Квартира в ипотеку — какие проблемы поджидают заемщика во время и после покупки?

Квартира в ипотеку - какие проблемы поджидают заемщика во время и после покупки? Люди, остро нуждающиеся в средствах на покупку недвижимости, думают, что получение займа – самый главный этап ипотечной эпопеи. Он ошибочно полагают, что взятие кредита решает все проблемы, а вопрос с выплатой долга утрясется сам собою. Но, как показывает практика, получение займа – это не конец истории, а только начало долгой дороги должника. И на этом пути его в любой месте могут подстерегать неожиданности. Статья посвящена некоторым неприятным ситуациям, в которые могут попасть заемщики.

Вторая ячейка – нужна ли она?
Покупатели, привлекающие для приобретения жилья деньги банков, часто имеют много вопросов, касающихся порядка их использования, технических моментов заключения сделки, отношений с банком после покупки квартиры и множества других нюансов, порой неожиданных.

Представим себе ситуацию – супруги покупают жилплощадь, имея только 40% собственных сбережений, остальную сумму предоставляет банк. Расчет с продавцом планируется в наличных деньгах. У покупателей возникает вопрос – можно ли класть собственные средства в одну ячейку с ипотечными, и не следует ли арендовать две ячейки – одну для собственных денег, другую – для заемных? Свой вопрос супруги объясняют опасениями, что в случае развала сделки банк может забрать из ячейки и ипотечные средства, и деньги покупателей.

Все эксперты единогласно заявили по этому поводу, что аренда раздельных ячеек на рынке не практикуется, а страх «увода» денег банком совершенно необоснован. Представители кредитного учреждения никогда не забирают деньги в отсутствие продавца или покупателя. Если сделка не состоялась, владелец наличности лично достанет их из ячейки, обычно под присмотром сотрудника банка.

Конечно, случаи, когда для заключения сделки арендуются две или больше ячеек, не редки, но они преследуют совершенно иные цели. Так происходит, когда квартира имеет не одного, а нескольких продавцов. Или, к примеру, некоторая часть платежа удерживается в отдельной ячейке в качестве гарантии совершения продавцом определенных действий, например, выписки из квартиры. Но эти случаи не имеют отношения к смешиванию денег, принадлежащих банку и покупателю.

Существует практика, при которой в последний день срока аренды банк ограничивает доступ к ячейке всем, кроме своих сотрудников. На этот случай, конечно, покупателю неплохо иметь собственную ячейку для личных средств, но подобная ситуация носит исключительный, почти теоретический характер.

Кто пропишется в залоговой квартире?
Порой приходится слышать и о совсем уж удивительных нюансах взаимоотношений банков и заемщиков, в том числе в вопросах регистрации в квартире, купленной с привлечением ипотечных средств.

Известен случай, когда молодой человек, купивший жилье с помощью банка, в течение двух лет после покупки оставался прописанным по старому адресу, в родительской квартире. На вопрос, почему он не регистрируется на собственной жилплощади, он отвечал, что этому противится банк, давший ссуду. Получается, что покупатель, на чье имя выписано свидетельство о собственности, не имеет согласия банка на прописку в собственной квартире?

Насколько бы абсурдной ни казалась эта ситуация, некоторые эксперты действительно подтверждают, что подобное условие может быть прописано в условиях получения кредита. Поэтому, ввиду важности вопроса, его нужно решать еще на этапе предварительных переговоров. Поскольку единых правил на этот счет не существует, нужно уточнить со специалистами банка, имеются ли ограничения (и какие) на прописку в залоговой квартире.

Как правило, сам заемщик может прописаться на купленной жилплощади без дополнительных консультаций с банком. Не должно возникнуть проблем и с членами семьи – детьми, родителями и «вторыми половинами». А вот для регистрации в квартире третьих лиц ему, скорее всего, понадобится согласие кредитора. Порой в договор даже включается пункт, в котором оговаривается необходимость получения одобрения банка на регистрацию в квартире любого лица.

Что же нужно делать заемщику, чтобы не оказаться в ситуации, описанной выше? В самых общих чертах рекомендация выглядит так: внимательно вникнуть в содержание кредитного договора еще до его подписания. Если же «поезд ушел», то все равно нужно перечитать документ – отсутствие прямого запрета на прописку собственника в купленной квартире означает, что ему не требуется консультация с банком по этому вопросу.

Валютный или рублевый? Плюсы и минусы
Кроме привычных рублевых кредитов, банки предлагают займы и в иностранной валюте. Помимо долларов и евро, еще несколько лет назад в ходу были швейцарские франки и японские йены. Валютные кредиты привлекают внимание граждан низкими процентными ставками, которые обычно на 3-4% ниже рублевых. Предложение выглядит соблазнительно, но специалисты предупреждают о рисках, которые несут такие сделки – в случае «скачка» курса заемщики по валютным кредитам могут оказаться в очень тяжелой ситуации.

«Экзотические» валюты вот уже несколько лет как ушли с российского рынка, но займы в долларах и евро продолжают выдаваться банками. Однако любой, кто хоть раз имел дело с заемными деньгами, понимает, что дешевизна подобных кредитов – обратная сторона рисков, которые они несут плательщикам.

Мнения экспертов рынка недвижимости по поводу вопроса «брать или не брать кредиты в валюте?» разделились. Одни полагают, что заемщикам не стоит соблазняться их дешевизной ввиду нестабильной макроэкономической ситуации, сложившейся в мире. На сегодняшний день обстановка такова, что делать долговременные прогнозы об устойчивости валют невозможно. В противовес рискам, связанным с валютными займами, многие банки стали предлагать фиксированную процентную ставку по рублевым кредитам на весь период выплаты долга.

Но есть и другая точка зрения, у которой тоже хватает сторонников. Они делают упор на том, что ставки валютных кредитов намного ниже, чем рублевых, поэтому брать их выгоднее. И даже в случае скачка курса доллара размер платежей по кредиту вряд ли догонит и перегонит выплаты по рублевому займу. Сравним две банковские программы – в рублях и долларах. Покупатель может приобрести квартиру за 5 миллионов рублей, вложив 50% собственных средств. Заемные деньги в размере 2,5 миллиона рублей предоставляет банк под 8% в долларах или 12% в рублях. При курсе 33 рубля за один доллар размер выплат в национальной валюте составит 30 125 рублей, а в иностранной – $ 731, что эквивалентно 24 123 рублям. То есть разница составляет около 6 тысяч рублей в месяц, что довольно ощутимо. Чтобы платежи сравнялись, курс должен вырасти до 41,21 рубля за доллар, а это в ближайшие годы весьма маловероятно.

Как видим, валютный кредит может быть достаточно привлекательным для плательщиков. Однозначно стоит воспользоваться им в двух случаях – покупатель получает доход в валюте (и не зависит от колебаний курса) или берет кредит на очень небольшой срок и рассчитывает быстро его погасить (путем продажи квартиры, например). В остальных случаях выбор зависит только от обстоятельств и личных склонностей заемщика, и что-то советовать здесь – занятие неблагодарное.

Как выйти из ипотеки после развода?
Покупка квартиры, даже в ипотеку, вовсе не является гарантией долгой и счастливой совместной жизни. Процент разводов среди москвичей довольно высок, и ситуация, когда пара, имеющая долги по квартире, решает расстаться, отнюдь не является уникальной. Порой бывшие супруги хотят договориться полюбовно, не привлекая кредитное учреждение. Казалось бы, самый простой вариант – отказ одного из супругов от претензий на жилплощадь в пользу «бывшего»/«бывшей», который вместе с квартирой получает и груз обязательств по выплате займа.

Но здесь не все просто. Вторая сторона может просто «не потянуть» выплату в одиночку, или у нее могут появиться материальные проблемы, которых раньше не было. Если из-за этого пойдут задержки платежей, банк начнет беспокоить не только должника, на которого оформлена ипотека, но и его бывшую «половину», которая для него по-прежнему является созаемщиком. Устные договоренности в этой ситуации не имеют никакого юридического веса. Чтобы действительно изменить статус-кво и выйти из договора, нужно обращаться в банк, который предложит несколько способов решения проблемы:

— переход всех прав и обязанностей по выплате ипотеки на одного участника, и выход второго из кредитного договора. Но для этого остающийся в квартире заемщик должен подтвердить свою платежеспособность, пройдя процедуру андеррайтинга.
— продажа квартиры и досрочное погашение кредита вырученными деньгами. Оставшиеся средства стороны разделят между собой, уже без привлечения банка.
— выплата ипотеки одним из бывших супругов за другого. Это можно сделать по доброму согласию, заверив у нотариуса договор (обязательно!), в котором будет закреплено, что вторая сторона обещает впоследствии компенсировать «бывшему» его расходы. Впрочем, можно выплатить кредит и не имея договоренности, а затем предъявить регрессный иск на возмещение средств.

Откровенно говоря, все эти предложения имеют свои изъяны. Если заемщик уже допустил просрочки платежей, банк однозначно не захочет видеть его в роли единственного плательщика. Продажу квартиры следует рассматривать как самый крайний вариант. Последний пункт предусматривает, что одна из сторон будет платить ипотеку вместо своего несостоятельного партнера. И даже если договор между ними будет закреплен подписью нотариуса, это еще не означает, что он обязательно будет соблюден. Известно много случаев, когда договоренности, в том числе и нотариально заверенные, были оспорены в суде. Регрессный иск тоже не гарантирует, что средства будут возмещены в полном объеме.

Банк требует узаконить перепланировку. Имеет право?
Еще одна «больная мозоль» ипотечных квартир – неузаконенная перепланировка. Конечно, прежде чем давать согласие на покупку, банк присылает своего специалиста, который производит полный осмотр квартиры. Это – необходимое условие для заключения кредитного договора между банком и покупателем. Что же происходит, если на момент продажи в квартире имелась незаконная перепланировка, оставшаяся незамеченной? Правильно – банк потребует либо узаконить ее задним числом, либо «сделать, как было». В случае неисполнения заемщику могут угрожать досрочным расторжением договора.

Чтобы узнать, обоснованы ли эти претензии, плательщику нужно изучить содержание кредитного договора. Если в нем написано, что банк не имеет претензий к квартире, и ничего не сказано об ответственности на случай перепланировки, то угрозы необоснованны. Но такое случается достаточно редко. Гораздо чаще, почти всегда, в документе присутствует пункт, обязывающий покупателя узаконить перепланировку. И неважно, что в свое время говорил или делал присланный банком специалист – значение имеет только то, что зафиксировано на бумаге. В случае невыполнения условий договора банк может досрочно истребовать сумму долга, и любой суд встанет на его сторону. Тот факт, что сотрудник банка «прошляпил» перепланировку или не сказал о ней покупателям, не будет принят в качестве аргумента.

К этому можно добавить, что все вышесказанное относится, и даже в большей степени, не только к незаконной перепланировке в покупаемой квартире, но и к переделкам, совершенным заемщиком. Если в период действия кредитного договора в залоговой квартире будет произведена перепланировка без письменного одобрения банка, то кредитор может отреагировать очень жестко.

Можно ли вернуть комиссию?
Пользуясь неосведомленностью заемщиков, банки нередко взимают за оформление кредитов комиссию, которая выливается в немаленькую сумму. В суете оформления договора покупатели зачастую не обращают на это внимания, но позже к ним приходит осознание того, что нечистый на руку банк использовал ситуацию в собственных целях и, соответственно, желание вернуть уплаченную сумму.

Но добровольно кредитное учреждение на это никогда не пойдет, поэтому придется обращаться в суд. У заемщика есть неплохие шансы отсудить у банка комиссию, и такие прецеденты известны. Роспотребнадзор и Верховный Арбитражный суд однозначно выступают против взимания комиссии за оформление и обслуживание кредита, в частности, за оформление закладной на квартиру. Эта позиция совпадает с содержанием статьи 6-й закона «О защите прав потребителей».

В 2011 году Верховный суд РФ выпустил определение, в котором признаются незаконными все комиссии, относящиеся к действиям по предоставлению и непосредственному обслуживанию кредита. При этом комиссии, назначаемые за дополнительные услуги, считаются вполне легальными.

Чтобы в дальнейшем не пришлось тратить нервы и деньги на судебные дрязги, заемщикам нужно заранее интересоваться содержанием договора, изучать свои права и приходить к подписанию документа во всеоружии знаний.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 405 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111