Изучаем изменения в Гражданском кодексе. Какие поправки подготовили законодатели для рынка недвижимости?

Изучаем изменения в Гражданском кодексе. Какие поправки подготовили законодатели для рынка недвижимости?
Люди – существа довольно консервативные, и любые изменения в жизни зачастую воспринимают болезненно. Что уж говорить об изменении законов – большая часть реформ в области законодательства, особенно тех, которые касаются «шкурных» интересов, вызывает возмущение и ажиотаж. Но порой важные преобразования не привлекают внимания панически настроенной части общественности, и, несмотря на их важность, свершаются быстро и незаметно. Так и произошло с новой порцией поправок в Гражданский кодекс РФ, принятых 1 сентября текущего года. Мы хотим поговорить о тех из них, которые касаются интересующей нас сферы — рынка недвижимости.

Срок исковой давности ограничен 10 годами
Первое из интересующих нас изменений добавляет конкретики в определение срока исковой давности, то есть периода времени, в течение которого гражданин может обратиться в суд, чтобы восстановить нарушенные имущественные права. Статья 196 Гражданского Кодекса определяет его в 3 года.

Однако не все так просто, как может показаться на первый взгляд. В том же ГК РФ имеется еще и статья 1155, защищающая права наследников, которые по каким-либо уважительным причинам пропустили установленный срок принятия наследства. Традиционно этот закон трактовали как защиту, предусмотренную для внебрачных детей, которые, как известно, пользуются такими же правами, как и рожденные в браке. Если, допустим, на момент смерти мужчины его побочному ребенку исполнилось 2 года, его мать может не захотеть огласки. Но когда ребенок вырастет и станет совершеннолетним, у него могут появиться претензии на свою долю наследства.

В старой редакции закон не оговаривал срок, в течение которого припозднившийся отпрыск может воспользоваться своим правом. Это могло произойти через сколь угодно большое количество лет, и все это время владелец квартиры, которая однажды переходила по наследству, должен был чувствовать себя сидящим на пороховой бочке, в постоянном ожидании появления ранее неизвестных наследников.

В ходе реформирования статьи 196 в ней появился пункт 2, который ограничивает время исковой давности 10-ю годами с момента открытия наследства. Эксперты считают этот период вполне достаточным и разумным для того, чтобы все наследники могли воспользоваться своим правом. По их мнению, при современном уровне развития коммуникаций и информационной открытости общества этот срок более чем достаточен для решения вопроса.

Некоторые не видят в нововведении практического смысла, учитывая факт, что количество дел, заводимых через 10 и более лет после нарушения права, абсолютно мизерно. Другие, напротив, одобряют ограничение, и приводят в качестве примера отдельных юристов, которые делают бизнес на поиске наследников, не знающих о своих правах. Эти дельцы предлагают последним в случае успеха поделить прибыль 50 на 50, и известны случаи, когда им действительно удавалось отсудить имущество у потрясенных владельцев.

Заблуждение – от простого к существенному
Следующая новация касается главы 9 «Сделки». Коррективы внесены в параграф 2 под названием «Недействительность сделок», в котором обосновываются причины, по которым сделки могут быть признаны недействительными. Изменения сделаны в статье 178, посвященной сделкам, совершенным в состоянии заблуждения.

Во-первых, отныне для признания сделки недействительной заблуждение должно быть «существенным», что нашло отражение даже в названии статьи. Во-вторых, в п.2 появились подпункты, разъясняющие суть изменений. Итак, заблуждение может считаться достаточно существенным, если:
— сторона совершила очевидную описку, оговорку, опечатку и т. д.;
— сторона заблуждается касательно предмета сделки, в частности, относительно тех его качеств, которые полагаются существенными;
— сторона заблуждается относительно природы сделки;
— сторона заблуждается относительно лица, с которым заключается сделка, или имеющего отношение к сделке;
— сторона заблуждается относительно обстоятельства, упоминаемого в ее волеизъявлении или являющегося элементом сделки.

При этом заблуждение в отношении мотивов сделки не может считаться достаточно существенным, о чем говорится в пункте 3.

Эксперты в целом одобряют изменения, внесенные в статью 178, и считают, что формулировки достаточно конкретно описывают суть существенных заблуждений, которые только и могут служить основанием для признания сделки недействительной. По их оценке, это уточнение может поставить барьер перед многими ухищрениями, на которые пускаются недобросовестные участники сделок.

Впрочем, многие практики пока не разделяют восторгов в связи с принятием поправок, резонно предлагая дождаться результатов правоприменительной практики. По их мнению, содержание некоторых пунктов звучит неоднозначно, и здесь все зависит от того, как оно будет интерпретироваться в суде.

Так, один из экспертов предлагает обратить внимание на подпункт 4, в котором говорится о заблуждении в отношении лица, совершающего сделку. По его мнению, эта формулировка открывает большой простор для действий лиц, желающих «развалить» сделку. Ведь эта фраза может скрывать все, что угодно. Может быть, продавец рассчитывал получить за квартиру «живые» деньги, а покупатель взял банковский кредит? Другой вариант – квартиру смотрел сын, а титульным собственником стал отец. Вероятно, продавец, считающий, что продешевил на продаже квартиры, может использовать этот факт как основание для расторжения сделки.

Поскольку новая редакция закона предлагает более широкий перечень «существенных заблуждений», то некоторое специалисты уже сейчас предвидят значительный рост количества исков, имеющих целью оспаривание сделок, в том числе и таких, которые не имеют под собой реальных оснований.

Возмещение стоимости – не обязательно деньгами
Третья поправка содержит изменения в пункт 2 статьи 167 ГК РФ, которая также касается процедуры признания сделок недействительными, а именно – возврата сторонами всего, что было получено при сделке – имущества, выполненных работ или предоставленных услуг. В случае невозможности возврата в натуре предлагалось возмещать стоимость полученного в деньгах. В новом варианте редакторы убрали только последние слова – «в деньгах», оставив лишь «возместить стоимость».

Эксперты объясняют необходимость расширения правовых последствий недействительности сделки тем, что зачастую должник не располагает не только имуществом, подлежащим возврату, но и денежными средствами. Новая редакция дает кредитору право требовать возмещения не только в деньгах, но и в любой другой форме.

Впрочем, большинство специалистов считает новшества чистой воды «косметикой», не меняющей сути дела. Ведь в случае, если участник сделки не может вернуть стоимость деньгами, всегда можно взыскать долг имуществом должника, если оно у него, конечно, имеется. Увы, при этом чаще всего оказывается, что у него нет ни денег, подлежащих возврату после признания сделки недействительной, ни имущества, которое можно было бы изъять взамен.

Нотариальное оформление – забота о гражданах или доступ к кормушке?
Еще одно изменение появилось в статье 163, называемой «Нотариально удостоверенные сделки». В старой редакции говорилось, что удостоверительная надпись нотариуса является свидетельством нотариального оформления сделки. Теперь же она служит признаком проверки законности сделки и наличия у сторон права на ее осуществление.

Также в статье 163 появился пункт 3, в котором указывается, что в случае несоблюдения обязательного нотариального удостоверения сделка будет признана ничтожной. Ну, с этим все понятно, а вот первая поправка наводит на размышления. Казалось бы, дополнительная проверка законности сделки никому не помешает, особенно учитывая важность и дороговизну такого имущества, как недвижимость. Однако жизненные реалии заставляют усомниться в том, что новые обязанности, возложенные на нотариусов, станут гарантией чистоты сделок. Да, новая версия статьи гласит, что нотариус обязан проверять законность сделки и право сторон на ее заключение, но она молчит о том, будут ли нотариусы нести ответственность за удостоверение сделок, признанных впоследствии незаконными.

По всей видимости, законодатели имеют целью вернуть доверие общества к нотариальному оформлению сделок как обладающих большей степенью надежности. Некоторые эксперты идут еще дальше – они убеждены, что власти планируют опять сделать нотариальное удостоверение обязательным, как это было в 1990-х годах. Вот только никто не может сказать, что в те времена рынок сделок был более безопасным и предсказуемым.

В статье 163 говорится, что подпись нотариуса обязательна в случаях, оговоренных законом. Вероятно, имеется в виду «Закон о нотариате», обсуждение которого ведется на уровне ведомств. Практики рынка предвидят, что он может вернуть нотариусов в качестве обязательного платного звена для заключения сделок по недвижимости. Вот только большинство специалистов считает это звено абсолютно бесполезным, хотя бы потому, что за более чем 20-летний период существования российского рынка недвижимости не известно ни одного случая, когда бы нотариус понес реальную ответственность за удостоверение незаконной сделки.

Благодаря совместным усилиям предпринимательского сообщества и Российской гильдии риелторов, нотариальному лобби пока не удалось провести желательные для них изменения в ГК. Теперь они пытаются продвинуть эту норму другим способом – с помощью новой редакции «Закона о нотариате». Это стремление само по себе можно было бы только приветствовать, если бы при этом нотариальное лобби беспокоилось не только том, чтобы урвать для себя «жирный кусок», но и несло полную ответственность перед потребителями. Пока же нотариальное оформление не станет реальной гарантией защищенности участников сделок, его введение не имеет смысла – сделки с недвижимостью и без того обходятся гражданам достаточно недешево, чтобы облагать их еще одним обязательным платежом.

 
Статья прочитана 225 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111