Покупаем новостройку – вопросы и ответы

Покупаем новостройку – вопросы и ответы Каждый покупатель, выбирающий для себя новую квартиру, примерно представляет, жилье какого метража и планировки ему нужно, и в этом вопросе помощь посторонних никому не требуется. Но вот в деталях, которые скрыты от поверхностного взгляда, многие чувствуют себя неуверенно. А ведь это наиболее важные и существенные моменты, от которых зависит будущее благополучие собственника, — юридическая чистота жилья, шансы на получение кредита, налоги и т. д.

Как отличить самострой от законно возведенного объекта
Один из вопросов, наиболее часто задаваемых покупателями экспертам, — как отличить законно построенные объекты от самостроев, которые впоследствии могут быть снесены. Проще говоря, по каким признакам можно определить, что квартиру можно приобретать со спокойной душой, не боясь проблем в будущем?

Застройщик, занимающийся легальным строительством, является обладателем пакета разрешительной документации, прежде всего – договора аренды земельного участка, зарегистрированного в Росреестре. В нем же должно быть указано, что разрешенным видом деятельности на этой территории является жилое строительство.

Еще один обязательный документ – постановление правительства Московской области, в котором утверждается проект планировки участка. В частности, в нем указываются максимальные размеры объектов (высота и площадь), которые могут быть на нем построены. Далее следует заключение экспертизы, в котором детально прописаны параметры строения – этажность, планировка, инженерные коммуникации и т. д. Право подписи под заключением имеют только лицензированные эксперты, зарегистрированные в Минрегионе. И, наконец, апофеоз бюрократического творчества – разрешение на строительство!

Конечно, для человека, не имеющего большого опыта в делах недвижимости, изучение кипы бумаг может оказаться непосильной задачей. Не зная, как должен выглядеть тот или иной документ, трудно судить о его подлинности и о том, правильно ли он оформлен. Поэтому наилучший выход в подобных случаях – нанять человека, профессионально разбирающегося в вопросе, то есть юриста. И уж для полной уверенности надо приглашать специалиста, никак не связанного с продавцом. Его беспристрастность послужит гарантией реальной защиты интересов покупателя.

Надо ли бояться финмониторинга?
Еще один аспект живо интересует покупателей жилья, которые собираются оплатить квартиру переводом со своего банковского счета. Зная, что все платежи свыше 600 тысяч рублей должны проходить проверку финмониторингом, они всячески пытаются избежать этой процедуры. Поскольку стоимость квартиры составляет как минимум раз в 10 больше этой суммы, одному из покупателей пришла в голову идея вместо одного крупного перевода провести несколько мелких по 599 тысяч рублей каждый.

Это намерение вызвало недоумение у экспертов, которые высказались в том ключе, что раз деньги лежат на счету, то их происхождение уже считается более-менее «чистым». А, следовательно, владельцу счета нечего бояться проверок фискальных органов.

Чем же занимается Федеральная служба по финансовому мониторингу? Ее деятельность основана на положениях Федерального закона №115 от 2001 года, который отвечает за противодействие финансированию терроризма и отмыванию доходов, полученных незаконными способами. В статье 6-й этого закона говорится о контроле за денежными операциями физических и юридических лиц, в частности, сделками с недвижимостью, стоимость которых начинается от 3 миллионов рублей.

Однако в функции службы по финансовому мониторингу не входит проверка происхождения средств, использованных для покупки квартиры. Ведь финмониторинг занимается не налоговыми проверками расходов граждан, которые, кстати говоря, были отменены еще в 2004 году, а контролем за легальным оборотом денег. В его задачи входит выявление незаконных сделок, денежных операций, связанных с терроризмом, а также сделок по отмыванию «грязных» денег.

Приобретение недвижимости, если оно происходит изредка, а не с подозрительной частотой, вряд ли заинтересует представителей правоохранительных и фискальных органов. Более того, несколько платежей по 599 тысяч рублей могут показаться гораздо более настораживающими, чем один крупный перевод за покупку квартиры. Кроме того, при переводе денег со счета нужно обязательно указать основание для операции, то есть предъявить договор купли-продажи, а в нем проставлена стоимость сделки.

Непонятно желание скрыть факт приобретения недвижимости, ведь в этом нет ничего криминального. Если сделка носит единичный характер, то покупателю еще и налоговый вычет полагается. Ну а если уж так хочется законспирировать свою покупку, то можно взять ипотечный кредит, а потом досрочно его погасить.

Получение кредита по преддоговору – это реально
Далее, потенциальные покупатели просят разъяснить, дают ли банки ипотеку на покупку новостройки, если она оформлена не с использованием договора долевого участия, а по другой схеме.

Эксперты отвечают на этот вопрос утвердительно. Сегодня на рынке первичного жилья получила распространение практика предоставления ипотеки под предварительный договор, а некоторые кредитные учреждения фактически поставили их на одну доску с программами, предназначенными для вторичного рынка.

Крупные застройщики заранее обсуждают подобные ситуации с банками. Если между банком и строительной компанией существует договоренность, то после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию они открывают ипотеку на покупку квартир по преддоговорам купли-продажи.

Получит ли застройщик аккредитацию у того или иного банка, зависит прежде всего от репутации компании и наличия правоустанавливающих документов на дом. Если аккредитация дана, значит, банк счел уровень риска умеренным – и это хорошо. А если продажи на объекте начались, а кредиты не выдаются – это повод задуматься.

По этой схеме работают многие крупные банки, в том числе ВТБ24 и «Балтика». Условия в них почти идентичные, с той разницей, что ипотечная ставка в «Балтике» на 1% превышает базовую.

Уступка прав требований по ДДУ
Граждане интересуются вопросом, каков порядок приобретения жилья у дольщика по схеме «уступки права требований», и правда ли то, что это можно сделать только до сдачи дома в эксплуатацию.

Эксперты подтвердили, что это действительно так – частный инвестор, заключивший договор долевого участия на приобретение жилплощади, действительно, может переуступить свое право другому покупателю, но только до того момента, как будет подписан передаточный акт или иной документ о передаче квартиры в собственность.

После этого все операции с квартирой подчиняются правилам вторичного рынка, но есть одна лазейка. Дело в том, что с момента подписания акта до получения свидетельства о собственности проходит некоторое время. Продавать квартиру в это время нельзя, но выход есть – это заключение предварительного договора купли-продажи.

Сомнительная квартира – что делать?
Потенциальные инвесторы интересуются, стоит ли приобретать квартиру в доме, построенном на земле, которая принадлежит серьезному федеральному ведомству. По словам покупателя, вначале квартиры предназначались сотрудникам упомянутой организации, а потом были «выброшены» в свободную продажу. Спрашивается – стоит ли покупать квартиру в таком доме, и высока ли вероятность лишиться ее впоследствии по суду, если свои претензии на нее заявят люди, имеющие отношение к структуре, которой принадлежит земля?

У экспертов не удалось получить единодушного ответа на этот вопрос. Никто из них полностью не исключил вероятности такого развития событий. Самые оптимистичные специалисты заявили, что нормальный продавец никогда не станет торговать чужими квартирами. Вот только как определить степень этой нормальности?

Выход один – если уж очень хочется именно это жилье, то рекомендуется провести экспертизу с участием юристов, владеющих инсайдерской информацией. Они изучат правоустанавливающие и распорядительные документы на земельный участок, а также содержание инвестиционного контракта. На юридических услугах не нужно экономить – впоследствии это может обойтись очень дорого.

Делить – не делить?
Обладательница квартиры свободной планировки площадью 80 квадратных метров пытается продать свою недвижимость, но не может найти покупателя. Женщина спрашивает, не лучше ли разделить жилплощадь на две квартиры (есть возможность оборудовать второй санузел и дверной проем, количество окон тоже позволяет провести перепланировку).

Если говорить об экономической целесообразности подобного шага, то в пересчете на квадратный метр однокомнатная квартира действительно стоит дороже, чем двухкомнатная. Разница в квартирах бизнес-класса достигает 7-8 тысяч рублей за один «квадрат». При общей площади квартиры 80 квадратных метров выгода составит около 600 тысяч рублей. Это не слишком большая сумма, из которой к тому же придется вычесть стоимость проектных работ, согласования и собственно ремонта. И хозяйке надо хорошенько подумать о том, стоит ли эта овчинка выделки.

С другой стороны, если перепланировка – единственный способ продать залежалую недвижимость, приносящую владельцу одни расходы, то почему бы и нет?

Кроме денежного аспекта, в этой ситуации важен еще один – налоговый. В случае переделки одной большой жилплощади в две, но размером поменьше, ее возраст «обнуляется», а отсчет истории двух однокомнатных квартир начнется с момента их регистрации в Росреестре. Если продать их раньше, чем через 3 года, то владелец обязан будет заплатить налог на доходы.

Сколько стоит гараж?
Приобретая квартиру в новом доме с подземным паркингом, покупатели интересуются, во сколько им обойдется приобретение гаража, но компания-продавец не может внятно назвать стоимость машино-места.

Эксперты считают, что застройщик, скорее всего, не темнит, а действительно не знает. За этой информацией лучше обратиться к компании, занимающейся обслуживанием гаражей. С высокой степенью вероятности это будет та же компания, на которую после завершения строительства будет возложено управление домом.

Стоимость машино-места зависит от сумы нескольких слагаемых – тарифа за один квадратный метр площади, охраны, отопления, электричества. Но, пока строительство не завершено, вряд ли кто-то сможет назвать реальные цифры. Конечно, можно поинтересоваться стоимостью обслуживания подземных гаражей в похожих домах, но эти сведения все равно будут очень приблизительными.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 320 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111