Мы не раз слышали мистические истории о неблагополучных квартирах, в которых происходят необъяснимые вещи — то посуда сама по себе бьется, то двери скрипят по ночам, то привидения появляются. Но суеверия и предрассудки — это не единственный «подарок», который могут приготовить неосведомленному покупателю продавцы недвижимости, готовые пойти на что угодно, лишь бы только сбыть проблемную квартиру. В итоге счастливому собственнику грозит потеря не только покоя, но и самого жилья и денег, потраченных на его покупку. Однако, всего этого можно избежать.
Возможные ловушки
Итак, квартира куплена и оформлена. Казалось бы, чего опасаться? Однако, может возникнуть множество неожиданных неприятностей. К примеру, низкая цена жилья прячет под собой долги, из-за которого его продают, либо оно заложено в банке. Также могут появиться внезапно обнаружившиеся наследники, вернувшиеся из мест лишения свободы, или же квартира имеет технические неисправности.
Проблемными квартирами являются те, при приобретении которых могли произойти нарушения действующего законодательства. Чтобы избежать подобных «сюрпризов», желательно отследить историю квартиры — узнать о предыдущих сделках с данной жилплощадью, удостовериться в правильности и законности их заключения. Также следует проявлять особую осторожность, покупая ранее приватизированную квартиру или жилье, полученное по завещанию либо в наследство. Как правило, именно с такими квартирами чаще всего случаются недоразумения.
К «темным» квартирам в первую очередь можно отнести те, что выставлены на продажу по доверенности в отсутствии владельца. Ведь по закону он может и отозвать свой документ. А при смерти владельца такая доверенность вообще не имеет силы. Ещё больше рискует покупатель, приобретая у владельца полученную по завещанию или унаследованную им квартиру. Такие квартиры — самые проблемные в вопросе купли-продажи. Наследование происходит либо по завещанию, либо по закону. С завещанием всё более-менее понятно. Владелец отдает свою квартиру в распоряжение определенного человека. В этом случае он становится её законным собственником. Если же завещания нет, в силу вступает закон о наследовании и список претендентов значительно увеличивается — от самых близких до самых далеких родственников. Как пример можно рассмотреть такую ситуацию. После смерти некоего гражданина Никитина его квартиру унаследовали жена и дочь. Предположим, квартиру они продали, а деньги израсходовали. А по прошествии нескольких лет выясняется, что у него есть внебрачный сын, который внезапно вспомнил об имуществе отца и решил предъявить права на свою долю наследства. По закону он должен был подать заявление о наследовании в течение полугода с момента смерти отца.
Однако закон предусматривает восстановление полугодового срока в случае болезни наследника или его неосведомленности о смерти родственника. Но главная проблема подобной ситуации в том, что новоявленный наследник востребует должное не с родственников Никитина, а с ничего не подозревающего покупателя квартиры. Тем более, что отсудить часть жилплощади гораздо проще, чем добиться получения денег от прямых наследников. В идеале, чтобы предупредить подобные неожиданности, при оформлении документов покупатель должен подстраховаться, получив от владельца нотариально заверенный документ о том, что ему неизвестно о возможных наследниках, а в случае появления таковых он обязуется самостоятельно решить с ними все материальные вопросы.
Также может возникнуть проблема, если по недосмотру куплено жилье, сданное в аренду на длительный срок, поскольку по закону смена владельца не влечет за собой расторжение договора о найме квартиры. Следовательно, арендовавший её человек будет законно там жить до окончания срока, указанного в договоре. Немало хлопот доставит и квартира, приобретенная по договору ренты (пожизненного содержания). Продать такую квартиру при жизни её предыдущего собственника возможно будет только при получении его письменного согласия, заверенного у нотариуса. При отсутствии такого документа сделка купли-продажи невозможна. Однако документ, подтверждающий право собственности, может оказаться и фальшивым.
Известен случай, когда при покупке квартиры, полученной в наследство, показался подозрительным тот факт, что пожилой одинокий мужчина за три месяца до смерти выехал в другой город, где оформил завещание и умер. Проверить документ не удалось — сгорели нотариальные архивы, а нотариус, заверявший его, уже уволился. Зато при общении с предполагаемым наследником стало ясно, что пенсионера, о котором он якобы заботился на протяжении нескольких лет, он и в глаза не видел, а само завещание ловко подделал.
Понятие «темные квартиры» применимо и к жилым объектам, которые имеют те или иные технические изъяны, не позволяющие в полном объеме пользоваться помещением и существенно снижающие цену объекта. Например, дом планируется сносить либо он подлежит реконструкции, однако продавец квартиры умолчал об этом. Он не совершает ничего противозаконного – продавать квартиры в таких домах не запрещается. Однако каждый квадратный метр дома, подлежащего сносу либо реконструкции, может стоить намного дешевле.
Немного о суевериях
Очень часто покупатели называют «черными» те квартиры, в которых произошло убийство или было совершено насилие. Существуют целые жилищные комплексы, о которых ходят в народе недобрые слухи. К примеру, о недавно заселенном ЖК «Триумф-Палас», что около метро «Сокол», говорят – построен на месте захоронения людей, умиравших от холеры. Некоторые люди считают опасной зону, в которой расположен ЖК «Золотые ключи», из-за предполагаемой близости к высоковольтным линиям электропередач.
Приобретаете новое жилье? Оцените риски!
Расцвет разнообразных афер в сфере недвижимости остался в «лихих 90-х». Но даже при современных, казалось бы, совершенных способах проверки «чистоты» недвижимости, юридической «подкованности» граждан, никто не застрахован от действий мошенников. В секторе жилой недвижимости аферисты чаще действуют в так называемом, «бюджетном сегменте», предпочитая не связываться с элитным жильем. Покупатели дорогих квартир крайне осторожны при проведении сделок купли-продажи и досконально проверяют все документы, пользуясь услугами опытных юристов.
Благодаря негативным последствиям мирового финансового кризиса, когда количество сделок купли – продажи недвижимости значительно сократилось, также наблюдается спад мошенничества в этой сфере. Более безопасными являются сделки, совершаемые с участием риэлторских агентств. Их сотрудники не только проверяют «благонадежность» предлагаемой квартиры (действительно ли единоличное право собственности имеет особа, оформляющая сделку), ее статус (не находится ли она в залоге у банковских организаций, имеются ли долги по оплате коммунальных услуг), но и собирают полную историю квартиры: информацию о прописанных в ней на момент продажи и ранее людях). Такие проверки качественно осуществляются солидными риэлторскими компаниями, постоянно борющимися за свою репутацию.
Мошенники, зная о серьезности проводимых проверок, обычно не прибегают к их услугам. Афера в этом случае возможна из-за некомпетентности сотрудника, который проводил проверку и упустил важные моменты. Например, не должным образом были установлены основания, на которых продавец владеет объектом недвижимости, упущены моменты законности приватизации жилья. Не было установлено, не находится ли объект под арестом, не был ли он уже продан или подарен другому лицу и. т.д.
Также возможен вариант подкупа сотрудника мошенниками с целью продажи «неблагополучной» квартиры. Если выявлены нарушения в оформлении предыдущих сделок или иных процедур, предусмотренных законодательством в отношении данного объекта, необходимо отказаться от его покупки, как бы не была заманчива цена. В этом случае лучше поискать альтернативу выбранному объекту, чем потом участвовать в бесконечных судебных разбирательствах, которые могут тянуться годами. В этот период квартира, скорее всего, будет арестована и покупатель не сможет реализовать свое право пользования приобретенным жильем.
В случае, если агентство не в полной мере выполнило обязательства, взятые на себя в договоре с клиентом, последний может обратиться в суд. Однако подобные иски практически не удовлетворяются, так как в действиях риэлторских агентств чаще всего суд не находит злого умысла. В случае доказательства вины риэлторов, материальное возмещение будет ограничиваться размером уставного капитала, который для небольших агентств составляет всего несколько тысяч и не сможет в полном объеме покрыть убытки, понесенные клиентом.
Внимательно читайте договор…
На страже законности заключаемых сделок стоят и договора купли–продажи. Клиенту при составлении договора стоит обратить внимание на права и обязанности не только свои и продавца, но и третьих лиц, которые зарегистрированы в этой квартире. Обязательно необходимо согласовать конкретные сроки, в которые все прописанные в квартире лица обязуются «выписаться» из продаваемого жилья. Если такой пункт в договоре не предусмотрен, необходимо самостоятельно убедиться в том, что все члены семьи согласны сняться с регистрационного учета. В противном случае их выписку придется производить в судебном порядке. Если в квартире зарегистрирован малолетний ребенок, его даже решением суда могут не снять с регистрации. Если квартира (дом) была приобретена в браке, необходимо зафиксировать в договоре факт согласия супруга (супруги) на оформление сделки. В обязательном порядке в договоре должна отображаться информация о сторонах сделки (покупателе и продавце), их паспортные данные, а также исчерпывающая информации об объекте сделки: адрес, по которому расположена данная квартира (улица, номера дома и квартиры). Необходимо проверить соответствие данных, заявленных в договоре купли – продажи, данным, содержащимся в техническом паспорте объекта (количество комнат, квадратура помещений и т.п.). Отдельным пунктом договора выделяется цена сделки.
За соблюдением всех правил при оформлении договора купли-продажи призвана следить и регистрационная палата, где проходит обязательная регистрация таких актов и проверка их на соответствие требованиям законодательства. В случае оформления сделки с «неблагонадежным» объектом, покупатель может обратиться в суд с исковым заявлением и требованиями о расторжении сделки (или сохранении права собственности на приобретенную недвижимость), а также выплате материальной компенсации. Сроки оспаривания таких сделок регламентированы законодательно.
В случае своевременного обращения покупатель должен в первую очередь доказать собственную добросовестность, а уж после этого предъявлять претензии к недобросовестному продавцу.
