Покупаем квартиру от подрядчика. Дешевизна и риск – две стороны одной медали

Квартира от подрядчиков

Купить квартиру по стоимости ниже рыночной – вполне реально, если обратиться к компаниям, которые получили квартиры в качестве оплаты за поставленные услуги и стройматериалы. Стоимость квартир у таких продавцов может быть процентов на 15 дешевле, чем в среднем по рынку. Обратная сторона медали – высокий риск для покупателей. Но если за дело взяться с умом, можно свести его к минимуму. Такой «бартер» стал популярной формой взаиморасчетов между застройщиками и их подрядчиками с началом кризиса в 2008 году. Не имея возможности расплатиться «живыми» деньгами, компании отдавали поставщикам часть квартир в возводимых домах. Дошло до того, что «оплата квартирами» стала самой распространенной схемой работы. До 80% расчетов на рынке недвижимости стали производиться этим способом.

Бартер как способ взаиморасчетов

Подрядчики строительных компаний старались, в свою очередь, как можно быстрее обменять квадратные метры на деньги. Но это проще сказать, чем сделать. Не имея клиентской базы и не владея технологиями продаж, компании-поставщики столкнулись с проблемой продажи жилья, полученного в счет оплаты их услуг и товаров. Чтобы ускорить процесс, многие начали занижать цены, предлагая квартиры по стоимости ниже рыночной. В помощь им появились агентства недвижимости, которые стали специализироваться на продаже дешевых квартир.

Демпингуя, компании-подрядчики и поставщики стройматериалов преследуют цель как можно быстрее продать полученные квартиры, пусть даже за счет стоимости, которая обычно составляет на 10-15% ниже аналогичного жилья на рынке недвижимости.
Сейчас «натуральный обмен» квартирами встречается реже. Банковские кредиты стали доступнее для застройщиков, а объемы продаж жилья снова пошли в рост. Как результат – бартерная схема изжила себя.

Государство тоже не осталось в стороне – благодаря госзаказу в строительную отрасль пришли большие деньги. Только в 2009 году Министерство обороны инвестировало в рынок жилья 40 миллиардов рублей казенных средств. На эти деньги было закуплено и построено около 900 тысяч квадратных метров жилья.

Дешево и сердито?

Дешевые квартиры от поставщиков стройматериалов – это правило, из которого, как обычно, есть исключения. Не все согласны продавать полученное жилье «за бесценок». И, хотя застройщик отдает квартиры своим партнерам «по себестоимости», они имеют полное право продать недвижимость по рыночной цене.

По мнению экспертов рынка недвижимости, количество дешевых квартир от подрядчиков не становится меньше. Бартерными схемами расчетов пользуются главным образом небольшие компании-застройщики, не имеющие зачастую собственных отделов продаж. Такие компании строят один-два объекта в год. Поэтому им удобнее расплачиваться с поставщиками своей «продукцией», то есть жильем, а оставшиеся квартиры реализовать через агентства недвижимости.

Вернуться к денежным расчетам небольшим компаниям мешает все тот же принцип бартерных сделок. Поставщики демпингуют и продают жилье, полученное за стройматериалы, дешевле рыночной цены. Из-за этого компания-застройщик не может реализоваться свои квартиры. Не имея свободных денег, она не имеет возможности перейти к финансовым взаиморасчетам, и так – до бесконечности. Получается замкнутый круг, вступив в который однажды, трудно вернуться к нормальной практике строительства.

Рискованный бизнес

Оборотной стороной дешевизны являются высокие риски, которые несет покупатель, приобретающий такое жилье. Рассмотрим подробнее, как происходит передача квартир от застройщика подрядчику и дальше – покупателю.

Застройщик передает жилье на основании договора долевого участия, инвестиционного договора или какого-либо другого соглашения, заключаемого с подрядчиком. Последний реализует свои квартиры, заключая с покупателем договор купли-продажи (если жилье уже построено), либо договор цессии (уступки права требования).

Бывают случаи, когда застройщик передает уже готовые квартиры, оформив предварительно на себя право собственности, а затем заключает с подрядчиком договор купли-продажи. Для покупателей это наилучший вариант. Они приобретают готовое и уже оформленное в собственность жилье. В этом случае риски сведены к минимуму.

Если обобщить ситуацию, то можно сказать, что степень риска покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика строительства, напрямую зависит от вида договора, который тот заключает с застройщиком.

В том случае, если застройщик с подрядчиком заключают договор долевого участия, а затем подрядчик переуступает право собственности покупателю, риски покупателя не превышают те, которые он несет, приобретая квартиру у самого застройщика.

Наиболее высокую степень опасности представляет собой инвестиционный договор, заключенный между застройщиком и поставщиком материалов/услуг. По условиям договора, подрядчик получает за свою работу часть квартир, которые может начинать продавать еще до того, как выполнит свои обязательства перед застройщиком в полном объеме. То есть квартиры еще не построены, а продажа идет полным ходом.

В чем же состоит риск для покупателя такой квартиры? Если вдруг подрядчик не выполнит записанные в договоре обязательства перед строительной компанией, то и квартиры он не получит. Даже если он успел их продать. Получить квартиры через суд покупателям тоже вряд ли удастся. В этих случаях суды полагают, что права дольщиков возникают как следствие прав подрядчика. Но если у последнего не возникло таких прав, то и оснований требовать квартиры тоже нет.

Трехсторонний договор поможет избежать рисков

Наихудший для дольщика вариант – это когда подрядчик подписывают предварительный договор купли-продажи с застройщиком, после чего заключает встречный договор с покупателем жилья. Но последний может остаться ни с чем, если окажется, что подрядчик не выполнил свои обязательства и не закончил цикл работ, либо недопоставил материалы. В этом случае приобретатель квартиры становится жертвой недобросовестности подрядчика. И такие случаи действительно происходили — люди, отдав деньги за квартиры, теряли уже купленное жилье.

Аналитики рекомендуют покупателям, приобретающим жилье по этой схеме, заключать трехсторонний договор, к подписанию которого будут привлекаться и застройщик, и подрядчик. Вообще же, по мнению экспертов, в таких случаях лучший выход – прибегнуть к помощи специалиста, который поможет избежать рисков.

Узнать, какие из подрядных организаций занимаются продажей квартир, не представляется возможным. Чаще всего они не имеют опыта реализации жилья и собственных отделов продаж, поэтому сбывают полученные от застройщиков квартиры через агентства недвижимости. Работающие там профессионалы справляются с этой задачей гораздо успешнее.

 
Статья прочитана 13677 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111