Соотношение цены и ликвидности недвижимости. Составляющие стоимости квартиры

Ликвидность недвижимости

Профессиональная терминология риэлторов иногда режет слух человека, далекого от операций с недвижимостью, а порой и просто ставит в тупик. Вот, к примеру, что такое «ликвидность квартиры»? Как ее нужно ликвидировать и за что? Конечно, «ликвидность» — довольно неуклюжий термин, но если попытаться сделать его более понятным, то получится «продажность квартиры», а это согласитесь, звучит вообще двусмысленно.

На вопрос, что же означает этот термин, эксперты рынка отвечают, что вкратце его можно объяснить так: ликвидность – это возможность превратить недвижимость в деньги за возможно более короткий срок. Чем меньший промежуток времени требуется для продажи жилья, тем выше его ликвидность.

Значит, ликвидными мы называем квартиры, на которые быстро находится покупатель. А те, которые не пользуются спросом и долго не продаются, называют, соответственно, неликвидными.

Иногда люди неправильно понимают смысл термина «ликвидность», подразумевая под неликвидным жильем дешевые квартиры в старых домах. Но такая недвижимость именно в силу своей дешевизны как раз-таки оказывается очень даже ликвидной. А дорогое, элитное жилье, стоимость которого исчисляется миллионами долларов, может годами находиться на экспозиции, служа наглядным примером для иллюстрации термина «неликвидность».

Адекватная цена – залог успешной продажи

К сожалению, людям свойственно переоценивать стоимость своего жилья. Им кажется, что их квартира стоит больших денег, чем на самом деле, и бывают очень разочарованы, когда суровая реальность заставляет их спуститься на землю. Ведь главное условие успешной продажи недвижимости – обоснованная и адекватная цена.

Без этого квартира, даже самая хорошая, превратится в самый настоящий неликвид. Стоимость слагается из массы факторов, которые так или иначе влияют на ее ликвидность. А есть и такие, которые на ценообразование не оказывают существенного воздействия, но могут ускорить или, наоборот, замедлить продажу.

Измеряем ликвидность расстоянием до станции метро

Значительно повышает ликвидность квартиры близость к остановкам общественного транспорта и станциям метро.

Оптимальным считается расстояние до станции подземки, которое можно пройти за 10 минут. Но чем ближе расположена квартира от ближайшего выхода из метро, тем, соответственно, выше ее стоимость. Жилплощадь, которая находится в 5 минутах от метрополитена, будет стоить на 5% дороже, чем та, до которой нужно добираться пешком 10 минут. Каждые 5-10 минут ходьбы от станции метро будут отнимать по 5% от потенциальной стоимости идентичных квартир.

Если же инфраструктура района может в ближайшем будущем измениться в лучшую сторону, это автоматически повысит ликвидность квартир, расположенных в округе. Зная об этом, риэлторы придерживают их в ожидании скорого повышения цены. Так, к примеру, в районе улиц Шипиловской, Мусы Джалиля, Ясеневой и Орехового бульвара ожидается открытие станций метро «Шипиловская», «Борисово» и «Зябликово». Это прогнозированно повлечет за собой всплеск спроса на недвижимость.

Инфраструктура как катализатор продаж

Хорошая инфраструктура – прекрасное качество, которое значительно повышает ликвидность недвижимости. Конечно, времена, когда новостройки сдавались практически «в чистом поле», давно прошли, и даже в новых районах жильцы получают сразу все, необходимое для нормальной жизни.

Но наличие вблизи жилья хороших школ и детских садов — важный бонус для покупателей, которые в большинстве своем являются семейными людьми с детьми школьного или детсадовского возраста. Согласитесь, каждому приятно жить в обустроенном районе, где в шаговой доступности находятся торговые и развлекательные центры, институты, объекты культуры.

Правда, на стоимость это почти не влияет, но может послужить хорошим катализатором быстрой продажи. Ведь из двух одинаковых квартир быстрее купят ту, которая расположена в удобном для проживания районе, а не на отшибе цивилизации.

Экология: чистый воздух стоит дороже

Близость сквера или парка – безусловный плюс, сильно повышающий и ликвидность квартиры, и ее цену. Зеленые насаждения очищают воздух, улучшают экологическую обстановку и успокаивают нервы. Поэтому квартира, окна которой выходят на парк, будет стоить в среднем на 8% больше, чем такая же жилплощадь всего в нескольких кварталах от нее.

Возьмем для примера стандартную «трешку» в панельном доме на улице Сокольнический Вал напротив парка «Сокольники». Ее стоимость составляет 16 миллионов рублей. Аналогичная ей квартира на Сокольнической площади стоит 14,7 миллиона рублей. Расстояние между ними очень небольшое, а разница в цене – ощутимая.

При этом парк парку рознь. Чахлый скверик, пристанище бомжей и алкоголиков, вряд ли добавит привлекательности квартире, как и ее ликвидности.

Если наличие зеленых массивов влияет на стоимость довольно опосредованно, то заводские трубы, дымящие прямо в окна квартиры, оказывают непосредственное влияние на стоимость жилья, причем самое неблагоприятное.

Поэтому, несмотря на доступные по московским меркам цены на жилье где-нибудь в Капотне или Курьяново, желающих приобрести здесь квартиру немного. Никому не хочется день и ночь любоваться на заводской факел и вдыхать выбросы вредных производств. Вместо этого многие предпочтут купить квартиру большей площади в экологически благополучном Подмосковье, даже если ради этого придется пожертвовать московской пропиской.

Тонкости планировки: хорошей кухни должно быть много

Разобравшись с тонкостями местоположения, можно переходить к особенностям планировки, которые также оказывают влияние на ценообразование и, соответственно, ликвидность недвижимости. Однозначный плюс, повышающий ценность квартиры в глазах покупателя, — большая кухня. Однозначный минус – отсутствие балкона.

Эксперты называют несколько основных критериев, которым должна удовлетворять квартира массового сегмента, чтобы привлекать покупателя:

— Доля служебных помещений должна составлять не более 15-20% от общей площади квартиры. Сюда входят кухня, коридор, чулан и т. д.

— Преимущество имеют комнаты стандартной формы. Слишком вытянутые, полукруглые, овальные, треугольные комнаты не пользуются спросом у покупателей. Прямые углы и форма, стремящаяся к квадрату, – вот что такое идеальная комната в представлении большинства граждан.

— В то же время наличие эркера в кухне или комнате считается особым шиком и приветствуется покупателями.

— Идеальный размер кухни – 12-14 квадратных метров. Помещения большей и меньшей площади считаются нефункциональными и не пользуются спросом.

— Покупатели предпочитают квартиры с балконом или лоджией, но умеренной площади. Удобства удобствами, но за большой балкон и платить нужно больше.

— Потолок должен быть не ниже 2,8 метра.

— Предпочтение отдается квартирам, окна которых выходят на разные стороны света.

— Кладовки и гардеробные приветствуются.

Вообще массовый покупатель предпочитает стандартную планировку квартир. Она привычна для людей и не преподносит сюрпризов. Если же предыдущие владельцы убрали одну или несколько перегородок между комнатами, комнатой и балконом или комнатой и кухней, найти покупателя на такую квартиру будет труднее. А если, вдобавок к этому, перепланировка не была должным образом оформлена, при продаже наверняка возникнут проблемы. И вряд ли покупателю понравится такой оборот дела.

Квартиры большого метража в новостройках тоже не очень практичны для семей с детьми. Конечно, свободная планировка дает возможность экспериментировать с межкомнатными перегородками, но если в квартире площадью 60 квадратных метров имеются только два окна (для кухни и комнаты), то сделать из нее «двушку» уже не удастся. Двухкомнатные квартиры более 100 метров также не очень удобны. Их площадь достаточна для семьи с детьми, но количество комнат ограничено тремя окнами, одно из которых предназначено для кухни. А ведь большой семье нужны гостиная, спальня и детская комната (а, возможно, и две).

«Крайние» этажи не предлагать

Первый и последний этажи не пользуются спросом у покупателей. Их можно понять – квартиры под крышей постоянно заливают дожди, а на первом этаже жить опасно и некомфортно: могут залезть воры, под окнами ходят посторонние люди, а еще, говорят, из подвала лезет всякая нечисть.

Проживание на «крайних» этажах требует от жильцов дополнительных расходов в виде ремонта крыши, установки решеток на окнах и т. д. Следовательно, приобретая такую квартиру, покупатель может рассчитывать на дисконт. «Скидка» за первый этаж составляет около 10%, стоимость последнего будет меньше на 2-5%.

Фактором, плохо влияющим на ликвидность, является убогий вид из окна. Если окна вашей квартиры выходят на шумную улицу, строительную площадку или промзону, будьте готовы к тому, что придется скинуть 5-10% стоимости.

Ремонт или уборка? – вот в чем вопрос

Конечно, перед продажей лучше привести квартиру в порядок. Речь не идет об эксклюзивных ремонтах, напротив. Покупатели квартир экономкласса – люди небогатые и вряд ли оценят дизайнерский интерьер, да он им, скорее всего, и не нужен.

Но состояние помещений, опрятный, свежий вид может повлиять на решение покупателей приобрести именно вашу квартиру из всего списка, предложенного риэлтором.

Поэтому стоит взглянуть на ваше жилище свежим глазом и обновить то, что поизносилось и поистрепалось. Может быть, нужно переклеить обои в жилой комнате, побелить потолок в спальне или покрыть паркет слоем лака.

А еще вымойте до блеска окна и сантехнику, повесьте чистые занавески и натрите мебель. Наполните квартиру ароматами уюта – запахом свежесваренного кофе и булочек с корицей. Тогда уж точно вы произведете на покупателей самое благоприятное впечатление.

Встречаем покупателей чистым подъездом

Не только сама квартира, но и «подходы» к ней имеют значение. Прежде чем войти в жилище, посетители проходят через подъезд, который может стать первым шагом к покупке, а может и оттолкнуть людей. И как бы хороша и опрятна ни была квартира, запущенный подъезд может испортить все впечатление от нее.

Риелторам известны случаи, когда владельцы квартир перед «смотринами» отмывали подъезды дочиста. А один продавец даже отремонтировал общественную зону, вложив 2 тысячи долларов собственных денег, и был вознагражден. Цена поднялась до 5 тысяч долларов за квадратный метр, и квартира была продана всего за 2 недели. Небольшое вложение обернулось существенной прибылью.

Конечно, не все продавцы хотят или могут идти на такие крайности, как ремонт подъезда, но вымыть полы, покрасить входную дверь и вкрутить лампочки по силам каждому.

Безопасность – прежде всего

В наше время большое значение придается безопасности жилища. Речь не идет об охраняемой территории или видеонаблюдении, ведь мы говорим о жилье массового сегмента. Но наличие домофона, металлической двери и консьержа (если его есть где посадить), без сомнения, придадут квартире большую привлекательность в глазах покупателей.

Особенности продаж в «социальных» домах

Термин «единое социальное окружение» употребляют, когда имеют ввиду жилье бизнес-класса. Но он применим и к массовому сегменту, когда речь идет об однородном населении, состоящем из «социально незащищенных слоев».

К примеру, продавалась квартира в дорогом районе с ценами на жилье выше среднего по Москве. Но у нее имелся один недостаток — расположена она в «социальном» доме. Владельцы долгое время пытались равняться на цены жилья в соседних благополучных домах, с охраной и консьержкой. В результате квартира пробыла на экспозиции больше года, но так и не была продана. И только когда продавец «уценил» ее на 20%, жилплощадь нашла своего покупателя.

Разновидности сделок и их влияние на скорость продажи квартиры

Скорость продажи квартиры во многом зависит и от того, какого рода сделка предстоит сторонам. Если целью владельца является исключительно продажа квартиры, она уйдет быстрее. В случае же, когда продавец планирует альтернативную сделку (то есть за продажей одной квартиры следует покупка другой), понадобится больше времени на подбор вариантов.

«Свободная» квартира, в которой не прописана куча родственников, также считается более ликвидной. Покупатель будет спокоен, зная, что ему не придется делить приглянувшуюся жилплощадь с «зажившимися» обитателями, выписка которых может занять недели и месяцы.

Эти факторы практически не влияют на стоимость квартиры, а вот на сроки продажи – еще как!

Рейтинг факторов ликвидности глазами специалиста

По мнению экспертов отрасли, в рейтинге факторов ликвидности лидируют такие составляющие:

— Прежде всего – стоимость квартиры.

— Наибольшим спросом пользуются квартиры небольших размеров — однокомнатные метражом 35-40 квадратных метров и двухкомнатные от 54 до 60 квадратных метров.

— Чем больше степень готовности дома, тем выше его ликвидность.

— Репутация застройщика, хорошее портфолио реализованных проектов.

—Квартиры с отделкой пользуются повышенным спросом (65%).

— Наличие программ ипотеки, рассрочки, взаимозачетов и т. д. Пользователи ипотеки составляют 37% от общего числа покупателей новостроек в Москве и Подмосковье.

— Прозрачность юридической схемы покупки квартиры.

— Наличие школ и детских садов в шаговой доступности.

Дополнительная информация для ознакомления
МРР 4.2.02-97 «Методика расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений»

 
Статья прочитана 2355 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111