Квартирная сделка: как лучше передать деньги продавцу от покупателя?

деньги
Все действия, осуществляемые владельцем в ходе продажи жилья, – выбор риелтора и заключение с ним договора, показы квартиры потенциальным покупателям, сбор документов и получение аванса – ведут к главному и самому ответственному этапу. Название ему – заключение сделки. И в этом вопросе есть один пункт, который больше всего беспокоит и продавца, и покупателя – деньги и сам процесс их передачи. О том, как сделать его максимально безопасным, мы и поговорим в этой статье.

Деньги счет любят

Прежде всего, нужно определиться, какую сумму продавец получит на руки в ходе заключения сделки. Кажется, что ответ лежит на поверхности: конечно, ту, о которой договаривался с покупателем. Но не все так однозначно.

Во-первых, некоторая сумма уже была выплачена покупателем в виде предоплаты. Она может варьироваться от нескольких десятков тысяч рублей до 10% стоимости квартиры (такие крупные авансы практикуются на рынке элитной недвижимости).

Вторая «статья расходов» — наш риелтор, который также хочет получить свои комиссионные. Из опыта работы риелторы знают, что делать это лучше всего во время заключения сделки, так как, если позволить продавцу получить всю сумму на руки, потом «выцарапать» из него деньги будет гораздо затруднительнее. Поэтому аванс, полученный от покупателя, уходит на оплату услуг риелтора, который и получал его от имени продавца. Правда, этой суммы зачастую не хватает, чтобы покрыть риелторскую комиссию. Тогда продавцу приходится во время заключения сделки доплатить энное количество денег своему помощнику. Это может быть сделано как через депозитарную ячейку, про которую мы дальше расскажем подробнее, так и наличностью, через приходный ордер.

Еще один аспект сделки заключается в том, что к большинству продаваемых квартир «прилагается» еще и прописанный в них владелец, который не может освободить жилье до тех пор, пока не приобретет за полученные деньги новую жилплощадь. Покупатель из опасения, что продавец его обманет и не съедет из квартиры, настаивает на том, чтобы часть суммы была уплачена уже после фактического освобождения объекта. Обычно она составляет 200-500 тысяч рублей.

Но и такая схема не всегда срабатывает. Зачастую сделки продажи и покупки совершаются параллельно и проходят практически одновременно, так что «придержать» часть средств не представляется возможным – вся сумма уходит на уплату по другой сделке. Впрочем, недоверие обычно бывает обоюдным. Если покупатель не доверяет продавцу, то какие основания есть у продавца верить противоположной стороне? У него свои опасения – а вдруг покупатель попытается не заплатить оставшиеся деньги?

Лучше всего эти трудности разрешаются через использование депозитарной ячейки, но ее содержание требует определенных затрат. Поэтому в некоторых случаях в договор вносится пункт о том, что в момент совершения сделки продавец получает не всю сумму. А остаток средств передается ему «в обмен» на ключи от квартиры. Все это является предметом переговоров между сторонами.

Таким образом, из всего сказанного становится ясно, что в момент сделки продавец получает на руки только 80-95% стоимости квартиры. Остается один вопрос – как передать эти деньги?

Банковская ячейка как самый надежный способ избежать обмана

Как передать деньги продавцу?

Этот вопрос волнует в процессе совершения сделки каждого покупателя. Конечно, можно заплатить наличными и передать деньги из рук в руки. Однако этот способ и небезопасен, и не очень удобен. При нынешних ценах на недвижимость придется передавать едва ли не чемодан денег.

Второй способ — банковский перевод. Его особенно активно популяризует среди населения государство. Оно и понятно – использование банковских операций обеспечивает прозрачность сделки для фискальных органов.

Отличие сделок с собственностью от обычной купли и продажи состоит в том, что передача денег должна произойти в строго определенное время – не раньше и не позже. Если продавец получит деньги раньше, чем документы будут оформлены на имя покупателя, он вполне может отказаться отдать ему квартиру. Если же покупатель получил права на квартиру, а денег не заплатил, то с носом может остаться продавец. Увы, но практика наших сделок с недвижимостью такова, что стороны, их заключающие, всегда полны недоверия друг к другу, и от этих реалий никуда не деться.

В конце концов, была выработана такая система расчетов, которая исключила возможность обмана и удовлетворила и покупателей, и продавцов. Ее инструментом является обычная банковская ячейка, которую граждане арендуют у финансового учреждения для хранения ценностей. Главная тонкость здесь заключается в составлении трехстороннего договора, который при этом заключается между покупателем, продавцом и банком.

Ячейка арендуется на срок, необходимый для госрегистрации сделки – обычно около 30 дней. Договор определяет условия доступа обеих сторон к арендуемой ячейке. В первый день и покупатель, и продавец могут прийти вдвоем, чтобы вместе положить в ячейку деньги. Все последующее время действия договора покупатель не сможет воспользоваться ею, а продавец получит доступ к деньгам только по предъявлении зарегистрированного экземпляра договора купли-продажи. Если продавец деньги не забрал, в последние 1-2 дня до истечения срока трехстороннего договора ячейка снова становится доступной для покупателя, который может прийти и забрать свои деньги. Значит, сделка не состоялась.

При таком способе передачи денег появляется третья, независимая сторона – банк, который и берет на себя контроль над соблюдением условий договора. А заинтересованные стороны обретают уверенность, что не будут обмануты друг другом, и покупатель получит свою квартиру, а продавец – деньги за нее.

Что касается стоимости использования банковской ячейки, она колеблется от 3 до 4 тысяч рублей. Сюда входят и составление трехстороннего договора, и аренда ячейки на необходимый срок. Нужно также знать, что депозитарии имеются не только в банках, но и у других структур. Например, депозитарий бизнес-центра «Даев-плаза» давно занимается сделками с недвижимостью. Поэтому составление договоров занимает здесь минимальное время, а персонал заслужил репутацию надежных профессионалов.

И еще одно: банки стараются сложить с себя ответственность на случай непредвиденных ситуаций. Поэтому в любом трехстороннем договоре есть пункт о том, что депозитарий не отвечает за подлинность предоставленных документов. Чтобы успокоить покупателей квартир, скажем, что пока не слышали о случаях предоставления продавцами фальшивых договоров купли-продажи с целью получить доступ к ячейке с деньгами.

Для чего еще могут понадобиться ячейки

Для проведения простой передачи денег от покупателя продавцу одной ячейки бывает достаточно. Но если вы проводите альтернативную сделку с доплатой, при которой продажа одной квартиры сопровождается покупкой другой, вам может понадобиться больше, чем одна ячейка. С чем это связано?

Положим, продали вы квартиру за 6 миллионов рублей, а покупаете за 7. Значит, для совершения обеих сделок понадобятся как минимум две ячейки. Если же количество одновременных сделок еще больше (как, например, в случае, когда расселяется коммунальная квартира), то и число ячеек вырастает соответственно.

Дополнительная ячейка требуется и в том случае, когда для покупки квартиры берется ипотечный кредит. Банки категорически отказываются от размещения заемных денег вместе с собственными средствами клиента. Поэтому даже в случае безальтернативной сделки понадобится еще одна ячейка.

Если покупатель удерживает некоторую сумму предназначенных для оплаты сделки денег в качестве залога до тех пор, пока продавец не освободит жилплощадь (о чем писалось выше), то передать ее можно как из рук в руки, так и воспользовавшись ячейкой. В этом случае документом, открывающим продавцу дорогу к деньгам, может служить паспорт с пропиской в новой квартире.

Банковскую ячейку может нанять риелтор для еще одной, достаточно неприглядной цели. Ни для кого не секрет, что на нашем рынке широко распространена так называемая «скрытая комиссия». При этом риелтор утаивает от продавца истинную стоимость сделки, то есть говорит ему, что продает квартиру за меньшую сумму, а покупателю называет большую стоимость. Разница оседает в кармане риелтора. Конечно, такие операции, за которые в некоторых странах можно попасть в тюрьму, также проводятся нечистоплотными риелторами через банковскую ячейку. Правда, продавец о ее существовании почти никогда не догадывается.

Другие схемы передачи денег

Кроме депозитарной ячейки, существуют и другие способы передачи денег, но они занимают ничтожно малую долю рынка. Если люди безоговорочно доверяют друг другу, можно просто передать деньги из рук в руки. Но специалисты предупреждают, что это может стать тяжелым испытанием для отношений. Нередки случаи, когда закадычные друзья после таких сделок превращались в злейших врагов, готовых не только обругать друг друга последними словами, но и в буквальном смысле пристрелить. Так что лучше не искушать судьбу и довериться надежным и опробованным схемам.

Другая цивилизованная альтернатива депозитарной ячейке, — банковский аккредитив. Она работает следующим образом. Покупатель перечисляет на счет денежные средства в размере стоимости квартиры, а продавец получает из банка уведомление об их поступлении. По правилам ведения аккредитивного счета, покупатель на некоторый период времени теряет возможность снять деньги без согласия продавца. В то же время продавец может получить к ним доступ только при предъявлении необходимых документов – договора о совершении сделки купли-продажи или выписки из ЕГРП.

Итак, принцип действия банковского аккредитива аналогичен банковской ячейке, но он применяется менее чем в одном проценте сделок. Чем же это объясняется? Вероятнее всего, слабым представлением населения о работе банковской системы и недоверием к банкам вообще как к ненадежной структуре, которая может вдруг разориться, и тогда «плакали наши денежки».

Наученные годами нестабильности, граждане не спешат доверять аккредитиву такие огромные деньги. Увы, но негативный имидж, сложившийся в отношении банков, еще долгое время будет доминировать в головах людей. Поэтому применение безналичных расчетов практикуется в основном в сделках с участием государственных денег.

Конечно, каждый сам решает, какой способ расчетов выбрать для совершения своей сделки. Но надо понимать, что методом проб и ошибок за 20-летнюю историю рынка были отработаны наиболее оптимальные схемы, которые превращают передачу денег в технический момент. И придумывать здесь что-то новое – неблагодарное занятие.

Upd 16/11/2011: Заключительный этап сделки: подписываем и регистрируем договор

 
Статья прочитана 8190 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Комментарии к записи "Квартирная сделка: как лучше передать деньги продавцу от покупателя?"

Посмотреть последние комментарии
  1. Именно по такой процедуре продавал свою квартиру и получал деньги.
    Аванс пошел на оплату услуг риэлторского агентства.

    Единственное что хотел бы добавить — и я и покупатель действовали через риэлторов.
    Поэтому я позволил себе не вдаваться в тонкости передачи денег и договора. Удовлетворился объяснениями риэлтора (своего, ессно) которые сводились примерно к тому что написано в данной статье.
    Если же Вы действуете без риэлтора, то Вам возможно необходима дополнительная информация Вам для собственного спокойствия.
    Очень стремно класть деньги в ячейку, а ключ от ячейки ведь остается у покупателя! А договор купли-продажи Вы уже подписали…
    Вобщем хоть я и доверял риэлтору, но до самого момента пока не открыл ячейку и не увидел деньги — волновался…

    Я не пожалел еще нескольких тысяч и проверил все деньги перед закладкой в ячейку в кассе банка.

  2. Да, вот ещё что.
    Заранее выбирайте банк!
    Параметры выбора у меня были следущие.
    Стоимость проверки денег.
    Стоимость перевозки денег сотрудниками банка (инкассаторами).
    Стоимость ячейки. Вроде бы она меня не должна была заботить — ячейку оплачивал покупатель. Но! Действие трехстороннего договора заканчивается как только Продавец придет с копией договора и откроет ячейку. И все! В этой ячейке Вы деньги уже не оставите. Надо или заключить новый договор на ячейку — уже только на Вас, либо класть деньги на счёт или увозить их.

  3. У меня своя схема, приезжаем все в банк, покупатель заранее кладет в банк деньги на свое имя, в банке подписываем договор купли-продажи и тут же покупатель переводит деньги на счет продавца, как только деньги зачисляют на счет продавца, (а это происходит тут же, в этот же день) подписываем акт приема-передачи денежных средств и ключей. Все. Далее юстиция. Меня не устраивает договор купли-продажи и передаточный акт в одном!! Не соглашайтесь на это! Это бред

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111