Продажа квартир через аукционы – мифы и реальность. Как принять участие в аукционах «Моссоцгарантии»

Продажа квартир через аукционы – мифы и реальность. Как принять участие в аукционах «Моссоцгарантии»

Аукционы, известные старшему поколению в основном по фильмам о капиталистической действительности, понемногу становятся частью и нашей жизни. Мало кто участвовал в подобных торгах лично, но все знают, что на аукционе можно выгодно приобрести имущество людей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, в частности, недвижимость. Чаще всего это квартиры собственников, не выплативших банку ипотечный заем, налоги и т.д. И, хотя некоторые участники аукциона могут испытывать психологический дискомфорт оттого, что обращают чужие несчастья себе на пользу, нельзя не признать, что в материальном плане такие приобретения чрезвычайно выгодны.

Между тем, в России аукционы проводятся пока вяло, и сведения о них нигде не афишируется. Банки, конечно, распродают недвижимость несостоятельных должников, но эти возможности плохо доносятся до потенциальных покупателей. На этом блеклом фоне новость о том, что государственное унитарное предприятие «Моссоцгарантия» занимается аукционной продажей квартир, стала «лучом света в темном царстве». Поэтому мы сочли своим долгом донести до граждан самую детальную информацию о торгах, проводимых этой организацией.

Откуда берутся квартиры
Квартиры, поступающие на аукцион «Моссоцгарантии», принадлежат пожилым москвичам, которые решают передать жилье в собственность города. При этом заключается договор, по которому человек может либо переехать в один из социальных жилых домов, либо остаться проживать в своей квартире на условиях пожизненного содержания с иждивением. На вопрос, сколько может продлиться пожизненное содержание, ответить, конечно, не может никто – все под богом ходим. Иногда оно может длиться и 20 лет, а порой – 1-2 месяца. Но, по наблюдениям специалистов, средняя продолжительность составляет около 10 лет.

Чем рискует покупатель?
В связи с этим у потенциальных покупателей квартиры через аукцион может возникнуть естественный вопрос – не рискует ли гражданин, приобретая такое жилье? Ведь наследники могут заявить, что бабушка, подписывая договор пожизненного содержания, не понимала, что делает.

Риск, конечно, есть, но он не выше того, который имеется и в случае заключения обычной сделки на вторичном рынке. Ведь и там случается, что наследники пытаются оспорить договор, настаивая на недееспособности старушки.

Напротив, покупая на аукционе квартиру, прошедшую через «Моссоцгарантию», гражданин получает дополнительные гарантии безопасности. Ведь государственное предприятие, прежде чем подписать с пенсионером договор, проводит полную оценку рисков. Вот и получается, что покупатель, приобретая квартиру, находившуюся в муниципальной собственности, страхует себя от возможных судебных тяжб.

Конечно, и здесь не обходится без исков о признании договора недействительным, но их количество крайне незначительно. В среднем ГУП заключает за год порядка 200 договоров пожизненного содержания. В 2012 году были обжалованы 4 из них, причем в 3-х случаях суд отказался удовлетворить иски, а в одном вернул квартиру истцам.

Правила торгов
Стартовые цены, устанавливаемые «Моссоцгарантией» на квартиры, определяет оценочная компания, с которой у предприятия заключен договор на эту услугу. Она и предоставляет отчет о рыночной стоимости жилья, которая определяется с использованием различных коэффициентов, предусмотренных законом об оценочной деятельности. Поскольку эти квартиры являются городским имуществом, ГУП выставляет его на продажу по той цене, которую указывает оценщик. Как правило, стартовая цена оказывается несколько ниже рыночной, но разница обычно составляет порядка 5-10%.

Правила торгов позволяют только повышать предлагаемую цену. В ходе аукциона цена растет, но не слишком – покупатели знают, за что платят, поэтому никаких неожиданностей здесь не бывает – ни в сторону феерической дешевизны, ни запредельной дороговизны.

Бывает, что на квартиру не нашлось покупателей. Подобные случаи довольно редки, но они все же случаются. По правилам, такой лот снимают с торгов и выставляют на следующий аукцион.

Конечно, нельзя гарантировать, что участники торгов всегда действуют честно. Как известно, для аукциона нужны как минимум двое претендентов. Кто-нибудь может, к примеру, пригласить своего родственника или знакомого, чтобы организовать имитацию конкуренции. Проверить, не является ли один из участников торгов подставным лицом, практически невозможно.

Для участия в аукционе подаются заявки, в которых указывается, в борьбе за какой лот собирается принять участие претендент. Можно зарегистрироваться на один лот, несколько или все сразу. Но если объект не указан в заявке, то к участию в торгах по нему покупатель допущен не будет. В среднем на один лот могут зарегистрироваться до 10 человек, а всего на аукцион обычно приходят 30-35 человек.

В торгах принимают участие и физические лица, покупающие жилье для себя, и риелторы, нацеленные на перепродажу. Бывает, что вместо покупателя по доверенности приходит риелтор. Иногда приходят по двое – покупатель вместе с риелтором, пожилой человек в сопровождении родственника, или родитель с ребенком. Вообще-то правилами аукциона не допускается участие больше одного человека по одной заявке, но в таких случаях организаторы делают исключения.

Как проходят аукционы
Торги «Моссоцгарантии» проводятся дважды в месяц в районе метро «Войковская», в арендуемом помещении на улице Космонавта Волкова, 20. На одном аукционе разыгрываются в среднем около 10 лотов, бывает немного больше или, напротив, меньше. Как уже было сказано выше, попадаются объекты, неинтересные покупателям, но такие случаи нечасты.

Все данные по проведению аукционов имеются на сайте «Моссоцгарантии», в том числе информация о квартирах, выставленных на торги – адреса, размер, поэтажные планы и другие сведения. Также там можно узнать все детали проведения аукционов, включая даты, порядок проведения, положение и т. д. Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тысяч рублей и с чеком в руках явиться в «Моссоцгарантию», чтобы составить заявку установленной формы. В день торгов нужно прийти минимум за полчаса до начала аукциона, чтобы зарегистрироваться и получить карту участника.

Предположим, претендент не сделал покупку в ходе торгов. Тогда деньги, уплаченные в качестве задатка, будут ему возвращены. Если человек обратится с заявлением, он получит их через 5 дней, если нет – они будут отправлены адресату в 15-дневный срок.

Никаких денег предприятие за свои услуги не берет, чего не скажешь о банках. Чтобы не потерять серьезные средства на комиссионных (а 200 тысяч рублей – сумма немалая), сотрудники «Моссоцгарантии» рекомендуют осуществлять перевод через банк, обслуживающий расчетный счет организации. Здесь не берут процентов с участников аукционов, и они могут вернуть свои деньги в полном объеме.

Если гражданин внес задаток за пять лотов (1 миллион рублей), а купил один, то оставшаяся сумма, в данном случае – 800 тысяч рублей, пойдет на уплату покупки.

Несмотря на широкие возможности, которые дает для проведения подобных мероприятий интернет, пока в «Моссоцгарантии» не планируют проведение электронных торгов. Там это объясняют тем, что рамки деятельности предприятия, работающего с государственным имуществом, строго ограничены действующим законодательством.

Что еще нужно знать об аукционах в Москве
Помимо «Моссоцгарантии», реализацией вторичного жилья через аукционы занимаются служба судебных приставов и банки. Обычно на торги выставляются квартиры, отобранные по решению суда у владельца (за банкротство, неуплату кредита и т. п.).

Сегодня многие банки, в том числе Сбербанк, «Уралсиб», ВТБ24, Альфа-банк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, имеют витрины залогового имущества, на которые попадают квартиры, отобранные по суду или по договоренности о досудебной реализации с несостоятельными заемщиками.

Эти витрины не пользуются особой популярностью среди населения ввиду крайне ограниченного объема предложений. Однако этот сегмент имеет ряд преимуществ. Он интересен прежде всего тем, что представленная здесь недвижимость уже прошла проверку банка на юридическую чистоту. Кроме того, при покупке залоговых квартир не требуется участие посредника, а объявленная стоимость бывает ниже текущих рыночных цен. Если покупателю понадобится ипотека, он сможет получить кредит на льготных условиях – по низкой ставке (около 10%) и с минимальным первоначальным взносом (до 20%).

Эксперты и участники рынка недвижимости по-разному относятся к подобного рода торгам. По их мнению, на аукционе можно приобрести квартиру дешевле рыночной цены, но может быть и наоборот. Порой участнику бывает трудно не поддаться ажиотажу торгов и вовремя остановиться. Поэтому к аукциону нужно готовиться – провести изучение вторичного рынка, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот.

 
Статья прочитана 6468 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111