Как пристроить свободные деньги – купить квартиру для сдачи внаем или положить в банк и получать проценты?

Как пристроить свободные деньги – купить квартиру для сдачи внаем или положить в банк и получать проценты? Размышления инвестора

Инвестиции в недвижимость представляются выгодным вложением свободных денег, и не только профессионалам рынка, но и простым обывателям, которые хотят укрепить свое материальное положение и сохранить накопления. Но человек неопытный не знает механизмов работы рынка жилья, и ему трудно рассчитывать на доход от перепродажи квартиры. Значит, остается одно – сдавать жилье арендаторам. Но это тоже требует постоянных усилий – нужно контролировать квартирантов, поддерживать квартиру в приличном состоянии и т. д. И тут человек начинает задаваться вопросом, как лучше поступить, — купить недвижимость или отнести деньги в банк и положить под проценты, избавив себя от всякой головной боли. Так что же выгоднее?

Покупаем квартиру и сдаем ее в аренду
Предположим, что у гражданина есть 6 миллионов кровных сбережений, и он разрывается, не зная, как ему поступить с этой суммой. Эксперты рынка говорят, что 6 миллионов – деньги не очень большие, но достаточные для покупки однокомнатной квартиры в готовой новостройке, «двушки» в строящемся микрорайоне или даже «трешки» в Подмосковье.

На вторичном рынке 6 миллионов хватит на покупку однокомнатной квартиры в 5-этажном доме «хрущевской» застройки площадью 30-35 квадратных метров в спальном районе. Как вариант за эту сумму можно подыскать небольшую «двушку» в районе похуже и подальше от метро. К примеру, в четверти часа ходьбы от метро «Динамо» можно найти однокомнатную квартиру именно за 6 миллионов рублей, и столько же стоит маленькая двухкомнатная квартира, но уже в окрестностях станции метро «Сокол».

Этих денег хватит на покупку двух однокомнатных или одной двухкомнатной квартиры в строящихся домах в Красногорском или Одинцовском районах, или в Новой Москве. Здесь комфортные условия для жизни — хорошая экология и развитая инфраструктура, неплохая транспортная доступность. В Балашихе, к востоку от Москвы, за 6 миллионов можно присмотреть уже 3-комнатные апартаменты площадью 70-80 квадратных метров.

Если говорить о том, какие квартиры более выгодны для сдачи внаем, то это, конечно, «однушки». Аренда однокомнатной квартиры может приносить ежемесячно от 25 до 35 тысяч дохода, двухкомнатной – от 30 до 50 тысяч, трехкомнатной – от 40 до 70 тысяч. Как видим, выгоднее сдавать две однокомнатные квартиры, чем одну двухкомнатную, хотя конкретные цифры во многом зависят от площади, расстояния до метро, состояния квартиры, характеристик дома и т. д. С учетом этих факторов можно иметь на аренде в среднем от 6 до 9% годовых. Но самую высокую доходность обеспечивают квартиры, расположенные в центре города. Такой объект можно сдать по цене от 40 тысяч в месяц и выше.

Вопреки общему мнению, неплохой доход можно получать и от сдачи жилья внаем в Подмосковье. За имеющиеся 6 миллионов рублей там можно приобрести 2 однокомнатные квартиры. Арендная ставка «однушки» в 20 километрах от МКАД с бюджетным ремонтом составляет приблизительно 20 тысяч рублей в месяц. Итого, две квартиры принесут владельцу прибыль в размере 40 тысяч, что составляет 8% годовых. Таким образом, срок их окупаемости составит 12-13 лет. И это даже лучше, чем однокомнатная квартира, купленная за те же деньги в спальном районе Москвы.

Но так выгодно можно сдать только однокомнатные квартиры. Доход от двух- или трехкомнатной недвижимости в Подмосковье будет меньше, чем от однокомнатной квартиры в столице. К примеру, в Балашихе прибыль от такого жилья составит 25-30 тысяч рублей, следовательно, его доходность будет равняться в среднем около 5%, а сроки окупаемости увеличатся. По мнению экспертов, квартира, приобретенная в Москве, окупится в среднем за 10-15 лет, а чтобы вернуть средства, вложенные в недвижимость в Подмосковье, понадобится до 20 лет.

Тем не менее, средняя доходность в процентах от сдачи в аренду жилья в Москве и области отличается не слишком сильно. В Подмосковье арендные ставки ниже, но и недвижимость стоит дешевле. Следовательно, уровень доходности в Москве и Подмосковье вполне сопоставим, тем более что вскоре налог на недвижимость начнут исчислять исходя из рыночной стоимости жилья, и тогда прибыльность московских квартир пойдет на спад.

При этом не надо забывать, что приведенные нами проценты – это, так сказать, «грязный» заработок, не учитывающий затраты на обслуживание недвижимости – налоги, ремонт (особенно если квартира куплена в новостройке), коммунальные платежи, покупку мебели и т. д. Эти затраты снижают прибыль владельца квартиры на 1-3%, и «в сухом остатке» получается 5-8% годовых, что в денежном выражении эквивалентно 300-480 тысячам рублей. И это только в том случае, если квартира не пустует.

Кладем деньги на депозит
Рассмотрим теперь, какой доход могут принести те же 6 миллионов, положенные в банк. Средняя ставка по депозитам составляет на сегодняшний день порядка 8-10%. Это означает, что вклад в размере 6 миллионов рублей принесет 480-600 тысяч рублей дохода в год, то есть 40-50 тысяч ежемесячно. Но ставки могут быть еще выше, если размещать средства на более длительные сроки. Если положить деньги в банк хотя бы на год, можно получить от 9 до 13%, а это уже около 65 тысяч рублей ежемесячно, или 780 тысяч рублей в год. Причем некоторые банки предлагают довольно гибкие условия депозита, а именно – возможность снятия в случае необходимости части суммы или досрочное расторжение договора без снижения процентной ставки в случае, если деньги пролежали в банке не меньше 3-6 месяцев.

Причем такие условия предлагают не только малоизвестные небольшие банки, но солидные кредитные учреждения. Так, например, «ДжиИ Мани Банк», принадлежащий корпорации «Дженерал Электрик», предлагает размещать средства под 11,2% сроком на год, или под 11,57% на 2 года. При этом часть денег можно будет снять до окончания срока депозита. Те, кто решится на 3 года доверить свои сбережения Альфа-банку, получит 11,51% с учетом капитализации.

Другие российские банки также радуют весьма комфортными условиями. Промсвязьбанк предлагает 10% на 3 года по вкладу «Моя выгода». В Сбербанке России разработали вклад «Растущий» на 1,5-2 года для вкладов более 1 миллиона рублей. Итак, подводя итоги вышесказанного, можно отметить, что 6 миллионов рублей, положенные в банк, могут принести в среднем 600 тысяч рублей ежегодно, или 50 тысяч рублей в месяц. Надо признать, что не каждая квартира обеспечит своему владельцу сопоставимый доход.

Что лучше? Выбор за вами
Если сравнивать положение арендодателя с вкладчиком, очевидно, что у последнего гораздо меньше хлопот, связанных с получением дохода. Все, что нужно при оформлении депозита, — заключить с банком договор, на что требуется совсем немного времени. В отличие от владельца квартиры, у вкладчика нет необходимости инвестировать дополнительные средства для получения прибыли, напротив, банк сам готов сделать ему подарок в виде пластиковой карты или еще какой-нибудь приятной мелочи.

Кроме того, доход по депозитам не облагается налогом, а вклад можно в любой момент забрать из банка без особых потерь, то есть вкладчик при этом теряет только проценты, а первоначальный капитал всегда останется при нем. Увы, мы не можем сказать то же самое о квартирах. Если цены на жилье начнут падать, то часть денег неизбежно будет потеряна. Помимо прочего, жилье требует постоянных затрат на квартплату, ремонт и налоги.

Но, с другой стороны, у депозитов тоже есть серьезные недостатки. Их доходность зависит от колебания курсов валют и состояния банковской системы. В случае банкротства банка или серьезного финансового кризиса вкладчик может даже лишиться значительной части своих денег. Конечно, сейчас существует система страхования депозитов, но она защищает только вклады до 700 тысяч рублей. Все, что превышает эту сумму, может быть потеряно в результате банкротства отдельного учреждения или коллапса банковской системы. Граждане, вложившие средства в покупку недвижимости, избавлены от этих рисков. Конечно, возможны некоторые колебания арендных ставок, отчего доход может оказаться ниже, чем ожидалось, но квартира, как первоначальный капитал, в любом случае останется в распоряжении собственника.

Эксперты рекомендуют размещать деньги в крупных банках, причем делить вклад на несколько частей, каждая из которых не превышала бы 700 тысяч рублей с учетом процентов. Таким образом, вкладчику понадобится найти 10 надежных банков с максимальной ставкой по депозитам, которым можно было бы доверить кровные 6 миллионов рублей. Однако это задача не из простых. Разумным компромиссом могло бы стать распределение средств между системообразующими «монстрами», такими, как Сбербанк России или ВТБ24, и небольшими банками, предлагающими высокие проценты, в соотношении 2:1. Так, большую часть накоплений рекомендуется отдать максимально надежным столпам банковской системы, а 1,5 – 2 миллиона отнести небольшим банкам под высокий процент. При таком разделении доход может уменьшиться на 1-3%.

Кроме того, если инвестор рассчитывает жить на доход с основного капитала, ему придется поискать банк, практикующий ежемесячную выплату процентов по более-менее высоким ставкам, а сделать это будет совсем непросто. К тому же, в этом случае вкладчик не сможет рассчитывать на капитализацию, а это означает снижение доходности капитала на 1-2%. Ведь большинство банков, предлагающих привлекательны процентные ставки, выплачивают доход по итогам года, а не ежемесячно.

Инфляция тоже оказывает влияние на удешевление депозитов. Если стоимость квартиры (а вместе с нею – и арендные ставки) растет вместе с инфляцией, то денежная масса, напротив, обесценивается. Проценты, которые банки выплачивают вкладчикам, лишь ненамного превышают темпы инфляции. Таким образом, квартира, купленная за 6 миллионов рублей, с большой долей вероятности через несколько лет будет стоить уже больше, да и стоимость аренды тоже подрастет. Поэтому владелец квартиры ничего не потеряет, и сможет позволить себе прежний уровень потребления. В то же время 6 миллионов рублей, положенные на депозит, станут дешевле, и ту же квартиру за них купить уже не удастся. Выплаты по депозиту тоже несколько потеряют в стоимости, и их покупательская способность несколько сожмется. Значит, чтобы сохранить реальную стоимость основного капитала на прежнем уровне, придется капитализировать проценты, а не снимать их, либо постоянно повышать процентные ставки.

Как видим, каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки, и выбор в конце концов остается за инвестором. Если его волнуют долговременные вложения, то лучше все же обзавестись недвижимостью. А если человек хочет, к примеру, отправиться на жительство в теплые края, то предпочтительнее с арендой не связываться, а разделить капитал на доли, не превышающие страховые суммы, и разбросать их по банкам. После этого можно спокойно отправляться в путешествие и вести жизнь почтенного рантье, тратя проценты с вклада. Можно также диверсифицировать риски, потратив часть денег на покупку квартиры в Подмосковье, а остаток отдав банкам под проценты. Но если владелец жилья собирается заняться арендным бизнесом, ему придется, скорее всего, находиться в Москве, так как на расстоянии присматривать за квартирой и квартирантами затруднительно.

Итак…
Итак, сегодня потенциальный инвестор имеет выбор – вложить деньги в недвижимость и сдавать ее в аренду, или просто разместить средства на банковских депозитах. В первом случае прибыль будет составлять 7-8% годовых, кроме того, владельца ожидают дополнительные хлопоты, связанные с содержанием жилья и общением с арендаторами. Во втором случае доход может достигать 12-13% годовых, и инвестор перекладывает все заботы о своих деньгах на плечи банков. Но если учитывать фактор инфляции, то в долгосрочной перспективе покупка недвижимости выглядит предпочтительнее, так как ее стоимость с годами только увеличивается.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 7149 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111