Перевод квартир и другой жилой недвижимости в нежилой фонд

нежилая недвижимостьЖилье, расположенное на первом этаже, не очень удобно, а зачастую и небезопасно для проживания. Поэтому оно не считается престижным, зато как нельзя лучше подходит для устройства магазина, офиса, стоматологического кабинета, парикмахерской и т. д. Поэтому хозяева квартир, находящихся на первом этаже, зачастую считают лучшим выходом из ситуации перевести ее в нежилой фонд. На первый взгляд, выгода от этого очевидна.

Насколько выигрывает хозяин квартиры от ее перевода в нежилой фонд?

Специалисты по недвижимости отмечают, что количество квартир в центральной части Москвы, которые выводят из жилого фонда, стало заметно меньше. Но они объясняют эту тенденцию тем фактом, что квартир, не проданных под коммерческие объекты, осталось очень мало. Поэтому участились случаи вывода из жилого фонда и продажи помещений второго этажа. Особенно это касается квартир, которые находятся над уже действующими магазинами. В качестве примера эксперт приводит магазин «Рандеву» на Тверском бульваре, расположенный на двух уровнях, причем верхний этаж — это бывшая квартира, переведенная в нежилой фонд.

Так что процесс перевода квартир еще не завершен и вряд ли завершится в ближайшем будущем, так как собственники жилья заинтересованы в получении выгоды от их продажи или аренды.

Эксперты отмечают, что перевод квартиры в нежилой фонд может принести ее владельцу гораздо больший доход, чем сдача ее внаем в качестве жилья. Аренда жилой квартиры площадью 100 кв. м в центре Москвы даст ее собственнику приблизительно $360 за 1 кв. м в год. Та же квартира, отданная под офис, принесет в два раза больше дохода. Если же из нее сделать магазин с витринами и отдельным входом с улицы, арендная ставка составит $2000-2500 за 1 кв. м в год. Это значит, что торговые площади принесут хозяину квартиры в семь раз больше дохода, чем жилое помещение.

Какие квартиры разрешается выводить из жилого фонда, а какие нет?

Чтобы вывести квартиру из жилого фонда, надо знать некоторые нюансы, которые описаны в 22-й статье Жилищного Кодекса РФ. Перевод квартиры в нежилой фонд возможен в случае, если:

  • помещение имеет отдельный вход или есть возможность оборудовать его, т. е. отказаться от пользования общим подъездом;
  • квартира является отдельным помещением, а не частью другой квартиры;
  • квартира не является местом прописки и постоянного проживания граждан;
  • помещение должно находиться на первом или другом этаже, под которым нет других жилых квартир;
  • на квартиру не наложен арест, сервитут, она не находится в залоге и т. д.

Последний пункт означает, что квартиру, которая взята в ипотеку, невозможно перевести в нежилой фонд, чтобы получить от этого прибыль, так как она находится в залоге у банка.

Документы, необходимые для того, чтобы перевести квартиру в нежилой фонд

Список документов, которые нужно собрать для перевода квартиры, приводится в 22-й статье Жилищного Кодекса РФ. Этот перечень гласит, что собственник жилья должен предоставить:

  • заявление с просьбой перевода жилья в нежилой фонд;
  • подлинники или нотариально заверенные копии документов, свидетельствующих о праве собственности на данную квартиру;
  • технический паспорт квартиры;
  • поэтажный план здания, где расположено жилое помещение;
  • проект перепланировки, если таковая требуется для эксплуатации помещения в качестве нежилого, разработанный и оформленный надлежащим образом.

Прежде документы принимались в разных учреждениях, и собственнику квартиры приходилось обходить целый ряд инстанций. Сейчас процедура оформления перевода квартиры из жилого фонда значительно упростилась. Теперь в Москве существует служба «одного окна», куда подают весь пакет документов. Рассмотрение заявления и принятие решения занимает не больше 45 дней. Чиновники высылают документ с решением владельцу квартиры на указанный им адрес.

Возможен ли перевод неприватизированного помещения в нежилой фонд?

Собственником неприватизированной квартиры является муниципалитет, и только он имеет право распоряжаться жилым фондом, находящимся в его ведении. Граждане, снимающие жилье по договору социального найма, не имеют права и возможности перевести квартиру в нежилой фонд. Распоряжаться своими жилыми помещениями могут только собственники приватизированного жилья.

Может ли владелец приватизированной комнаты в общежитии перевести ее в нежилой фонд?

Если комнаты общежития были приватизированы, это значит, что они стали полноценной собственностью тех, кто в них проживает. При этом общежитие теряет свой статус и выводится из специализированного жилого фонда. Владельцы комнат получают все права, которые имеют собственники приватизированных квартир, согласно Жилищному Кодексу РФ. Требования, которые предъявляются к квартирам, выводимым из жилого фонда, распространяются и на приватизированные комнаты. Чтобы перевести комнату в нежилой фонд, необходимо, чтобы она находилась на первом этаже. Если планируется использовать ее как коммерческий объект, надо устроить отдельный вход с улицы. На это потребуется согласие соседей, если земельный участок под домом является общей собственностью жильцов, так как пристройка входа уменьшает его площадь. В том случае, если земля под домом не оформлена в собственность граждан, то согласие соседей необязательно.

Требует ли устройство мини-гостиницы перевода квартиры в нежилой фонд?

Занятие гостиничным бизнесом предполагает перевод жилых помещений в нежилой фонд. Но это формальная сторона вопроса. На деле же в тех случаях, когда мини-гостиница расположена не в отдельном здании, а в одной или нескольких квартирах, бывает достаточно заключить договор коммерческого найма и платить налог в соответствии с суммой, указанной в нем. В качестве арендодателя будет фигурировать индивидуальный предприниматель.

Надо ли выводить квартиру из жилого фонда, если она используется не по назначению?

Если квартира используется для коммерческих целей, а не в качестве жилья, то необходимо перевести ее в нежилой фонд. Иначе владельцу недвижимости грозит штраф в размере 1500 рублей, в соответствии со статьей 7.21 КоАП. Сумма эта небольшая, но в случае, если жилье подверглось перепланировке, штраф достигнет суммы от 9 до до 100 тыс. рублей.

Сколько стоит оформление перевода квартиры в нежилой фонд?

Заявление и документы, необходимые для вывода квартиры, принимаются бесплатно. Владельцу нежилого помещения нужно лишь заплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности. Физические лица платят 500 рублей, пошлина для юридических лиц составляет 7500 рублей. Если понадобится техническое заключение о состоянии помещения, то стоимость его составления будет зависеть от площади квартиры.

Компании, занимающиеся переводом квартир в нежилой фонд, оценивают свои услуги в десятки и даже сотни тысяч рублей. Средняя стоимость операции «под ключ» составляет около 350 тыс. рублей. Эксперты оценивают средний тариф перевода недвижимости в нежилой фонд в $250-350 за 1 кв. м.

Официальная стоимость процедуры не очень велика, но ее «подводная часть» значительно больше. Если считать по максимуму, она может составить сумму $30-50 тыс., поэтому будет выгодна только владельцам квартир в самых престижных местах — в центре города или на крупных магистралях.

Собственнику квартиры следует знать и тот неприятный нюанс, что разницу в стоимости квартиры до ее перевода и после, если таковая образуется, надо вернуть государству. Размер уплаты определяет комиссия, которая занимается переводом собственности в разряд нежилой. Она составляет отчет об оценке, в котором и указывается нужная сумма, которая также требует утверждения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы.

Теперь понятно, что перевод квартиры в нежилой фонд имеет не только очевидные выгоды в виде семикратной прибыли, но и неприятные минусы. Чтобы ожидаемая прибыль стала реальностью, должно пройти несколько лет, поэтому владельцу помещения нужно запастись терпением.

Что выбрать — продажу квартиры под офис или перевод ее в нежилой фонд?

В свете всего вышесказанного, выгода от продажи квартиры в качестве жилой площади более осязаема. Таким образом вы избежите забот о переводе квартиры. Они лягут на плечи нового владельца, и ему придется ждать, пока его затраты окупятся. В это время вы уже будете распоряжаться суммой, полученной от продажи.

 
Статья прочитана 15172 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Комментарии к записи "Перевод квартир и другой жилой недвижимости в нежилой фонд"

Посмотреть последние комментарии
  1. Большое спасибо за то, что всегда радуете нас результатами своих трудов. На этом сайте всегда нахожу что-то новое для себя. Очень надеюсь, что продолжите его развивать. Желаю удачи в этом непростом деле.

  2. ПРостите,я недопонял,Вы написали:» разницу в стоимости квартиры до ее перевода и после, если таковая образуется, надо вернуть государству.»,как это? например давайте разберем ситуацию,я купил однокомнатную квартиру на первом этаже за 2 000 000 рублей,далее я вывел в нежилой фонд 200 000 рублей,далее я сделал входную группу+ремонт в помещении 500 000 рублей. Итого все затраты 2700 000 рублей. И например я через пол года продаю это помещение за 4 000 000 рублей. Какую Сумму я должен буду доплатить в виде доплаты государству????? хотябы примерно?
    Просто в случаях с перепродажей жилого помещения,платишь 13% от прибыли.Я думал и сдесь такая же схема.

  3. «Официальная стоимость процедуры не очень велика, но ее «подводная часть» значительно больше. Если считать по максимуму, она может составить сумму $30-50 тыс., поэтому будет выгодна только владельцам квартир в самых престижных местах — в центре города или на крупных магистралях.»

    Из выше написанного следует, что перевести квартиру в нежилой фонд стоит — 1 600 000 рублей????!!!!!!

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111