Ипотека в новых условиях. Будут ли повышаться ставки по уже выданным кредитам? Закон защищает заемщика от произвола банков

Ипотека в новых условиях. Будут ли повышаться ставки по уже выданным кредитам? Закон защищает заемщика от произвола банков Ни для кого не секрет, что российская экономика переживает нелегкие времена. Кризис, вызванный западными санкциями, затронул все сферы жизни, не стало исключением и ипотечное кредитование. Ставки по кредитам выросли, одновременно повысились и требования к потенциальным клиентам. Участники рынка говорят об участившихся случаях отказов, когда без пяти минут заемщикам, уже прошедшим все необходимые проверки, дают «от ворот поворот» в день предполагаемой сделки.

Но эти и подобные им заботы — удел тех, кто только собирается взять кредит на покупку квартиры. Гражданам, уже получившим ипотечный заем, эти проблемы не грозят. Стабильность их положения гарантирована кредитным договором, в котором прописаны все нюансы отношений банка и клиента. Но может ли документ защитить заемщика от пертурбаций на рынке недвижимости, и не произойдет ли изменений в условиях выплаты кредита?

Они такие разные

Ситуация, сложившаяся на сегодняшний день, показывает, что плательщики ипотеки находятся в неравных условиях. Их условно можно поделить на три большие группы. Первая – это заемщики, получившие кредит в иностранной валюте, они же – наиболее пострадавшая категория ипотечников. Еще год назад один доллар стоил 32-35 рублей. За последние месяцы, однако, российская валюта подешевела почти вдвое, что очень плохо сказалось на обладателях валютных займов. Суммы их ежемесячных платежей тоже выросли в два раза, а размеры зарплат мало изменились за прошедший год. Проблемы валютных заемщиков сейчас активно обсуждаются в СМИ и интернете, хотя такая популярность – совсем не то, о чем эти люди могли бы мечтать.

Ко второй категории отнесем заемщиков, заключивших договор с плавающей ставкой. В двух словах – в таких случаях банк легко может поднять ставку по кредиту, обосновав это изменением соответствующего макроэкономического индикатора.

Последняя, и самая многочисленная группа – это ипотечники, заключившие рублевые договоры, в которых оговорена фиксированная ставка. Это означает, что он будут до самого конца платить именно тот процент, который предполагался изначально. Эти граждане сегодня могут чувствовать себя совершенно спокойно – они защищены от колебаний валютных курсов и роста ставок по кредитам. И это при том, что ключевая ставка ЦБ повысилась до 15%, и условия выдачи новых кредитов стали намного более жесткими, чем раньше.

Под сенью закона

Столь приятную уверенность в завтрашнем дне дает рублевым заемщикам закон «О банках и банковской деятельности» от 02. 12.1990 года, в котором говорится, что банки не могут самовольно сокращать срок действия кредитных договоров, увеличивать размер процентов, изменять порядок их начисления, увеличивать или устанавливать комиссионное вознаграждение, кроме тех случаев, которые предусмотрены федеральным законодательством. Закон исходит из того, что процентные ставки – слишком важное условие, чтобы банки могли менять их в одностороннем порядке. Впрочем, возможны и исключения, если они согласованы с федеральным законом или предусмотрены договором.

Запрет на повышение ставок был введен в марте 2010 года, и его появление вызвано поведением банков, которые начали активно поднимать проценты по ипотечным кредитам в ходе кризиса, разразившегося в 2008-2009 годах. Сегодня изменить ставку можно только в случае, если такая мера предусмотрена договором. Мы уже упоминали договоры с плавающей ставкой, в которых допускается увеличение размера ежемесячного платежа. Кроме того, ставку можно поднять, если заемщик просрочил выплату части кредита. Однако такая возможность также должна быть оговорена в договоре.

За последние годы была проделана большая работа по повышению уровня защиты клиентов при общении с банками. Особенно это касается сферы кредитования. Было время, когда банки вводили заемщиков в заблуждение, прибегая к различным хитростям, — писали часть важных условий мелким шрифтом, неудобным для чтения, навязывали ненужные страховки и т. д. Сегодня договор представляет собой документ, все элементы которого строго регламентированы, начиная от оформления и заканчивая шрифтом. В нем нет никаких подвохов, зато ясно прописаны все расходы и обязательства клиента перед банком, включая реальную ставку кредитования.

Таинственные «исключения»

Потенциального заемщика может насторожить оговорка, которая постоянно повторяется в законе ФЗ-395-1, регламентирующем деятельность банков. Каждое положение о защите прав клиентов заканчивается упоминанием об исключениях, предусмотренных федеральным законодательством. Что это за особые случаи, и не кроются ли здесь подводные камни, о которые могут споткнуться заемщики? Граждане опасаются, что в исключения могут попасть и резкий рост курса иностранных валют, и запрет кредитования банков на западные деньги, и другие «форс-мажорные» случаи, которыми был так богат прошедший год.

Эксперты единодушно уверяют, что ни одно из этих явлений не может служить поводом для поднятия ставки по уже заключенным договорам. Одностороннее изменение в сторону увеличения процентных ставок банковским учреждением истолковывается законом как дискриминация в отношении заемщика, который находится в заведомо более проигрышной позиции.

Такие обстоятельства, как падение курса рубля или отказ Запада от кредитования российских банков, не считаются достаточно вескими для того, чтобы пересматривать условия уже предоставленного кредита. Законодательство ставит своей целью максимальную защиту прав граждан, и эта тенденция вряд ли изменится в ближайшие годы. Закон исходит из того, что банки являются субъектами предпринимательской деятельности и готовы брать ответственность за связанные с нею риски.

По согласования с клиентом

Помимо «случаев, предусмотренных федеральным законодательством», в статье 29 закона о банковской деятельности есть еще одна настораживающая деталь, а именно – упоминание о том, что ставка по кредиту может быть поднята по согласованию с клиентом. Откровенно говоря, трудно представить себе клиента, который предлагает банку заключить договоренность по изменению ставки. Невольно закрадывается подозрение, что такие соглашения достигаются на «добровольно-принудительной» основе, когда гражданину не оставляют иного выбора. Выкручивая руки и запугивая репрессиями, можно многого добиться от заемщика, в том числе и такой, прямо скажем, странноватой покладистости. Ведь всегда можно придраться к какому-нибудь нюансу, например, не вовремя поданной справке, угрожая ипотечнику гораздо большими неприятностями.

Однако эксперты дружно опровергают подобные домыслы. Да, такая ситуация возможна, но исключительно на основании соответствующего условия, внесенного в кредитный договор. Большинство банков предлагает клиентам заключать договор личного страхования. В случае согласия заемщики получают кредит по базовой ставке. При отказе от страхования устанавливается надбавка, и проценты заметно повышаются.

Однако загвоздка в том, что договор страхования приходится перезаключать каждый год. Если клиент не успевает в срок предоставить обновленный документ, ему автоматически поднимают ставку. Впрочем, некоторые банки смотрят на просрочки сквозь пальцы, другие после перезаключения договора страхования возвращают ставку к прежним показателям. Но есть и особенно принципиальные учреждения, которые в случае нарушения правил сразу поднимают ставку и уже не опускают ее, даже если клиент перезаключит договор.

Компетентное мнение

Известно, однако, что теория и жизнь нередко кардинально не совпадают. Поэтому нелишним было узнать мнение экспертов о том, насколько соблюдается банковское законодательство в части ипотечного кредитования.

Опрошенные специалисты единодушно утверждают, что вероятность самовольного поднятия ставки по действующему договору стремится к нулю. Банки не имеют законодательных оснований для совершения таких действий, и за последние 5 лет, по словам экспертов, подобных случаев не наблюдалось. В последний раз рост процентов по заключенным договорам происходил в 2008 году, когда некоторые банки подняли ставки на 2-3 пункта. Максимум, на что сегодня могут пойти кредитные учреждения – это увеличить ставки по уже одобренным, но еще не заключенным сделкам. Конечно, это в некоторой степени неэтично по отношению к клиентам, но здесь банки в своем праве.

Правда, некоторые специалисты отмечают, что ряд банков в провинции уже начал поднимать планку, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что такие возможности предусмотрены кредитными договорами. А вот если бы такой пункт в них не фигурировал, то и оснований для этих мер не было бы.

Есть еще одна возможность для банка поднять ставку по ипотеке, не нарушая закон. Это можно сделать по договоренности с заемщиком в случае, если последний по каким-либо причинам не может производить выплаты или платит только частично. В этом случае банк может договориться с должником об отсрочке платежей взамен на увеличение ставки кредита.

Как видим, банки не могут самовольно добавить процентные пункты по ипотечному кредиту, если такая возможность не предусмотрена договором. Так что плательщики, заключившие сделки с фиксированной ставкой, могут спать спокойно. Однако нелишним будет перечитать текст договора, чтобы убедиться, что в нем не заложено никаких скрытых возможностей для повышения размера выплат.

Метки текущей записи:

 
Статья прочитана 437 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111