Недоделки в новостройках и их устранение. На что обращать внимание и как заставить застройщика выполнять обязательства

Чувства, которые охватывают дольщика перед приемкой квартиры, трудно передать словами. Однако эйфория от вступления во владение долгожданной жилплощадью не должна помешать новоселу совершить еще одно усилие – проверить объект на предмет недоделок. Они могут здорово омрачить радость от получения квартиры, поэтому в случае обнаружения дефектов нужно обратиться к застройщику, который обязан устранить их в установленные сроки и за свой счет.

Недоделки в новостройках

Вот примеры нескольких типичных ситуаций, в которых может оказаться каждый новосел. Первый дольщик, которого условно назовем Алексеем, купил по ипотеке однокомнатную квартиру в панельной высотке с «муниципальной» отделкой. После приемки дома государственной комиссией Алексей произвел осмотр квартиры в сопровождении представителя застройщика. Интерьер в общем соответствовал его ожиданиям – все было сделано простенько, но на совесть. Несколько недоделок все же имели место – в ванной комнате подтекал кран, из-за чего на дне ванной появились ржавые разводы, да одна из оконных створок плохо закрывалась. Дефекты были зафиксированы, и через несколько дней застройщик своими силами исправил недоделки.

Вторая история не столь оптимистична, как первая. Покупатель по имени Сергей приобрел квартиру в монолитном доме бизнес-класса. Но, когда он вместе с представителем компании поднялся на свой этаж, то увиденное повергло его в шок. Дверь его престижной квартиры болталась на одной петле и открывалась без помощи ключа. Кучи строительного мусора громоздились посреди комнаты, а на стенах и полу пузырились шишки и неровности. В ответ на справедливые претензии Сергея представитель застройщика повел себя агрессивно и заявил, что раз государственная комиссия приняла дом, значит, он соответствует стандартам. Что касается неровных стен, то все квартиры находятся в одинаковом состоянии, а мусор – это вообще ерунда, и его можно вынести самостоятельно. Прошло несколько месяцев, прежде чем застройщик уступил требованиям Сергея привести квартиру в нормальное состояние, и то только после угрозы начать судебное разбирательство.

Третья покупательница, назовем ее Еленой, попала в патовую ситуацию. Купив квартиру свободной планировки в строящемся монолитном доме, девушка переселилась в съемное жилье. Но время шло, а застройщик все затягивал сроки сдачи объекта. Поэтому известие о том, что владельцы могут наконец-то получить ключи, несказанно обрадовало Елену. Однако представитель компании предупредил ее, что ключи она получит не раньше, чем подпишет все необходимые бумаги. Девушке так не терпелось наконец-то вселиться в собственное жилье и начать ремонт, что она закрыла глаза на недоделки и подписала все бумаги. Елена заранее смирилась с тем, что все дефекты строительства ей придется устранять за свой счет, и сразу отказалась от борьбы.

Многие новоселы оказываются в положении, подобном вышеописанным ситуациям. Большинство из них не знают, как правильно вести себя на этапе передачи квартиры и что можно требовать от застройщика, чтобы защитить свои права. Неясно также, стоит ли подписывать какие-либо бумаги до того, как компания устранит дефекты, или занять твердую позицию «утром деньги – вечером стулья»?

Закон и порядок

На самом деле, все нюансы отношений продавца с покупателем расписаны в существующих законах, с которыми неплохо было бы ознакомиться перед приемкой квартиры. Эта процедура регламентируется подразделами 1 и 7 главы №30 ГК РФ, Законом «О защите прав потребителей» и Федеральным Законом №214 о долевом строительстве. Но последний закон применим только к квартирам, приобретенным в соответствии с его положениями.

Если отношения застройщика и покупателя регулируются ФЗ-214, то при приемке квартир им следует руководствоваться частью 2 статьи 8, которая гласит, что жилплощадь передается покупателям только после ввода дома в эксплуатацию, получения почтового адреса и произведения обмеров БТИ. Данные, полученные в результате обмеров, будут внесены в ведомость на квартиру, которая необходима для оформления передаточного акта. Только после того, как все эти действия будут произведены, собственность передается дольщикам, но не позже сроков, указанных в договоре.

Подписание передаточного акта происходит только после осмотра квартиры участником долевого строительства. Кроме него, в комиссию по приемке входят представители компании-застройщика и товарищества собственников, если таковое уже организовано к моменту сдачи-приемки. В процессе осмотра дольщик обнаруживает и фиксирует возможные недостатки и дефекты.

На что следует обращать внимание при приемке квартиры

Однако далеко не каждый дольщик находится в курсе того, как должна выглядеть квартира на этапе приемки, и какие системы в ней должны функционировать. Самый лучший вариант для покупателя – тот, при котором все тонкости технического состояния квартиры прописаны в договоре. На его основании можно будет «разрулить» все споры относительно качества и сроков строительства. Если же договора нет, то все зависит от того, принимается ли квартира свободной планировки или с отделкой от застройщика.

До начала кризиса застройщики практически не предлагали недвижимость с отделкой. Квартиры «с ремонтом» сдавались только в муниципальных домах, где готовность жилья к проживанию является необходимым условием. Однако в последние годы эта услуга стала пользоваться популярностью и среди покупателей коммерческого жилья. Реагируя на запросы рынка, компании стали практиковать отделку квартир. Однако если стандарты муниципальной отделки определяются городским заказом, то в случае с коммерческой недвижимостью все зависит от решения застройщика.

Так, в ЖК «Новосходненский» собственник сам может выбрать – взять квартиру с отделкой или без. Внутренние работы включены в стоимость жилья, но, если покупатель предпочитает квартиру без отделки, то ее вычтут из расчета 3 тысячи рублей за 1 квадратный метр и предоставят ему жилье «в чистом виде». Справедливости ради нужно сказать, что 80% новоселов предпочитают взять квартиру с отделкой, так как этот минимум удобств дает возможность сразу же начать обживать купленную недвижимость. Отделка в ЖК «Новосходненский» подразумевает наличие обоев на стенах, плитки и сантехнического оборудования в санузле, линолеума на полу и деревянных межкомнатных дверей. В кухне устанавливаются раковина и плита, проводится электричество, монтируются батареи отопления.

Приемка квартиры с отделкой требует особого внимания и определенных познаний. В процессе осмотра нужно убедиться в том, что все элементы отделки установлены и функционируют правильно. Особая бдительность требуется при инспекции самых «узких» мест. Обязательно нужно оценить качество укладки плитки и установки стеклопакетов; убедиться в исправности счетчиков и электрики; осмотреть качество стыков труб по всей квартире; проверить наличие вентиляционных отверстий на кухне и в санузлах.

Если квартира сдается со свободной планировкой, список обязательных работ включает установку наружных стеклопакетов и входной двери, наличие вертикальных инженерных коммуникаций — водопровода, канализации, вентиляции, а также батарей отопления. Остальная комплектация зависит от пожеланий покупателя.

На что заказчику следует обратить особое внимание при осмотре квартиры без отделки? Прежде всего рекомендуется обследовать стыки труб – ведь отсутствие отделки не означает отсутствие отопительной системы. Также нужно убедиться в том, что оконные стеклопакеты и остекление балконов установлены качественно и без зазоров, а несущие стены и бетонные конструкции ровные и не имеют трещин. Электрические провода должны быть подведены к квартире и подключены к соответствующему счетчику. Список возможных опций может быть расширен за счет внедрения новых услуг, например, центрального кондиционирования. Если такой пункт имеется в перечне, то следует проверить качество работы этого оборудования.

Как устранять недостатки и воздействовать на нерадивого застройщика

В ходе осмотра квартиры дольщик оценивает качество строительства, и, в случае отсутствия претензий, подписывает акт приемки. Взамен он получает ключи, после чего становится фактическим владельцем квартиры и может въехать на свою жилплощадь. Если же покупатель обнаруживает недоделки, то их необходимо внести в дефектную ведомость или другой подобный документ.

Вопрос устранения недостатков можно решить несколькими способами. Например, компания-застройщик может устранить их безвозмездно, или возместить дольщику средства, потраченные на ремонт, или уменьшить цену договора в размере стоимости ликвидации дефектов. Об этом говорится в части 6 статьи 7 ФЗ-214.

Понятно, что дефекты бывают разные, и если протекающий кран можно починить за полчаса, то выравнивание пола может занять несколько суток. Максимальный срок для устранения недостатков, определенный законом «О защите прав потребителей», составляет не более 45 дней. Если застройщик не выдерживает установленный законодательством предел, то дольщик имеет право на компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый просроченный день. Однако суды редко взыскивают с застройщика максимальный размер неустойки, полагая такое наказание чрезмерным.

Если компания так и не смогла выполнить свои обязательства перед дольщиком и привести квартиру в порядок в установленные сроки, то ФЗ-214 предусматривает право покупателя отказаться от квартиры. Часть 3 статьи 7 гласит, что в этом случае дольщик может потребовать от компании вернуть деньги, уплаченные за квартиру, с процентами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Однако закон предусматривает и защиту застройщика, который имеет возможность избежать нежелательного для него поворота событий, если сможет доказать, что дефекты появились в процессе эксплуатации, а значит, вины организации в их возникновении нет, даже если гарантийный срок на квартиру еще не истек.

Гарантия на жилье, установленная законом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», не может составлять меньше 5 лет, за исключением инженерного и технологического оборудования. Отсчет гарантийного срока ведется с момента сдачи дома. Если же покупатель и застройщик так и не смогли найти общего языка, то помочь им сможет только суд.

 
Статья прочитана 2718 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111