Можно ли сдать квартиру в новостройке и сделать ремонт силами арендаторов. Какие подводные камни ожидают собственника на этом пути

Можно ли сдать квартиру в новостройке и сделать ремонт силами арендаторов. Какие подводные камни ожидают собственника на этом пути Нет ничего плохого в том, что граждане вкладывают свободные деньги в покупку квартиры с целью продать ее потом, когда цена станет намного выше. Инвестиции в недвижимость всегда были одним из самых выгодных видов вложения средств. И все бы ничего, но все то время, пока квартира находится в собственности инвестора, требуются средства на ее обслуживание. Надо оплачивать налоги, квартплату и «коммуналку», а ведь жилплощадь покупалась не для того, чтобы тянуть деньги из владельца, а совсем даже наоборот.

Впрочем, у вопроса есть решение, и имя ему – аренда. Сдать квартиру внаем – самый простой и доступный способ заставить жилье работать на собственника, а не наоборот. Но здесь есть одна загвоздка – сегодня новостройки сдаются в виде бетонной коробки, которую еще предстоит превратить в жилое помещение. Чтобы сделать ремонт, понадобится еще несколько сотен тысяч рублей, а это зачастую не входит в планы владельца квартиры. Поэтому некоторые пытаются сдать жилье в его «первозданном виде». Это же относится и к квартирам, купленным на вторичном рынке в виде «бомжатников».

Сдать новостройку без ремонта

По данным экспертов рынка недвижимости, подобные предложения появляются регулярно, но в очень небольшом объеме. У таких объектов есть только один плюс, но в определенных обстоятельствах он может сыграть решающую роль, – это цена. Понятно, что жилье без ремонта и стоить должно значительно дешевле. Этот аспект привлекает арендаторов, которых интересуют не удобства, а крыша над головой, — гастарбайтеров, рыночных торговцев и других не самых желанных соседей.

Так, двухкомнатную квартиру в спальном районе можно снять за 20-25 тысяч рублей. При этом аналогичное жилье с ремонтом будет стоить 40-45 тысяч рублей в месяц, то есть почти вдвое дороже. По наблюдениям других специалистов, разница составляет от 5 до 30%. Конечно, дешевизна тоже имеет свой предел, и аренда даже самой «убитой» квартиры не опустится ниже определенной планки, хотя бы потому, что на дешевые квартиры всегда есть спрос. И, если бы рынок уделял этому сегменту больше внимания, то и предложений тоже было бы больше. Пока же из тысяч объявлений об аренде буквально единицы предлагают квартиры без ремонта.

К чему надо быть готовым

Владелец квартиры, сдающий собственность без ремонта, должен быть готов встретиться лицом к лицу с некоторыми неприятными моментами, которые неизбежны при этой форме аренды. Во-первых, это касается контингента съемщиков, которые обычно поселяются в таких квартирах. Как мы уже сказали раньше, это не почтенные семейства со стабильным доходом, а публика, которую и сам арендодатель не хотел бы видеть своими соседями. А что уж говорить о других жильцах подъезда, в котором находится квартира. Впуская на свою жилплощадь носителей иного менталитета и культуры, собственник рискует навлечь на себя недовольство соседей и проблемы с полицией.

Плохо и то, что воздействовать на эту публику довольно затруднительно. Известен случай, когда владелец жилплощади, решивший выселить постояльцев из среднеазиатских республик, оказался с побоями в больнице. Квартиранты не просто отказались освобождать помещение, а еще и навешали ему тумаков.

Есть и второй источник неприятностей. Естественно, что квартиранты, въехавшие в пустое помещение, волей-неволей должны будут в нем обустраиваться, и делают они это по собственному разумению. Самодельные приспособления, временные конструкции, кое-как прибитые полки представляют опасность не только для самих постояльцев, но и для соседей, а также для сохранности самой квартиры. Известен случай, когда самостоятельно подвешенная сушка для посуды упала на мойку и сорвала кран. Вода залила соседей снизу, и владельцу пришлось оплатить дорогостоящий ремонт.

Справедливости ради нужно сказать, что подобные неприятности периодически случаются со всеми съемными квартирами. Арендаторы забывают выключать воду, электроприборы, печки, и их рассеянность дорого обходится собственнику. Единственный способ надежно обезопасить себя и свое имущество – застраховать квартиру.

Ремонт чужими руками – насколько это осуществимо?

Существует еще одна любопытная схема, при которой облагораживание квартиры осуществляются за счет самих квартиросъемщиков. Предположим, что жилье сдается за 20 тысяч рублей в месяц, хотя его объективная стоимость находится в районе 30 тысяч. Взамен жильцы обязуются регулярно проводить работы по благоустройству своего «гнездышка». В таких случаях составляется подробный план-смета, который определяет последовательность этапов ремонта. В этом месяце монтируется подвесной потолок, в следующем запланирована поклейка обоев, а затем – укладка ламината. Задача владельца – обеспечить жесткий контроль за претворением плана в жизнь. Если жильцы не имеют опыта квартирного ремонта, то будет лучше, если этим займутся профессионалы.

Такая схема имеет смысл, если квартира сдается надолго, и жильцы тоже успеют попользоваться результатами ремонта. Это будет повышать их заинтересованность в скорости и качестве работ. В договор аренды вносится пункт, что деньги за квартиру предназначаются для оплаты ремонтных работ. После их окончания будет составлен акт, в котором стороны подтвердят выполнение всех обязательств и отсутствие претензий друг к другу.

Еще один важный нюанс – необходимо решить, на кого будет возложен контроль за выполнением работ. Это может быть как собственник, так и сторонние эксперты, представляющие риелторскую компанию, обслуживающую интересы владельца квартиры. Отдельный вопрос – качество и стоимость стройматериалов, которые будут использованы при ремонте. Если квартиру планируется впоследствии перепродавать, то задействуется самый экономный вариант, и работы проводятся по минимуму. В том случае, если собственник планирует оставить жилье для себя или своих детей, покупают более дорогостоящие и долговечные материалы.

Однако, нужно отметить, что многие эксперты с большим скепсисом относятся к подобным схемам. По словам одного из них, сдать бетонную коробку очень проблематично, так как рынок перегружен предложениями аренды, и найти постояльцев, которые согласятся оплачивать хозяйский ремонт и терпеть из-за него неудобства, будет почти нереально. К тому же, ремонт – дело небыстрое, а ввязываться в такой долгосрочный проект, да еще и с заключением соответствующего договора, кто-то из потенциальных квартиросъемщиков вряд ли захочет.

По словам одного из экспертов, к нему периодически обращаются покупатели квартир «в бетоне», желающие отремонтировать жилье за счет постояльцев. Понять их резоны несложно — квартира требует денег на уплату налогов и «коммуналки», другие нужды. Однако специалист признался, что ему неизвестны случаи удачной реализации подобных предложений. Он сумел припомнить только один эпизод, когда квартиру без ремонта сняла бригада молдаван-отделочников, работавших в этом же доме. Ремонт так и не был завершен, а качество исполнения того, что успели сделать постояльцы, совершенно не удовлетворило заказчиков. К тому же, арендаторы доставляли много хлопот регулярными пьяными дебошами, и хозяину приходилось периодически выслушивать претензии от соседей и участкового.

Точный расчет!

Специалисты попытались произвести расчеты, чтобы выяснить, что выгоднее – сдавать квартиру без ремонта или все же вложиться и привести жилье в порядок, а потом уже искать арендаторов? В качестве примера была взята квартира в новостройке, которую владелец планировал сдавать в течение ровно пяти лет (60-ти месяцев).

Рассматривались два варианта — сразу сдать за 20 тысяч рублей в месяц или потратить два месяца на ремонт, а уже потом пускать постояльцев. Стоимость работ была оценена в 500-700 тысяч рублей. Вложившись в благоустройство жилья, владелец впоследствии сможет сдавать его за стандартную цену – 30 тысяч рублей. Умножаем сумму на 58 месяцев (60 – 2) и отнимаем средства, потраченные на ремонт. В остатке — 1,04 — 1,24 миллиона рублей. Если же сдать квартиру сразу и без ремонта, доход составит 1,2 миллиона рублей, то есть практически столько же. Выходит, что нет никакого резона тратить два месяца и деньги на то, что не принесет дополнительного дохода. Тем более что нанятые работники зачастую выходят за рамки составленной сметы или нарушают сроки ремонта. Эти риски могут привести к тому, что затраты окажутся больше, чем предполагалось, и владелец потеряет на ремонте значительно большую сумму денег.

Расчеты показывают, что можно долгое время сдавать квартиру в новостройке без ремонта, получая в итоге тот же доход. Однако большинство владельцев все же не идут на это. Причина — сложившиеся представления о необходимом минимуме удобств, который должен наличествовать даже в съемном жилье.

Рискованное дело

Есть и другой вид рисков – если собственник все же договорился с постояльцем о проведении «ремонта в обмен на деньги», нет никакой гарантии, что постоялец действительно сделает все то, о чем договорились «высокие стороны», даже при подписанном договоре. Он может полгода откладывать начало ремонта, и съехать, так ничего и не сделав. Для осуществления такого проекта нужен тщательный подбор жильцов, что также является непростой задачей. Ведь не каждый арендатор пойдет в квартиру без ремонта, а на тот специфический контингент, который согласен жить в таких условиях, надежды мало.

Кроме того, собственнику новостройки надо быть готовым к тому, что на время ремонта о спокойной жизни рантье придется забыть. Такое серьезное дело нельзя пускать на самотек, и контроль за ходом работ ему придется взять на себя. Арендодателю нужно будет постоянно наведываться на объект, проверять сметы и проверять качество исполнения, — в общем, превратиться на время в прораба. Не исключены конфликты с работниками и арендаторами, так что нужно быть готовым к серьезной нагрузке на психику.

Однако, с другой стороны, если после покупки квартиры собственных денег на ремонт нет «от слова совсем», то, возможно, сдача жилья с одновременным ремонтом остается единственным возможным вариантом. В любом случае, принятие решения и ответственность за него полностью лежит на плечах собственника.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 3311 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111