платежи при оформлении нового кредита. «Заморачиваться» с рефинансированием под такое незначительное снижение ставки имеет смысл тем, кто хочет не сэкономить на процентах, а уменьшить ежемесячный платеж в случае снижения платежеспособности.
Поэтому, можно ли считать ли рефинансирование в полной мере путем избавления от кредитной «удавки» — доподлинно неизвестно, но то, что путем рефинансирования можно значительно облегчить собственное существование – неоспоримый факт. Особенно, если новый кредит оформляется на более длительный срок.
