Покупка квартиры с жильцами – дешево, но обременительно

черный кот или покупка квартиры с обременениями

В практике квартирных сделок бывают и такие случаи, когда владельцы продают квартиры, в которых прописаны другие граждане. Обычно продавцы такой недвижимости делают покупателю скидку «за хлопоты», предлагая самостоятельно выписать старых жильцов. Они аргументируют свое нежелание заниматься выселением срочностью и острой денежной нуждой. Поскольку цена такого жилья ниже, чем у «чистой» квартиры, у покупателя есть соблазн сэкономить на приобретении. Но, прежде чем давать согласие на такую сделку, нужно узнать, нет ли среди жильцов таких, которых нельзя выписать и которые будут иметь право пользоваться жилплощадью даже после перехода ее к другому владельцу.

Выселяем из квартиры «бывших» обитателей

П. 2 ст. 292 ГК РФ гласит, что в случае перехода права собственности к другому лицу члены семьи бывшего собственника теряют право проживать в помещении, если закон не говорит обратного.

Значит, как только новый владелец квартиры или другой жилплощади зарегистрировал право собственности, все прописанные в ней жильцы становятся «бывшими» обитателями, не имеющими более права пользоваться жильем. А это означает, что по закону их можно выписать из квартиры.

Но, чтобы закон начал действовать, нужно судебное решение. Только эта бумага является реальным доказательством того, что конкретный гражданин действительно не имеет более права пользоваться указанной жилплощадью. Поэтому новому владельцу, так или иначе, но придется обращаться в суд, который вынесет решение, позволяющее выписать родственников бывшего собственника с занимаемой площади.

Категории жильцов, которых невозможно выселить

Некоторые категории граждан не подпадают под действие п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ и не могут быть выселены из квартиры. В чью бы собственность ни перешло жилье, они все равно сохранят право проживать на этой территории, и это право закреплено законом. Таких категорий несколько, и мы сейчас рассмотрим их:

а) это лица, проживающие в помещении на основании статьи 33 ЖК РФ, которая касается тех, кто имеет право пользования квартирой в порядке завещательного отказа. Завещательный отказ дает гражданину возможность пользоваться жильем наравне с его собственником пожизненно или на оговоренный в завещании срок.

Независимо от того, отходит имущество наследникам по завещанию или же по закону, завещатель может возложить на них имущественные обязательства в отношении одного или нескольких лиц, а те, в свою очередь, приобретают право требовать их выполнения. Такие отношения носят название завещательного отказа и устанавливаются ст. 1137 ГК РФ.

Зачастую завещательный отказ выглядит так: завещатель обязывает наследника предоставить одному или нескольким лицам возможность проживать на жилой площади или некоторой ее части. Отказополучатель может пользоваться этим правом в течение некоторого периода времени или пожизненно, что также оговаривается в завещательном отказе.

Это никак не ограничивает права наследника распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению. Он может дарить, продавать, отдавать в залог или аренду свое имущество, не спрашивая на то согласия отказополучателя. Но это никак не изменит статуса последнего – он будет продолжать жить в квартире на тех же условиях, что и раньше, и переход права собственности к другому лицу не повлияет на его положение в течение срока, установленного завещательным отказом.

Возможностей для выселения отказополучателя не так уж много, вернее – всего две:

  • — добровольный отказ от права пользования жилплощадью. Конечно, такой жест не бывает безвозмездным, и взамен одной жилплощади приходится подыскивать отказополучателю другое место проживания;
  • — возможно выселение отказополучателя, которое предусмотрено п. 2 ст. 35 ЖК РФ. Основанием для него может служить неподобающее поведение жильца — использование помещения не по прямому назначению, нарушение прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению. Сначала владелец должен вынести предупреждение. Если это не помогает образумить гражданина, наступает время писать обращение в суд с требованием выселить невыносимого соседа.

б) вторую группу «вечных» жильцов составляют граждане, которые на момент приватизации имели такие же права на пользование квартирой, как и лицо, оформившее собственность на себя. Будучи прописанными в квартире в то же время, что и ее нынешний владелец, они не захотели или не смогли принять участие в приватизации.

Предположим, что человек или люди, также прописанные в квартире, уже участвовали в приватизации и больше не могли оформить квартиру в собственность, но дали «добро» на приватизацию другим жильцам, прописанным на той же жилплощади.

Не являясь владельцами квартиры, эти люди, тем не менее, не могут быть выписаны и сохранят свое право пользоваться жилплощадью даже в случае продажи ее другому лицу. Об этом говорят п. 4 ст. 31 ЖК РФ и ст. 189 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ».

в) не может быть выселен из квартиры получатель ренты, проживающий на основании договора пожизненного содержания, если договор оговаривает его пользование этой площадью. Это предусмотрено п. 1 ст. 602 и п. 1 ст. 586 ГК РФ.

Для выселения такого гражданина необходимо его согласие, которое должно быть зафиксировано в нотариально заверенном соглашении и зарегистрировано в ЕГРП.

Что делать, если вы купили квартиру с «вечными» жильцами?

Конечно, найти покупателя на квартиру с обременением в виде «вечного» жильца весьма проблематично, и для продавца всегда есть соблазн скрыть наличие таковых.

Но закон обязывает его проинформировать покупателя о лицах, которые и после продажи квартиры будут иметь право пользоваться ею. Как гласит п. 1 ст. 558 ГК РФ, при составлении договора продажи любого помещения, в котором проживают граждане, не подлежащие выселению даже после смены собственника, список этих граждан с указанием их прав обязательно вносится в документ.

Если продавец не ставит покупателя в известность о наличии таких граждан, договор является незаключенным и может быть расторгнут через суд. Чтобы избавиться от покупки и получить обратно свои деньги, новый собственник может подать исковое заявление к бывшему владельцу. Ввиду того, что по закону такой договор нелегитимен, то считается, что продавец не имел оснований для получения денег. Полученные им деньги являются неосновательным обогащением и должны быть возвращены покупателю.

И последнее. Договор, заключаемый между продавцом и покупателем, оговаривает сроки, в течение которых оставшиеся в квартире жильцы обязуются освободить жилье. Но это не является гарантией того, что договоренности, прописанные в документе, будут выполнены в установленные сроки. Ведь под договором продажи стоит подпись владельца квартиры, а не членов его семьи, которые не имеют перед новым собственником никаких обязательств.

 
Статья прочитана 1819 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111