Покупка новостройки – как снизить риски и защитить свои права

Покупка новостройки – как снизить риски и защитить свои права Покупка квартиры в новостройке сопряжена с немалыми рисками. Даже если дом находится на завершающей стадии строительства и вот-вот будет сдан в эксплуатацию, все равно у инвестора могут возникнуть непредвиденные сложности. Лучше знать о них заранее, ибо, как известно, «кто предупрежден – вооружен». Но если неприятностей избежать все же не удается, нужно знать, как с ними справиться и правильно защитить свои права. Давайте попробуем выяснить, как нужно вести себя, чтобы свести к минимуму риски при приобретении жилья.

Действуем по закону
Специалисты неоднократно говорили и писали о том, что самым надежным гарантом соблюдения прав покупателя является Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятый 31.12.2004 года. Он предлагает гражданам разные способы приобретения жилья – договоры долевого участия, жилищные сертификаты, вступление в жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Закон не избавляет покупателя от проблем, связанных с возможным банкротством застройщика или затягиванием сроков строительства, но он дает им в руки инструменты для защиты своих прав.

Наиболее широкое распространение получил среди инвесторов договор долевого участия (ДДУ), признанный самым безопасным способом покупки квартир. Также довольно популярен договор уступки права требования, который заключается при покупке жилья у дольщика, а не напрямую у компании-застройщика. Остальные схемы, как вытекает из опыта, сопряжены с гораздо большими рисками. К примеру, приобрести квадратные метры можно на основании договора об инвестиционной деятельности (ФЗ №39), вексельного договора, предварительного договора купли-продажи. Не всегда эти способы хуже, чем ДДУ, но для их применения нужно иметь основательную юридическую подготовку.

Если у покупателя есть выбор, специалисты советуют воспользоваться законом 214, но при этом не терять бдительности. Прежде чем заключать ДДУ, нужно изучить документы, на основании которых ведется строительство объекта: акты, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, инвестиционный контракт с местной управой, проектную декларацию, разрешение на строительство и т. д. В случае отсутствия полного пакета документации договор долевого участия может быть признан недействительным.

Следует также внимательно ознакомиться и с содержанием самого договора, который ляжет в основу сделки. Так, в тексте ДДУ должны содержаться сведения о конкретном объекте долевого строительства, а также сроках окончания работ, цене, оплате и гарантийном сроке. Договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован в государственном органе — УФРС. Соответственно, оплата тоже должна производиться после регистрации. Если сделка совершается на основании договора уступки права требования, то покупатель должен удостовериться, что дольщик полностью выплатил стоимость квартиры. А если приобретение квартиры осуществляется через покупку пая в ЖСК, то нужно обязательно убедиться, что земельный участок под домом оформлен кооперативом в собственность или в аренду.

Знакомимся с деятельностью компании, обращаем внимание на детали
Прежде чем иметь дело с компанией-застройщиком, стоит потратить время на изучение ее «послужного списка». На рынке жилищного строительства постоянно появляются новые субъекты, не имеющие истории и устойчивой репутации. Риски при покупке жилья у таких компаний значительно возрастают. Прежде чем приобретать квартиру, стоит разузнать, сколько проектов было реализовано застройщиком в последнее время, а также как компания пережила кризис. Сбор сведений о деятельности застройщика поможет составить представление о его надежности и бизнес-процессах, происходящих внутри компании. Кроме того, если застройщик получил аккредитацию на свои проекты в банке, это говорит о том, что он имеет хорошую репутацию. Надо заметить, что банки очень тщательно изучают кредитную историю компаний, прежде чем ссужать их средствами. И чем солиднее банк, предоставивший аккредитацию застройщику, тем выше его надежность.

Положительным образом влияют на рейтинг своевременная сдача объектов и высокое качество работ. Эти сведения можно почерпнуть из официальной информации на сайтах, статей в прессе и форумах дольщиков. Но самый надежный источник сведений о реальном положении дел в компании – специализированные юристы, которым доступны специфические сведения о долгах, текущих и закрытых судебных процессах и т. д.

Если изучение прежнего опыта деятельности застройщика оставило положительное впечатление, наступает время ознакомиться со всей доступной информацией по текущему проекту, в котором покупатель намерен приобрести жилье. Будущего дольщика должны интересовать все правоустанавливающие и разрешительные документы, в том числе договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на него, разрешение на строительство, проектная документация с заключением госэкспертизы, проектная декларация и т. д.

Обычно всю эту документацию можно найти в свободном доступе на сайте застройщика, а если ее там нет, то все равно нужно ознакомиться с ней в офисе компании. Кроме того, надо убедиться, что строительство действительно ведется, а для этого не полениться и съездить несколько раз на стройплощадку. Так можно лично убедиться в том, ведутся ли работы, сколько людей трудится на объекте и насколько быстро продвигается процесс. У каждого проекта имеется также план по строительству, и всегда можно сравнить реальную степень готовности объекта с тем, что должно быть выполнено на данном этапе.

Также стоит обратить внимание на «мелочи», которые говорят о застройщике больше, чем громкая реклама, — дневную и ночную охрану объекта, порядок на площадке, сохранность стройматериалов, которая впоследствии может повлиять на качество их эксплуатации. Неплохо бы также проверить, выполняет ли застройщик свои обязательства, связанные с благоустройством территории, посадкой деревьев и установкой детских площадок. Если он этого не делает, это может говорить о его недобросовестности или наличии финансовых проблем.

Важным фактором состоятельности компании являются темпы продаж. Хорошим показателем считается, если на финальных стадиях строительства продано 80-85% квартир. Эта цифра позволяет завершить возведение объекта и сдать его в запланированные сроки. Если же продажи идут вяло и не превышают 50-60%, это говорит либо о том, что качество строительства оставляет желать лучшего, либо о неправильной ценовой политике и неоправданном завышении стоимости. Это, в свою очередь, может стать причиной нарушения сроков строительства или даже недостроя.

Но вот дом построен, однако сдача его в эксплуатацию затягивается. Если это продолжается более одного квартала, можно говорить о том, что комиссия по приемке нашла какие-то существенные недостатки в качестве работ, или возникли проблемы, связанные с подключением к коммуникациям. Это чревато тем, что заселение будет перенесено на неопределенный срок, и от покупки квартиры в этом доме лучше отказаться.

Если объект удовлетворяет всем требованиям, и решение о покупке уже принято, все равно нужно сохранять внимание и бдительность до тех пор, пока не будет поставлена последняя подпись. Это поможет исключить ошибки и спорные моменты в содержании договора. Рекомендуется внимательно вникать в содержание подписываемых документов и следить за тем, чтобы были правильно указаны личные данные покупателя. Это избавит от возможных описок и последующих исправлений. Еще один вариант – пригласить на подписание договора юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

Решить проблемы поможет суд
Однако, как бы осторожен и предусмотрителен ни был покупатель, выбирая компанию-застройщика, ему не всегда удается полностью избежать проблем – прежде всего потому что в этом мире нет ничего совершенного, кроме того, практически невозможно узнать и просчитать все варианты заранее.

Никто не застрахован от нарушения сроков строительства, банкротства застройщика, задержек начала эксплуатации дома, проволочек при оформлении квартир в собственность и других неприятностей. Самая правильная линия поведения в этой ситуации – не паниковать, не нервничать, сохранять спокойствие. Лучшая тактика – начать диалог с застройщиком, можно также привлечь к решению проблемы местные власти. Если трудности носят временный характер и связаны с форс-мажорными обстоятельствами, дольщикам не стоит настаивать на банкротстве застройщика. Горячие головы должны понимать, что в этом случае строительство затянется на неопределенно долгое время. Вернуть деньги, уплаченные за строящиеся квартиры, вряд ли удастся, а с началом процедуры банкротства строительство прекратится, пока не будет найдена компания, которая завершит объект. Задача дольщиков в данном случае – не наказать застройщика, а максимально ускорить доведение объекта до готовности.

Если же мирные переговоры не приносят результатов, покупателям надо предъявить застройщику официальную претензию, и чем быстрее, тем лучше. Откладывать активные действия «на потом» нельзя – проблема не рассосется сама собой.

Наиболее действенный «рецепт» при разрешении подобных конфликтов – обращение дольщика в суд. Несмотря на низкий уровень доверия наших граждан к судебной системе, иск против компании-застройщика все равно остается самым действенным, а порой и единственным способом защиты интересов покупателей в споре со строительными компаниями. Поэтому, если дольщику нужно доказать свои права на жилье в случае двойной продажи, или компания затягивает с оформлением права собственности на квартиру, надо обращаться в суд. Если в отношении застройщика, который не сумел завершить объект, началась процедура банкротства, надо включить в реестр передачи жилые помещения, а этим занимается арбитражный суд. Если компания не соблюдает сроки строительства, то нужно дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию, а затем отсудить у нее неустойку. Если же дольщик не может ждать и хочет расторгнуть договор, чтобы вернуть вложенные деньги, для этого тоже нужно решение суда.

Как видим, все дороги обманутых дольщиков так или иначе ведут в суд. Если покупатель имеет на руках необходимый пакет документов, шансы на удовлетворение его иска достаточно высоки. По наблюдениям специалистов, положительное решение по искам дольщиков о признании права собственности принимается в среднем в 70% случаев. По отдельным объектам рассмотрение таких дел поставлено «на поток». И, если суд создал прецедент, удовлетворив иск хотя бы одного дольщика, шансы остальных тоже значительно возрастают.

Довольно часто суды удовлетворяют претензии дольщиков к компаниям по неустойкам. Количество отказов по таким делам составляет не более 20%. В 60% случаев сумма неустойки может варьироваться в пределах 50 — 200 тысяч рублей, еще 10% истцов получают более 500 тысяч рублей. Вероятность успеха возрастает, если дольщики обращаются в суд с коллективным иском, или несколько человек объединяются, чтобы подать одновременно несколько индивидуальных исков с одинаковыми требованиями.

Подавая иск, лучше заручиться поддержкой юриста, который бы представлял интересы покупателей в суде. Но, поскольку дела против строительных компаний рассматриваются до полугода, а в некоторых случаях и дольше, издержки на их сопровождение могут вылиться в значительную сумму, и истцам надо быть к этому морально готовыми.

Итак, подводя итоги написанного, можно отметить, что риски при покупке квартиры в домах, находящихся на завершающих этапах строительства, существуют всегда. Избежать их можно, если приобретать жилье в уже готовом доме, с оформленным правом собственности. Но такие квартиры дороги, а граждане ищут способ хотя бы немного сэкономить, поэтому выбирают проекты в высокой степени готовности либо сданные в эксплуатацию. Снизить вероятность проблем при приобретении такого жилья можно, если внимательно изучить деятельность компании-застройщика и придерживаться схем, установленных законом ФЗ-214. Ну а если все же неприятностей избежать не удалось, нужно обращаться в суд. В случае проблем с оформлением свидетельств о собственности или получения компенсаций за задержку строительства дольщики имеют высокие шансы на удовлетворение своих исков.

 
Статья прочитана 404 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111