Расходы по эксплуатации жилья — как формируются коммунальные платежи и почему они могут достигать космических высот

Расходы по эксплуатации жилья - как формируются коммунальные платежи и почему они могут достигать космических высот Безусловно, иметь собственную квартиру очень приятно. Наличие крыши над головой придает человеку самоуважение и уверенность в будущем, но обладание недвижимостью имеет и некоторые издержки, первая из которых – необходимость платить за ее содержание. А если не повезет с управляющей компанией, то платежи могут превысить все разумные пределы. Недобропорядочные коммунальщики могут воспользоваться тем, что рядовой собственник не слишком разбирается в системе начисления платежей, и довести их уровень до поистине безумных значений.

Между тем, любой нормальный жилец хочет, чтобы в его квартиру бесперебойно поставлялись вода, газ и электричество, чтобы подъезд сиял чистотой, а во дворе были клумбы и детская площадка. И за все это оно готов платить. Главное – чтобы суммы были вменяемыми и адекватными полученным услугам. А как узнать, насколько справедлива сумма, начисленная в ежемесячной квитанции, от чего она зависит и нельзя ли уменьшить ее без ущерба для качества? Ответы на эти и другие вопросы мы попытаемся найти в данной статье.

Из чего слагаются расходы
Расходы по содержанию жилья можно разделить на две основные части – коммунальные и эксплуатационные. Коммунальные платежи – это суммы, которые мы платим за право пользоваться электричеством, газом, водой, отоплением и прочими благами цивилизации. Они насчитываются на основании тарифов, утвержденных на муниципальном и федеральном уровне. При наличии счетчиков, фиксирующих киловатты и кубометры, собственник платит за фактическое потребление ресурса, при их отсутствии оплата производится по нормативу. Вторая группа – эксплуатационные расходы, которые идут на техническое обслуживание дома, поддержание инфраструктуры и обеспечение безопасности жильцов.

Техническое обслуживание включает в себя три основные группы опций:
— эксплуатация жилищного фонда, которая подразумевает широкий спектр деятельности, в том числе поддержание системы в рабочем состоянии, взаимодействие с поставщиками, арендаторами и нанимателями. Сюда относятся и такие функции, как организация обработка показаний счетчиков, обеспечение пожарной безопасности и др.;
— собственно техническое обслуживание, которое включает поддержание работоспособного состояния самого дома и инженерных систем, отвечающих за отопление, водоснабжение, канализацию, электроснабжение и вентиляционную систему. В этот же блок входят контроль за состоянием коммунальных сетей, наружного освещения, ремонт дорог и заборов;
— санитарное состояние придомовой территории, подъездов и лестничных площадок, вывоз снега и мусора, поддержание в чистоте тротуаров и дворов, уход за газонами и клумбами.

Это стандартный список услуг, предоставляемых нанимателям и собственникам квартир в соответствии с постановлением Госстроя РФ от 2003 года. Тарифы, утвержденные властями города или муниципалитета, рассчитаны на пользователей, которые не определились со способом управления домом. Но если к делу привлекли управляющую компанию (а такое происходит сейчас все чаще) или управление объектом взяли на себя сами жильцы, то список может быть дополнен и расширен другими услугами. Самыми востребованными являются услуги, связанные с безопасностью, — охрана территории, организация пропускного режима, службы консьержей, системы видеонаблюдения и т. д. Конечно, платить за все эти удовольствия приходится собственникам.

Что делать, чтобы платить меньше?
Пакет услуг, предоставляемых жильцам того или иного многоквартирного дома, и интенсивность их потребления определяется собранием собственников квартир, а в случае с загородным коттеджным поселком – собственников домостроений. Его объем зависит главным образом от класса жилья и, как следствие, уровня доходов людей, его населяющих. Трудно ожидать от жителей стандартной панельной многоэтажки, что они включат в перечень услуг доставку продуктов. Обычно объекты экономкласса, оправдывая свое название, ограничиваются базовым набором, который позволяет максимально оптимизировать платежи.

Обязательный комплекс услуг включает расходы на содержание и ремонт инженерных систем, обеспечивающих водо-, электро- и теплоснабжение и водоотведение. Также в список неизбежных затрат попадают сбор показаний приборов учета, истребование задолженностей, обработка и хранение сведений о платежах за коммунальные услуги и жилые помещения, работа информационных систем и расходы на изготовление платежных документов. А вот элитные жилые комплексы пользуются расширенным перечнем услуг, в который входят, в том числе, охрана, служба консьержей, видеонаблюдение, бебиситтинг, доставка продуктов, клининг, аренда транспорта и др.

Кроме того, в проектах разного класса размер тарифов может отличаться довольно значительно, так как расценки ориентируются в этом вопросе главным образом на платежеспособность клиентов. Если жильцы «при деньгах», то организация вряд ли откажется от соблазна заработать на них побольше. Эксперты отмечают, что, поскольку тарифы устанавливаются не законодательными актами, а самой управляющей компанией, то стоимость технического обслуживания во многом зависит от ее аппетитов.

Если жильцы дома имеют финансовые возможности для реализации фантазий, то в холле может появиться аквариум, а на каждом этаже – живые растения. Еще один фактор, могущий повлиять на расходы по содержанию дома – техническое оснащение и качество отделочных материалов. Уход за мраморной плиткой отличается от ухода за бетонным полом, а особенности конструкции дома могут быть таковы, что наружное мытье окон невозможно без привлечения промышленных альпинистов. Кроме того, одну и ту же услугу можно потреблять с разной периодичностью, от этого и будет зависеть ее стоимость. Так, полы в подъезде можно мыть дважды в неделю, а можно и каждый день. Так что в юридическом плане все классы и типы объектов равны, но на практике содержание элитных проектов и домов бизнес-класса обходится их жителям дороже, чем обслуживание многоэтажек комфорт- и экономкласса.

Эконом занимает нижнюю ступень ценовой шкалы, объекты бизнес-класса оккупируют среднюю часть. Венчает пирамиду премиум-сегмент, в котором практически нет потолка цен. Содержание домов бизнес-класса может вдвое превышать стоимость обслуживания объектов эконом-класса (4-5 тысяч рублей за среднюю московскую квартиру против 7-10 тысяч в месяц за жилье бизнес-класса). Расходы на элитные апартаменты начинаются от 10 тысяч рублей ежемесячно и теряются в высоте. Если же рассматривать стоимость обслуживания квартир эконом-класса в зависимости от метража, то однокомнатное жилье обходится своим владельцам в 3-4 тысячи рублей, двухкомнатное – 3,5-5 тысяч рублей, трехкомнатное – 3,5-7 тысяч рублей.

Жителям домов эконом-класса вряд ли удастся урезать затраты на содержание дома, так как перечень потребляемых услуг и так минимален, и «продать что-нибудь ненужное» здесь не получится. Другое дело – комплексы бизнес- и премиум-класса. Конечно, не все расходы можно сократить, так как более сложное инженерное оборудование, которым оснащено такое жилье, и отделка дорогими материалами предполагают, что расходы по ремонту и содержанию таких зданий будут заведомо выше, чем в экономе. И покупатели, соблазненные привлекательностью технологичного и красивого жилья, должны быть к этому готовы. Но есть затраты, которые жильцы могут увеличить или сократить по собственному желанию. Это касается расходов на уборку, охрану, благоустройство двора и т.д. Можно сэкономить, отказавшись от дорогостоящих, но необязательных опций, к примеру, посадки голубых елей во дворе дома. Если общее собрание собственников примет такое решение, то управляющей компании придется подчиниться.

Впрочем, возможны и зеркальные ситуации – когда собственники хотели бы расширить перечень услуг, а управляющая компания не может этого сделать из-за собственных проблем либо недостатка технических возможностей. Так, не в каждом доме можно организовать парковку или службу консьержей, даже если жильцы готовы платить за услугу.

Другое дело, когда проект обладает собственной богатой инфраструктурой. Чем она объемнее и технологичнее, тем выше расходы на ее содержание. И, как следствие, повышается стоимость обслуживания одного квадратного метра жилья. Любые удобства, будь то спортивная площадка, фитнес-центр, зона отдыха, подземный паркинг или бассейн, требуют вложения средств. И эти расходы, естественно, ложатся на плечи собственников. Бремя платежей может несколько снизиться при условии, что элементы инфраструктуры находятся на содержании огромного жилого комплекса на тысячи квартир или открыты для использования сторонних посетителей, что несколько ослабляет нагрузку на жильцов.

Если во дворе дома находится школа или детский сад, это никак не влияет на расходы собственников, так как у них, как правило, есть свои управляющие компании. Однако наличие во дворе детского или образовательного учреждения может осложнить существование компании, даже если оно не имеет к дому прямого касательства. Организуя проезд машин, систему передвижения людей и т. д., ей приходится думать о соблюдении нормативов, а это может потребовать дополнительных расходов.

Многие эксперты отмечают, что эксплуатация домов, построенных с нарушениями, обходится жильцам дороже, чем проекты, в которых использовались качественные материалы и соблюдались технологии. Вместо того, чтобы проводить дорогостоящие ремонты, лучше сразу приобретать жилье у солидных компаний, зарекомендовавших себя с хорошей стороны.

Еще одна причина разницы в расходах – принцип, на котором построена работа управляющей компании. Вариантов всего два – содержать собственный штат сотрудников или пользоваться услугами людей «со стороны». В первом случае компания самостоятельно нанимает дворников, сантехников, электриков, аварийщиков и т. д., закупая для производства работ необходимые расходные материалы и оборудование. Она же сама платит персоналу зарплату и тратится на инвентарь. Сторонние компании привлекаются только для вывоза мусора и обслуживания лифтов – виды деятельности, для выполнения которых требуется специальная лицензия. Но есть и другая возможность – нанимать для выполнения услуг «чужих» работников. При таком способе ведения хозяйства выполнение работ, как правило, обходится жильцам дороже.

Стоимость расходов по эксплуатации станет ниже, если в ведении обслуживающей компании находятся сразу несколько домов, расположенных в одном районе. Такое происходит, если девелопер занимается строительством нескольких объектов и создает единую компанию для обслуживания целого микрорайона. В этом случае расходы на содержание общего штата сотрудников и парка техники распределяются между жителями нескольких домов, за счет чего и достигается экономия.

И последнее – размер платежей во многом зависит от того, в каком населенном пункте находится дом. Наполнение бюджета административной единицы во многом определяет расходы на содержание жилья. Это наглядно видно на примере Москвы и Подмосковья.

Подмосковье и его специфика
Как ни парадоксально это звучит, но в Подмосковье плата за услуги коммунальщиков может быть выше, чем в столице, прежде всего – за счет отсутствия бюджетных субсидий. В Москве уборка улиц и придомовых территорий, а также вывоз мусора «спонсируются» казной, и собственники бюджетного жилья платят сущие копейки. В регионе эту работу выполняют управляющие компании. Соответственно, и стоимость их рассчитывается по более высоким тарифам. Получается, что в Москве городские власти оплачивают уборку и благоустройство улиц и домов, а в области жители должны делать это за свой счет.

Кроме того, тарифы в подмосковных новостройках не отличаются дешевизной. Если жильцы самостоятельно не договорились о расценках, то этим занимается городская администрация. Поскольку власти уверены, что все покупатели жилья – люди богатые, то тарифы вполне отражают это убеждение. Они достаточно высоки, и добиться их пересмотра почти невозможно. Так, в Красногорске ежемесячная квартплата варьируется в коридоре 17,5-34,82 рубля за квадратный метр в зависимости от класса жилья.

Но расценки, предлагаемые управляющими компаниями, порой оказываются еще выше. На их формирование, конечно, влияют аппетиты операторов, но имеются и объективные факторы, действие которых невозможно отменить. Особенно это актуально для коттеджных поселков, расположенных далеко за городом. Даже вывоз мусора обойдется его жителям дороже, чем в московской новостройке, не говоря уже о других удобствах. Кроме того, современные поселки зачастую пользуются услугами ландшафтных дизайнеров и озеленителей. Также в их распоряжении могут находиться бассейн, пляж, лодочная станция, детские и спортивные площадки, беседки общего пользования и т. д.

Содержание обширной рекреационной инфраструктуры, равно как газонов, лужаек, прогулочных аллей и альпийских горок, требует немалых затрат, особенно если учесть, что относительно небольшое количество домовладений рассредоточено на большой площади. Поэтому и расходы по обслуживанию территории «влетает в копеечку». Еще одна неизбежная трата – необходимость организации безопасности. Поселок без забора и охраны сегодня трудно себе представить, но экономить на этом не захочет даже самый бережливый собственник.

За счет сложения всех расходов получается, что обслуживание загородных поселков, обходится существенно дороже, чем содержание городского жилья. Это в равной мере касается как коттеджных, так и мультиформатных поселков, а также поселков таунхаусов. Суммарные расходы по эксплуатации такой недвижимости могут варьироваться от 9 до 70 тысяч рублей.

При этом, даже проживая в дорогом подмосковном проекте, жильцы могут регулировать список услуг, не имеющих отношения к основным, базовым удобствам, как то – установку ограждения, охрану, организацию видеонаблюдения, высадку зеленых насаждений и украшение территории. По наблюдениям экспертов, чем большую активность и внимание проявляют жильцы к работе управляющей компании, тем ниже эксплуатационные расходы. Собственники также имеют право проверять, какие организации привлекаются управляющей компанией для выполнения работ, и насколько разумны их расценки.

Цены на такие жизненно важные услуги, как газ и электроэнергия, едины по всей Московской области. А вот тарифы на воду, отопление и стоки устанавливает самостоятельно каждый муниципалитет. Чем изношеннее и протяженнее коммуникации и удаленнее жилье, тем выше расценки. И если кому-то не повезло, то остается последний способ – экономить ресурсы.

Метки текущей записи:

 
Статья прочитана 789 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111