Продажа и покупка квартиры с перепланировкой – что нужно знать

Продажа и покупка квартиры с перепланировкой – что нужно знать Поскольку перепланировка «бывших в употреблении» квартир сегодня является обычным делом, то не приходится удивляться тому, что значительная часть объектов, продаваемых на вторичном рынке, имеет те или иные переделки. Часть из них узаконена владельцами до продажи, некоторые так и остались несогласованными. Риелторы не считают, что их нужно выделять в отдельную категорию, даже если перепланировка квартиры не узаконена в соответствующих органах. Тем не менее, они признают, что на такие объекты бывает трудно найти покупателей, не говоря уж о почти неизбежных потерях в цене.

Какие бывают перепланировки и зачем они нужны?

Многие собственники квартир, особенно те, кто покупал жилье с готовой планировкой, не согласны с тем, как строители и проектировщики распределили внутреннее пространство, а поэтому стремятся «перекроить» квартиру в соответствии с собственными представлениями о комфорте и функциональности. Правда, большинство собственников при этом не думают о том, что у них может появиться необходимость продажи квартиры, и не спешат узаконить ремонт.

Причина этого самая банальная – людям не хочется ходить по инстанциям ради официального оформления перепланировки. Самая большая доля «самостроев» приходится на дома старого жилого фонда. Они были произведены 10-20 лет назад, когда у людей появились средства на проведение «евроремонтов» и обустройство собственной среды обитания.

В современных панельных домах перепланировки делают нечасто, так как внутреннее пространство организовано очень рационально. Гораздо чаще перепланировку можно встретить в монолитных домах. Пользуясь отсутствием перегородок, жильцы дают волю фантазии. Пространство, спланированное по собственному усмотрению, может значительно отличаться от проекта, предусмотренного застройщиком, и требует легализации, но собственники зачастую пренебрегают этой процедурой.

Перепланировка как таковая не может стать препятствием к продаже квартиры. Однако, в соответствии с Жилищным кодексом, новый собственник должен в течение полугода узаконить «самострой» или привести его в соответствие с поэтажным планом, то есть вернуть жилью первоначальный вид. В противном случае продать квартиру в таком виде он впоследствии не сможет.

Все виды перепланировок можно разделить на допустимые и недопустимые. Можно, к примеру, превратить раздельный санузел в совмещенный или объединить кухню и комнату в столовую. Однако совершенно недопустимо расширение жилого пространства за счет включения в него других помещений. К таким перепланировкам относятся, например, утепление и присоединение балкона или лоджии к комнате. При ремонте совершенно недопустимы такие действия, как снос несущих стен, демонтаж системы вентиляции, перенос газовых стояков. Эксперты предупреждают, что такие перепланировки узаконить не удастся.

«Самострои» не мешают продаже квартиры, и большинство риелторов смотрят на них «сквозь пальцы». Однако, если в квартире произведены переделки, несовместимые с официальным согласованием, за нее не удастся взять рыночную цену, и придется делать покупателю значительную уступку. Кроме того, такое жилье невозможно будет взять в ипотеку, так как банк не выдаст кредит на объект с неузаконенной перепланировкой.

Преимущества и недостатки

Цель любой перепланировки – сделать квартиру более удобной. Поскольку стандартные квартиры эконом-класса имеют примерно одинаковое «строение», то и переделки в них не отличаются разнообразием вариантов. Наиболее распространено объединение санузла и ванной комнаты. Смысл такого хода очевиден – в результате сноса стены появляется дополнительное полезное пространство, на котором можно разместить, скажем, стиральную машину.

Также пользуется популярностью среди собственников снос перегородки между кухней и жилой комнатой, в результате чего получается удобная столовая. Поскольку в типовой квартире площадь кухни составляет в среднем 6 квадратных метров, а соседней комнаты – около 9 квадратных метров, то получается просторное помещение на 15 квадратных метров, где с комфортом можно и готовить, и принимать гостей, и устраивать семейные посиделки.

Впрочем, бывают случаи, когда и такой, казалось бы, беспроигрышный вариант перепланировки теряет свою привлекательность. Это может случиться после рождения малышей, когда обнаружится, что растущая семья больше нуждается в детской комнате, нежели в столовой. Кроме вышеназванных, популярностью пользуются и другие разновидности перепланировки. Собственники присоединяют балкон (лоджию) к комнате, сносят воздуховоды или превращают смежные комнаты в изолированные.

Однако далеко не все покупатели готовы рассматривать возможность приобретения жилья, в котором продавец осуществил неузаконенную перепланировку. И этих людей можно понять – они просто не хотят получить «в довесок» к квартире проблемы, связанные с необходимостью оформления «самостроя».

К тому же нужно принять во внимание, что не всякая перепланировка является удачным решением в плане удобства и функциональности. Представьте себе квартиру эконом-класса, в которой после переделки кухня переехала в коридор, а на ее месте был обустроен кабинет. Это и неудобно, так как человек с улицы сразу попадает за стол, и противоречит нормам. Неудивительно, что потенциальные покупатели не оценили такой «креатив» продавца.

Что нравится покупателям?

На вторичном рынке столичной недвижимости можно найти варианты на любой вкус. Наряду с жильем стандартной планировки, утвержденной застройщиком, здесь имеется большое разнообразие переделанных квартир, в которые владельцы внесли изменения по своему вкусу, а также объекты, облагороженные нестандартными дизайнерскими решениями. Однако наличие перепланировки вовсе не гарантирует квартире быструю продажу. Далеко не всем покупателям нравятся изменения, произведенные их предшественниками. Особенно это касается квартир эконом-класса, где больше приветствуется стандартная планировка. Другое дело – сегмент элитного жилья, в котором высоко ценятся дизайнерские квартиры. Однако срок экспозиции и здесь может быть довольно долгим.

По мнению специалистов, в глазах покупателей наибольшую привлекательность имеют объекты с прямыми линиями и рациональным зонированием, без лишних «вывертов». Значительным плюсом считается открытая планировка, но не приветствуются маленькие комнаты, кабинеты и нефункциональное украшательство. Хорошо, если в спальне есть место для оборудования гардеробной, а вот дизайнерские изгибы и волнистые поверхности, которые усложняют меблировку квартиры, не нравятся покупателям. Семьи с детьми предпочитают отдельные санузлы.

Вернуть деньги — нереально

Перепланировка квартиры и последующее согласование произведенных изменений стоят денег, и немалых. Поэтому, когда речь заходит о продаже такой квартиры, у собственника появляется желание вернуть затраченные на ремонт средства. Однако, как говорят эксперты, сделать это вряд ли удастся. Даже если ремонт был проведен недавно, и квартира имеет свежий вид, это не слишком повлияет на ее стоимость. Конечно, объекты, находящиеся в хорошем состоянии, пользуются большим спросом и продаются несколько дороже, но продавцу удастся компенсировать не более 10-15% от средств, вложенных в перепланировку.

При формировании продажной стоимости квартиры качество ремонта и общее состояние, конечно же, играют определенную роль, но не способствуют значительному удорожанию объекта. Именно цена квартиры является главным фактором, определяющим предпочтения покупателей в сегменте эконом-класса, и покупатели здесь чаще всего ограничены жесткими рамками бюджета. Поэтому рассчитывать на то, что клиент раскошелится на изыски предыдущего хозяина, не приходится.

Перепланировка сама по себе может привести как к повышению стоимости квартиры, так и к ее снижению. Это зависит от того, насколько она функциональна, и в каком сегменте находится объект. Удачные решения добавляют ликвидности жилью, выставленному на продажу, но только в том случае, если перепланировка уже задокументирована или может быть узаконена новыми владельцами. Если же «самострой» не может быть оформлен официально, это может помешать продаже. В сегменте элитного жилья переделки, напротив, придают объекту статусность и могут повышать его привлекательность в глазах покупателя. К тому же в дорогих квартирах возможностей для проведения разнообразных усовершенствований гораздо больше, чем в бюджетном жилье.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 688 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111