Покупаем загородную недвижимость – какие схемы применяются и почему не работает №214-ФЗ

Покупаем загородную недвижимость – какие схемы применяются и почему не работает №214-ФЗ Основной схемой покупки квартир на первичном рынке недвижимости в наши дни является договор долевого участия. Каждый, кто в последние годы интересовался этим вопросом, знает, что ДДУ – самый надежный и защищенный способ приобретения жилья. Но, когда речь заходит о загородной недвижимости, оказывается, что ситуация на этом рынке сильно отличается от «городской» — тут преобладают сделки, заключенные по прямым и предварительным договорам купли-продажи. А вот ФЗ-214 здесь не в ходу.

Особенности загородного рынка
Такие разительные отличия объясняются спецификой рынка загородной недвижимости. Москвичи, мечтающие о собственной даче, движутся к цели поэтапно. Сначала приобретается земельный участок, а затем на нем строится дом. Реже клиент покупает участок с готовым домом. Эта разница и обуславливает разные типы договоров между застройщиком и покупателем.

При покупке участка стороны заключают первичный договор, закрепляющий право покупателя на землю. Обычно он имеет вид договора купли-продажи или предварительного договора.

Следующий шаг – подписание подряда на сооружение дома. В этом документе подрядчик обязуется в оговоренные сроки построить объект, соответствующий требованиям, описанным в техническом задании. В нем перечислен целый ряд параметров – сроки строительства, площадь проекта, список строительных материалов с указанием их качества и т. д.

Некоторые компании, отличающиеся «продвинутым» стилем работы, заключают с покупателями дополнительные договора на покупку части коммуникаций или доли в компании, владеющей этими коммуникациями. Из других видов договоров, практикуемых между покупателями и застройщиками, можно назвать договор членства в ДНП – Дачном Некоммерческом партнерстве, или договор об условиях подключения к коммуникациям. Если в поселке действует управляющая компания, то она берет на себя строительство, подключение к коммуникациям и их последующее обслуживание, а собственники заключают с нею договор об оказании услуг.

Ну, и в случае покупки участка с уже готовым домом речь идет о заключении прямого договора купли-продажи.

Ненадежные схемы
Однако, кроме перечисленных выше, на рынке работают и другие схемы, гораздо менее надежные, к примеру, подписание векселей и договоров бронирования.

Довольно широкое распространение получила практика заключения договора поручения на строительство дома. Она заключается в том, что покупатель поручает поверенному (застройщику) осуществлять от его имени и за его счет действия, связанные со строительством жилья – получение разрешительных документов, привлечение подрядчиков, приемку работ. Однако специалисты предупреждают, что при использовании этой схемы подрядчик фактически не имеет перед заказчиком никаких обязательств по соблюдению сроков и качества строительства.

214-ФЗ – применяется, но ограниченно
Эксперты рынка загородной недвижимости практически единодушно утверждают, что Федеральный закон №214, который ориентирован на многоквартирное городское жилье, абсолютно не учитывает особенностей малоэтажного строительства, характерного для дачных и коттеджных поселков, которое ведется с применением упрощенных разрешительных и согласовательных процедур.

Например, заключение договора долевого участия напрямую связано с получением разрешения на строительство, однако для начала работ на дачном участке такое разрешение получать не нужно. Пункты закона, касающиеся общего имущества дома, также неприменимы в загородном строительстве. Кроме того, 214-ФЗ предполагает соблюдение ряда условий, в том числе подготовку проектной документации для всех объектов поселка одновременно, что практически весьма трудно выполнить.

Однако нельзя сказать, что Федеральный закон №214 совсем не применяется в загородном строительстве. Он оказался востребованным там, где схема реализации жилья близка к условиям городского рынка, а именно — в небольшом, но перспективном секторе малоэтажных комплексов. Более того, с течением времени застройщики, работающие в этом сегменте, все чаще привлекают денежные средства с использованием ФЗ-№214, а количество других договоров неуклонно сокращается. Этому немало способствуют серьезные санкции и жесткий контроль властей.

Часть таунхаусов и дуплексов также возводится с использованием договоров долевого строительства. Впрочем, здесь у застройщиков есть пространство для маневра – в действующем законодательстве отсутствует такое понятие, как «таунхаус», и эта недоработка служит лазейкой для застройщиков, желающих избежать применения Федерального закона №214.

А как на практике?
Крупные строительные компании пользуются при продаже и строительстве загородной недвижимости безопасными проверенными схемами. Вот лишь несколько образцов готовых и строящихся в Подмосковье объектов, принадлежащих таким застройщикам.

Группа компаний «Сапсан», входящая в двадцатку крупнейших подмосковных девелоперов, продает готовую недвижимость в поселке «Княжье озеро». Коттеджи реализуются на основании прямых договоров купли-продажи. Покупатель может ознакомиться с полной историей дома – от приобретения участка до регистрации. В европейском поселке «Ла-Манш» с покупателями заключают прямые договоры на куплю-продажу земли и договоры подряда на строительство. Компания предлагает клиентам линейку готовых типовых проектов, из которых нужно выбрать понравившийся.

Девелопер Fenix Group продает дачные коттеджи в поселке бизнес-класса American Dream на Дмитровском шоссе. Покупая готовый дом, клиент заключает с компанией договор купли-продажи земли и дома. После регистрации покупатель получает право собственности на дом и участок. В договоре, помимо прочего, оговорены гарантийные обязательства на объект в целом и на отдельные виды работ.

Дома, строительство которых еще не завершено, реализуются через предварительные договоры купли-продажи. Заключение основного договора происходит уже через 1-2 месяца, так как строительство коттеджа от фундамента до отделки длится не больше 4 месяцев. Также покупатель может выбрать один из готовых проектов, который будет воплощен в жизнь по договору подряда. При этом все виды работ обеспечиваются гарантией застройщика.

Поселок эконом-класса «Фламандия eco village» в Домодедово будет застроен таунхаусами, дуплексами и индивидуальными домами на площади 47 га. Первая очередь земельных участков уже размежевана, и их можно приобрести по договорам купли-продажи. Межевание второй очереди еще не проводилось, но, если покупатель хочет приобрести именно один из этих участков, то с ним заключают предварительный договор, который будет действовать до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания и оформления свидетельств. На это может уйти до полугода, после чего заключается основной договор.

Поселок «Западная резиденция», построенный компанией Chesterton, полностью готов, коттеджи и таунхаусы частично заселены. Однако не на все дома еще получены свидетельства, поэтому продажи пока ведутся по предварительным договорам, но земля уже давно оформлена в собственность.

Компания-девелопер «Экодолье», специализирующаяся на строительстве малоэтажного жилья, применяет при продаже индивидуальных жилых домов и таунхаусов договор купли-продажи. Выбор сделан в пользу этого документа, так как он лучше других защищает права сторон и регламентирует их ответственность. И самое главное – он вступает в законную силу с момента подписания. В этом его отличие от договора долевого участия, который приобретает легитимность только после его регистрации. Таким образом, подписав договор купли-продажи, покупатель сразу может реализовать свои права в отношении будущей недвижимости согласно гражданскому законодательству РФ. Когда дом будет достроен и зарегистрирован, застройщик должен передать его покупателю, в соответствии с принятыми по договору обязательствами.

В компании «ПетроСтиль» предпочитают использовать закон ФЗ-214, мотивируя это тем, что он наилучшим образом защищает покупателей от возможных рисков. Но этот случай – скорее исключение, чем правило, ибо по этому закону работает очень небольшой сегмент загородного рынка. Также некоторые из готовых объектов, на которые уже получены свидетельства, девелопер продает по договорам прямой купли-продажи. По этой же схеме реализуется и вторичная недвижимость компании.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 1260 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111