Покупка земли под коттедж. Как защитить свои права?

В последнее время участились случаи продажи подмосковных земельных участков без подряда. Их владельцы, оказавшиеся в сложной ситуации, сообщают, что компании, продающие участки, всячески затягивают начало прокладки коммуникаций и постоянно изменяют график работ. Очевидно, из-за этого многие коттеджные поселки Подмосковья еще долго не увидят своих обитателей.

Эксперты уже обратили внимание на то, что такие земельные участки продаются по подозрительно низкой цене, которая и должна насторожить потенциальных покупателей. Дешевизна – это неспроста! Придется ли Вам доплатить за подведение коммуникаций или не предложат и этого – в любом случае Вы останетесь в проигрыше. Сегодня речь о другом.

Мечта многих горожан – приобретение участка земли, на котором будет построена долгожданная дача. Покупка земли в коттеджном поселке должна была бы обеспечить комфортные условия жизни – с газом, электричеством, водоснабжением, качественным дорожным покрытием. Эксперты насчитали более 100 адресов, по которым продавались участки без подряда. Все они расположены в ближнем и дальнем Подмосковье. Такие участки продавались по ценам, гораздо более низким, нежели земля с договором на подведение коммуникаций. Естественно, продажи были более чем успешны и составили 70% сделок с загородными земельными участками, заключенных в 2009 году.

Подписание документов ещё не означает, что вы сможете тут же приступить к воплощению своей мечты о собственном доме. На пути к достижению вашей цели есть ещё немало препятствий. Первое, с чем придётся столкнуться застройщику – это отсутствие коммуникаций, то есть всего, что необходимо в процессе строительства – электричества, воды и, тем более, газа. Перед оформлением документов вас не поставили в известность о таком нюансе? Что ж, теперь придётся понести дополнительные расходы, если вы настроены всё-таки начинать стройку.

Конечно, намного легче решить такую проблему, если у вас уже имеются соседи, которые тоже заинтересованы в подведении всех благ цивилизации. Но, чаще всего, обманутым владельцам земельных участков приходится просто делиться своими проблемами с такими же горе-землевладельцами на создаваемых ими форумах.

Например, на одном из таких форумов покупатель земли сообщает, что представители, выступающие от имени собственника земли, пытаются навязать свои услуги по прокладыванию коммуникационных сетей. Но совершенно ясно, что гораздо выгоднее без их посредничества заниматься коммуникациями, при условии, что имеется предприимчивый и умеющий «крутиться» человек в правлении поселка.

Люди пишут о том, что слишком высокая цена на возможность получения технических условий в некоторых районах Подмосковья полностью уничтожает смысл покупки дешевых участков. Так, при стоимости сотки земли в Волоколамском районе $500 цена 1 кВт составляет $2,5 тыс. А в Истринском районе стоимость 1кВт может быть оценена в сумму до $5 тыс.
Другой форумчанин рассказывал, как их заверяли, что инициативная группа существует. Глядя на прикрепленную на столбе бумажку с e-mail и предложением общаться, люди недоумевали: может, это та инициативная группа и есть?


Как отстоять свои интересы, есть ли смысл подавать в суд?

Могут ли граждане, купившие дешевые участки, предпринять что-либо для того, чтобы отстоять свои интересы? Есть ли смысл подавать иски в суд?

Cпециалисты по загородной недвижимости готовы проконсультировать тех покупателей, которые приобрели земельные участки без подряда и не дождались обещанных коммуникаций.

Владимир Лукинов – руководитель комитета по загородной недвижимости – говорит, что покупатель участка и продавец должны составить договор, по которому застройщик обязуется в течение 1 — 2 лет построить инженерные коммуникации в товариществе, с подробным перечнем их видов и выделяемых покупателю мощностей.

Идеальный вариант включает в себя установку на границе поселка трансформатора для электропитания всего товарищества, газораспределительного оборудования с разрешением в ТУ (технических условиях) на снабжение участков газом, общий забор по периметру поселка и гравийные (или из плит) дороги между участками.

Вариант похуже заключается в наличии проектно-сметной документации на прокладку инженерных сетей к товариществу и по его территории, выполнение ТУ на газо- и электроснабжение и, конечно, разрешение на строительство.

Наихудший вариант представляет собой ничем не подкрепленные обещания, что все будет хорошо, и волноваться не о чем. Даже если компания кажется солидной, подумайте, не таит ли подвох такое предложение.

Если покупатели собираются самостоятельно подвести коммуникации и хотят объединиться для этого, то функцию застройщика может выполнять созданное ими ТСЖ (товарищество собственников жилья), ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или НП (некоммерческое партнерство). Любое из этих некоммерческих объединений может осуществлять целевой сбор средств и имеет право либо самостоятельно нанимать подрядные организации для подведения коммуникаций, либо привлечь для этого специализированную компанию.

Намного лучше положение тех, в чьих посёлках застройщики оказались совестливыми и решили всё же провести все коммуникации. Во всяком случае, есть возможность лично пообщаться с руководством компании, выплеснуть своё недовольство или услышать очередные обещания. Всё же личное общение с оппонентом способно разрядить обстановку и ускорить решение проблем. Но не факт, что они доведут дело до логического завершения. Ведь им торопиться некуда. Во всяком случае, пока не будет распродана земля, составляющая хотя бы 50% от общего количества потенциальных участков.

Компании объясняют такую медлительность и позицию тем, что для прокладывания коммуникаций необходимо хотя бы схематично провести размежевание земель самими землевладельцами. А как можно это сделать, если ещё этих самых землевладельцев нет?

Существует также такая практика, когда компания создаёт небольшую фирму, которая предлагает землевладельцам услуги по проведению коммуникаций, естественно, за отдельную плату. Это, как правило, происходит в тех посёлках, жители которых, не имея опыта в таких работах, должны сами заниматься прокладкой сетей, по причине отсутствия правления в их дачном сообществе. Хотя такой вариант имеет свои позитивные моменты, состоящие в том, что владельцы земли могут контролировать расходы по проведению работ, да и опыт они приобретут неоценимый.

Генеральный директор RCF Capital Trust И. Ануров считает, что при покупке участка без подряда нужно обязательно смотреть, как идет подведение коммуникаций, в какой стадии выполнения находится эта работа, все ли документы получены девелопером. Также важно оценить, насколько серьезные средства уже вложены девелопером в данный проект. Если вам отвечают, что это – закрытая информация, вы получаете очередной повод призадуматься, стоит ли заключать с таким девелопером договор.

Но, если участок куплен, и вдруг покупатель понимает, что подведение коммуникаций сильно затягивается, не помешает выдвинуть требование о разделении имеющегося договора на несколько разных, отдельно – на покупку самой земли и отдельно – на подведение необходимых коммуникаций. Затем можно пытаться вернуть свои деньги по договорам, по которым не выполнены обязательства. Если они не выполнены на всех участках коттеджного поселка, имеет смысл объединиться, чтобы всем покупателям действовать сообща. Так будет легче оказывать воздействие на девелопера и добиваться исполнения обязательств по подведению коммуникаций. В случае судебных разбирательств, вполне вероятно, что суд обяжет девелопера расторгнуть договор и возвратить стоимость участка покупателю, компенсировав также и моральный ущерб. Не исключено, что девелопер станет затягивать с выплатой, в этом случае судебные разбирательства могут затянуться на годы.

Руководитель агенства недвижимости «Белые Ветры» Александр Либов пояснил, что от прямой кражи средств девелопером можно застраховаться, если входить в те проекты, где используют прозрачную схему оплаты. К примеру, организовывается некоммерческое дачное партнерство, куда и вносят целевые платежи на подведение коммуникаций и на другую инфраструктуру.

От суда не всегда можно ждать помощи. Зачастую люди вынуждены снова собирать средства на коммуникации. К примеру, в коттеджном поселке «Две поляны» новая команда управленцев сама проложила газ.


Советы при покупке участков под застройку недвижимости

Директор по продажам Дмитрий Герасимов советует интересоваться, покупая участок, есть ли у компании соответствующие разрешения и давно ли она существует, в какие сроки планируется сдача проекта. Если застройщик имеет какой-то багаж выполненных проектов, то можно считать, что он более или менее надежен, так как у него наработаны административные ресурсы.

Наилучшим вариантом является покупка земли в уже организованных коттеджных поселках. Если в первой очереди горит свет в домах и в кранах течет вода, можно не сомневаться, что и вторая очередь будет подключена ко всем коммуникациям без проблем.

Антон Щетвин из «Велес Капитал Девелопмент» говорит о том, что очень сложно застраховаться от недобросовестности девелопера. Все осложняется из-за несовершенства законодательства в части заключения договоров между застройщиком, покупателем участка и исполнителем заказа по проведению коммуникаций. С другой стороны, трудно правильно распределить средства на равномерное выполнение технических условий девелопером (застройщиком), если нет такого же равномерного притока средств от реализации земельных участков, так как рынок нестабилен и непредсказуем. Именно поэтому возникает риск того, что кто-то получит все инженерные сети, а кому-то не достанется ничего.

Самый большой минус такой ситуации – это вынужденная задержка процесса строительства. Ведь, не секрет, что без воды и электричества стройка не возможна. Выходом из сложившегося патового положения может стать договорённость между застройщиком и покупателем об обеспечении участков коммуникациями, созданными автономно (миниэлектростанция, генератор, большой резервуар для привозной воды с системой очистки и насосом и т.д.)

В любом случае, все нюансы, связанные с покупкой дачного земельного участка под застройку, нужно продумывать заранее, проконсультировавшись с грамотным юристом. Тогда покупатель сможет без труда разобраться в предложенном девелопером договоре, оговорить в нём все пункты по выполнению обязательств относительно инженерных сетей и сроков их проведения. Такой договор будет служить гарантией того, что покупатель сможет приступить к строительству на своём участке в оговоренное ранее время, планируя свои расходы и строительные работы.

При невыполнении пунктов этого договора, можно смело обращаться в суд, имея этот документ на руках, как подтверждение правоты клиента. Согласно законодательству, нарушая такой договор (договор беспроцентного займа, например), компания обязана не только вернуть покупателю деньги по его требованию, но и возместить ущерб в размере, установленном действующими законами.

Так что, если уже ничего нельзя изменить, придется объединяться с другими собственниками, чтобы заниматься прокладыванием коммуникаций вместе, а не пропадать поодиночке.

 
Статья прочитана 1205 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111