Что надо знать, чтобы избежать ошибок при оформлении сделок купли/продажи и аренды жилья

По результатам исследований рынка недвижимости, наиболее частые ошибки, сопровождающие заключение сделок, связаны не с куплей/продажей недвижимости, а с оформлением договоров аренды/найма.

Участников сделки купли/продажи зачастую спасает от ошибок присутствие профессионалов в лице нотариуса и агента, а также необходимость последующей регистрации в государственном органе – Росреестре. Это дисциплинирует продавцов и покупателей, заставляя стороны подходить к оформлению сделок с соблюдением технических мелочей.

Гораздо больше ошибок и нарушений происходит при заключении договоров найма и аренды. Участники этого рынка плохо осведомлены о своих правах и обязанностях, что приводит к нарушениям законодательства и, как следствие, многочисленным проблемам. Действия же неквалифицированных специалистов только ухудшают эту ситуацию.

Наниматели зачастую и не подозревают, что правильно составленный договор – это их надежная защита от множества неприятных ситуаций, а также опасности быть выброшенными на улицу в любой момент. Кроме того, такой договор не нужно регистрировать в государственных органах. Рассмотрим несколько наиболее типичных конфликтов, возникающих при сделках с недвижимостью как результат небрежности или незнания законов.

  1. Нередки случаи, когда собственники по какой-либо причине решают досрочно расторгнуть договор. В такой ситуации права нанимателя надежно защищает статья 687 ГК, поэтому, если не удается полюбовно договориться о прекращении правоотношений или новых условиях найма, конфликт приходится решать в суде. И здесь собственнику надо представить действительно веские доказательства регулярного и злостного нарушения условий договора, как то: регулярные неплатежи, приведение помещения в аварийное состояние или использование его не по назначению.
  2. Еще одна распространенная ситуация – владелец решил изменить условия договора при его продлении. Здесь нельзя пренебрегать формальностями, исполнение которых защитит его в случае возникновения конфликта. Во-первых, переговоры об изменении условий соглашения должны быть начаты за три месяца до истечения предыдущего договора. Во-вторых, собственник должен письменно предупредить об этом нанимателя ценным письмом с подтверждением доставки. Это станет доказательством его добросовестности в случае, если дело дойдет до суда. В противном случае арендаторы имеют полное право продолжать занимать квартиру на прежних условиях.
  3. Зачастую конфликт возникает, когда хозяин принимает решение продать квартиру, в которой живут арендаторы. В этом случае обязанности арендодателя переходят «по наследству» к новым владельцам квартиры. Наниматели жилья сохраняют все права, которые они имели по договору, заключенному с предыдущим хозяином. При этом составления нового документа или внесения в него изменений не требуется. Чтобы выселить арендаторов, новым владельцам придется дождаться окончания срока действия договора, и не забыть о том, что об этом решении он должен уведомить жильцов за три месяца. В случае нарушения прав арендатора суд может наложить на имущество арест.
  4. Проблемы также могут быть вызваны ошибками и неточностями при оформлении договора. Гражданский кодекс четко определяет, какие именно данные должны быть внесены в текст документа, — адрес и площадь квартиры, реквизиты правоустанавливающего документа, кадастровый номер. Все это нужно для того, чтобы исключить разночтения и сомнения в том, какой же именно объект сдается в аренду. Все эти данные должны быть в точности продублированы в акте передачи имущества, в противном случае договор может быть признан недействительным.
  5. Последнее место в этом невеселом рейтинге занимает наиболее типичная ошибка, встречающаяся при заключении сделок купли/продажи с участием иностранцев. Они регулируются статьей 14 ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», который требует оформления валютных операций между российскими и иностранными гражданами, не имеющими вида на жительство, в безналичной форме. Если покупателем является российский гражданин, постоянно живущий за границей, такая сделка также признается валютной операцией, даже если платеж осуществляется в рублях. Наказание таким нарушителям, будь то граждане, должностные лица или юридические лица, назначается в размере от трех четвертей до полной стоимости недвижимости. Чтобы не пришлось платить еще одну стоимость квартиры в виде штрафа за нарушение правил проведения валютных операций, лучше осуществить сделку с использованием аккредитива – единственного законного варианта, предусмотренного для таких случаев.
 
Статья прочитана 1255 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111