Как продать квартиру, обремененную договором пожизненного содержания. Нюансы родственного обмена

Как продать квартиру, обремененную договором пожизненного содержания. Нюансы родственного обмена Достаточно широко распространена практика, когда люди, нуждающиеся в жилье, заключают с одинокими стариками договор пожизненного содержания с иждивением. Эта разновидность аренды обоюдовыгодна как собственникам квартиры, так и арендаторам. Первые получают существенную прибавку к пенсии, вторые в перспективе могут рассчитывать на собственное жилья по цене гораздо ниже рыночной. Нередко договор содержания с иждивением заключают близкие родственники, например, бабушка и внучка, которая унаследует квартиру в обмен на заботу о пенсионерке.

Казалось бы, будущее ясно и безоблачно, как небосвод в летний день, но жизнь всегда готова преподнести пару сюрпризов, и вот внучка выходит замуж за человека с собственным жильем. На семейном совете принимается решение – объединить жилплощади и зажить одной дружной семьей. Бабушку молодые заберут в новую большую квартиру, вот только как быть с договором ренты? Возникает естественный вопрос – нужно ли его расторгать, чтобы продать бабушкину квартиру?

«Прекращение обязательства новацией» — теория и практика

Оказывается, такой вариант предусмотрен статьей 414 Гражданского кодекса. Статья называется «Прекращение обязательства новацией» и предусматривает замену первоначального обязательства сторон новым обязательством, или новацией, подразумевающей возникновение другого предмета или способа исполнения. В переводе с юридического на человеческий это означает, что в связи с новыми обстоятельствами бабушкина жилплощадь может быть заменена на соответствующую долю в большой общей квартире. Для этого новое жилье нужно оформить в долевую собственность, а затем бабушкину часть недвижимости заново оформить в ренту.

И все б хорошо, а все же нехорошо, по той простой причине, что об этой самой «новации» не знают не только простые покупатели, но даже и эксперты, что очень затрудняет ее использование. Ввиду того, что применение этого положения риелторами крайне ограничено, рассматривать его выгоды можно только в теоретическом плане, но в практической плоскости оно, увы, бесполезно. В ходе подготовки к сделке потенциальных покупателей могут насторожить непонятные «новации» с участием старушки. Люди могут решить, что с квартирой что-то нечисто, и отказаться от сделки из-за опасений возникновения юридических проблем. А ситуация на рынке не такова, чтобы можно было рисковать клиентами.

Продать квартиру с рентой

Теоретически возможен еще один вариант, когда внучка может продать бабушкину квартиру, заручившись согласием старушки. Покупатель должен будет взять на себя обязанности по выплате бабушке ежемесячной ренты. Гарантом выплаты станет внучка, на которую будет возложена субсидиарная (дополнительная) ответственность. Понятно, что продать квартиру, обремененную таким «довеском», по рыночной стоимости невозможно, и придется делать огромную скидку, а это совершенно невыгодно собственнику. Рекомендовать такой экзотический способ решения вопроса мы не станем, скажем только, что он существует.

Выкуп ренты

Другой способ, он же наиболее безопасный, — выкуп ренты. Такое соглашение, предусмотренное статьей 594 ГК РФ, заключается с привлечением нотариуса. В нем определяется стоимость выкупа, если ее значение не указано в договоре ренты. Минимальная цена на 12-месячный период — двукратный размер МРОТ по данному региону. Преимущества выкупа ренты состоят в том, что квартира остается в собственности внучки, а значит – не прерывается срок владения. Если квартира будет находиться в ее руках не менее 3 лет, это позволит ей впоследствии освободиться от налогообложения при продаже квартиры, как предусмотрено статьей 217 Налогового кодекса РФ. Да и покупатели отнесутся к такому объекту с большим доверием, чем к квартире, которая каждые пару лет меняет хозяина.

Более того, существует возможность заключить так называемый сложный договор, который предусматривает одновременный выкуп ренты и куплю-продажу квартиры, «два в одном флаконе», так сказать. Однако, несмотря на удобство, нотариусы не спешат регистрировать такие документы по причине их сложности и невыгодности для них.

Расторжение договора ренты

Возможен и другой вариант – чтобы упростить продажу, стороны могут расторгнуть договор ренты. Квартира возвращается к бабушке, которая, будучи собственницей, может самостоятельно продать ее.

Расторгнуть договор при обоюдном непротивлении сторон несложно. Согласно ГК РФ, это нужно делать в том же порядке, что и при заключении соглашения, то есть с участием нотариуса. Одновременно право собственности переходит от внучки, которая являлась формальной владелицей объекта, обратно к пенсионерке, и теперь его предстоит зарегистрировать в Росреестре.

Это представляет определенную сложность в том плане, что бабушке может быть трудно высидеть очередь к нотариусу. Ситуацию может спасти запись на определенное время через интернет или по телефону – тогда время ожидания сократится до минимума. Если старушке и это не по силам – можно пригласить нотариуса на дом. Стоимость такой услуги будет начинаться от 5 тысяч рублей, но, как говорится, «торг здесь неуместен». На регистрацию бабушке тоже необязательно являться лично – за нее это сделает доверенное лицо, надежность которого удостоверит все тот же нотариус.

Описанные выше варианты развития событий предполагают, что отношения между членами семьи теплые и доверительные. А то ведь как бывает – кто-то из родственников держит до поры до времени камень за пазухой, чтобы явить его миру в самый неподходящий момент. Так, бабушка, страдающая стариковской обидчивостью, может вдруг просто отказаться съезжаться с молодыми после того, как вернет себе право собственности на недвижимость. Или, напротив, старушка, как договаривались, продала квартиру и передала вырученные деньги внучке. А муж внучки, которого вовсе не радует перспектива досматривать немощную старуху, вдруг предложит жене сдать пожилую женщину в приют. Зная об этом, риелторы стараются провернуть все сделки за один день, пока в нестойкие умы не успели проникнуть крамольные мысли. Конечно, сделать это непросто, но вполне возможно.

Дарить или не дарить?

Однако, для того, чтобы продать бабушкину квартиру, нужно сначала найти на нее покупателей, а с этим возможны проблемы. Нет, со стороны законодательства никаких сложностей не предвидится, но есть ведь и неформальные моменты, такие, как подозрительность покупателей по отношению к пожилым продавцам. Их опасения связаны с высокими, как им кажется, рисками оспаривания сделки. Мол, впоследствии пенсионер или его родственники могут отменить сделку, пользуясь мнимой или действительной недееспособностью продавца. Конечно, если человек отвечает за свои действия, то он может распоряжаться имуществом независимо от возраста, но найти покупателя на такой объект будет сложнее.

В этой связи появляется мысль о том, что бабушка могла бы подарить квартиру внучке, а та, в свою очередь, съедется с мужем, и квартирный вопрос решится безо всяких продаж. Но этот вариант, несмотря на его внешнюю привлекательность, имеет пару серьезных недостатков. Во-первых, подарив внучке квартиру, бабушка остается совершенно беззащитной. Собственной жилплощади у нее теперь нет, и она попадает в полную зависимость от родственников и их доброй воли. Если внучка и ее муж – порядочные люди, они не сдадут старушку в приют, но со временем обстоятельства могут измениться, и тогда неизвестно, чем обернется для бабушки ее недальновидность. Так что, если в отношениях родственников есть хоть тень недоверия, лучше отказаться от дарения жилплощади.

Второй аспект – чисто меркантильный, и не зависит от отношений в семье. Получив квартиру в дар, внучка ничего не должна государству, так как даритель является ее близкой родственницей. Но, если она продаст квартиру раньше, чем через 3 года после получения (а, по условиям нашей задачки, так оно и будет), то ей придется уплатить 13%-ный подоходный налог с каждого миллиона ее стоимости, кроме первого. Так, если бабушкина жилплощадь стоит 6 миллионов рублей, то налог придется уплатить с пяти миллионов, а это ни много, ни мало, а 650 тысяч рублей. Как видим, дарение вовсе не так выгодно, как кажется на первый взгляд, поэтому вернемся к первоначальному варианту с продажей квартиры.

Чем сердце успокоится…

Итак, как продать квартиру, чтобы покупатель не испугался бабулиного возраста? Эксперты полагают, что успокоить тревоги сомневающихся поможет указание в договоре купли-продажи реальной стоимости объекта. Если сделка по какой-то причине будет все же признана недействительной, сторонам придется вернуть уплаченные средства в полном объеме. Так что ни бабушке, ни ее наследникам вовсе не «улыбается» оспаривать законность операции.

Во-вторых, снять тревогу покупателей могло бы медицинское освидетельствование, проведенное перед подписанием договора купли-продажи, а также наличие справок из наркологического и психоневрологического диспансеров. Было бы неплохо, чтобы на сделке присутствовал врач, приглашенный для того, чтобы подтвердить дееспособность продавца.

В-третьих, рекомендуется провести сделку в присутствии нотариуса. Вообще-то это необязательно, но в данном случае нотариальное заверение станет гарантией того, что продавец подписал сделку без внешнего давления, и при этом не было попыток ввести его в заблуждение.

Четвертый и последний прием заключается в том, чтобы перед сделкой вывезти бабушку из квартиры и зарегистрировать ее по другому адресу, если, конечно, такая возможность имеется. Нельзя сказать, чтобы эта мера имела какое-то практическое значение, ведь она никак не повлияет на бабушкины права в отношении жилплощади. Однако в чисто психологическом плане покупателям куда приятнее приобретать пустую квартиру, нежели «обитаемую».

Доверенность: доверяй, но проверяй

Бабушка могла бы полностью избавить себя от хлопот, связанных с продажей квартиры, выдав внучке генеральную доверенность. Конечно, по-человечески это можно понять – старушке трудно лично заниматься оформлением сделки, и все тревоги и волнения лучше возложить на плечи молодого поколения. Но эксперты утверждают, что это не поможет сделке, а, напротив, может затруднить ее. Доверенности использовались для осуществления множества мошеннических схем, поэтому покупатели с опаской относятся к их предъявителям. И, хотя доверенность – вполне законный документ, но покупателям рекомендуется проверять обстоятельства, при которых он был выдан. Нужно найти доверителя и попросить его письменно подтвердить подлинность доверенности.

Еще один способ облегчить пожилой женщине хлопоты по заключению сделки – провести подписание на дому. Все, что требуется от продавца, — поставить свою подпись и написать расписку о получении от покупателя денег за квартиру.

Ситуация, рассмотренная в статье, имеет все шансы разрешиться благополучно, и тогда бабушка и внучка съедутся в большую, просторную квартиру. Но для этого есть одно условие – доверие и порядочность по отношению друг к другу. Если оно не будет соблюдено, то последствия могут оказаться фатальными. Будем, однако, рассчитывать на то, что в этой семье при решении квартирного вопроса будут учтены интересы всех сторон.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 5910 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111