Инвестиции в новостройки и во вторичный рынок недвижимости Подмосковья

Сегодня речь пойдет о том, как заработать на недвижимости, инвестировав деньги в недвижимость Подмосковья. А конкретнее, речь пойдет о квартирах в многоэтажных домах — новостройках в области. Попытаемся разобраться в том, какими же характеристиками должны обладать такие квартиры, что бы принести своему хозяину доход.

Напомним о том, что для частного инвестора есть два способа, что бы приумножить свой капитал, это либо сдача квартир в аренду или же перепродажа жилья, купленного на начальной стадии строительства в новостройках. Что же на сегодняшний день более выгодно, и какой доход советуют извлекать эксперты — рентный, то есть сдача приобретенной квартиры в аренду, или же спекулятивный, перепродажа этой квартиры в несколько раз дороже?

Мнения экспертов разделились, на спекуляции квартирами сейчас не заработаешь, а про аренду и нечего говорить, потому что в самом лучшем случае, заработок может составить всего лишь 5% годовых, и это с учетом того, что есть неизбежные проблемы, которые связанны со сдачей квартир в аренду.

Вывод, ни в том, ни в другом случае золотые горы нас совсем не ждут. Хотя эти горы нам не особо и нужны, нас интересует доход хотя и скромный, но с гарантией.

Традиционно, для последующей сдачи объекты приобретают на вторичном рынке недвижимости. В их пользу говорит следующее. Во — первых, эти объекты хоть как — то готовы к тому, что бы в них жили, хотя и ремонт в таких квартирах не очень, но ведь и люди, которые снимают квартиры в подмосковных многоэтажках, обычно не требуют евроремонтов, точнее они не готовы за этот самый ремонт платить. Поэтому, приобретенная нами квартира, хоть и потребует некоторых вложений в ремонт, но суммы, которые будут для этого необходимы, окажутся намного ниже тех сумм, которые нужно будет вложить в ремонт квартиры в новостройке.

Во — вторых, квартиру на вторичном рынке сдавать можно с момента ее приобретения, и деньги инвестор начнет получать сразу. А новостройки обычно продают в строительной стадии и до того момента, когда собственник получает от этой квартиры ключи обычно проходит два года. И понятное дело, что в это период абсолютно никакими доходами и не пахнет.

В денежном выражении подобная инвестиция выглядит так. Квартира покупается за 2 миллиона рублей, приблизительно 200 тысяч рублей уходит на косметический ремонт и приобретение мебели, сумма вложений составляет 2, 2 миллиона рублей. Сдавать в аренду такую квартиру можно за тысяч 15 в месяц, при этом из них вычитается 5 тысяч на оплату коммунальных услуг, налогов и амортизация. Итого, имеем 10 тысяч рублей в месяц, то есть 0, 45%, годовой доход получается 5, 4%.

Но к этой картине можно добавить несколько штрихов. Компании — застройщики все чаще предлагают объекты с отделкой. И тогда с проблемой отсутствия в новостройках отделки можно справиться, но вот вторая проблема, это необходимость ожидания пока дом достроится, не денется никуда.

Обычная перепродажа недвижимости на сегодняшний день уже не актуальна. Потому что для успеха таких операций нужен существенный ценовой рост, а на рынке он уже несколько лет отсутствует. Но, как уверяют эксперты, жизнеспособным остается один из ее вариантов. Это приобретение квартиры в стадии котлована и ее дальнейшая перепродажа уже после того, как здание будет сдано в эксплуатацию. Именно такая модель и поможет инвестору обогатиться. Недостатка в таких предложения нет, в качестве примера можно привести следующий факт; в январе 2011 клиентом была приобретена однокомнатная квартира площадью сорок квадратных метров, по цене 2, 82 миллиона рублей, а к концу августа данная жилплощадь уже стоила 3, 65 миллионов, то есть доход получился 830 тысяч.

Это конечно смотрится привлекательно, но не стоит оставлять без внимания не очень приятные для частного инвестора моменты. Экспертами называется вполне приличная цифра дохода около 30%. Но это смотря на то, как этот доход считать. Если сравнить цены, по которым квартиры реализуются застройщиком, то, скорее всего, эта цифра и близка к истине, но нужно понимать, что частника, продающего квартиру никогда не сможет сравниться с застройщиком по рекламным возможностям. И поэтому, продавать нужно будет со скидкой.

Еще не известно, как скажутся на доходах траты на содержание недвижимости. Ведь известно, что плата за коммунальные услуги в новых ЖК начинается за долго до того момента, как собственник получит ключи, 3 — 5 тысяч рублей ежемесячно нужно добавлять в расходы. Еще сюда следует добавить расходы на оформление права собственности, потому что не для кого не остается секретом тот факт, что это зачастую нужно делать через суд, а это дополнительные затраты денег и времени. Посреднические услуги в оформлении прав собственности составляют от 50 до 80 тысяч рублей.

Впрочем, если говорить о надежных застройщиках, работающих исключительно по закону о участии в долевом строительстве № 214 -Ф3, как только дом достраивается, покупатель получает свидетельство о собственности без никаких проблем.

Так же не стоит забывать о рисках, существует такое понятие как «недострой» и частный инвестор вполне может стать «обманутым дольщиком». Из — за такой перспективы все же стоит иметь дело с компаниями, ведущими свою деятельность в рамках закона 214 — Ф3.

Одним словом, новостройки на котловане, недаром продают намного дешевле, чем готовые квартиры, потому что если учесть все факторы, приходит понимание, что столь невысокая цена полностью отражает как траты, так и будущий риск.

Подводим итоги.

Инвестиции в подмосковную недвижимость не принесут огромных денег. Но тем, кто все — таки решит попробовать можно очертить круг идеальных объектов. Если говорить об аренде, то это не очень дорогая квартира, причем обязательного вторичного рынка недвижимости. Новые квартиры по своей стоимости дороже, и хотя их качество намного выше, люди, которым вы будите это жилье сдавать, не согласятся за это качество больше платить. При приобретение вторичного жилья главное не переборщить. То есть купить дешевый и полностью развалившийся объект. И если и сдавать его можно будет хорошо (в отношении первоначальный затрат и арендной платы), не нужно забывать о том, что через пару лет, вам нужно будет выйти из инвестиции, то есть это хозяйство кому — нибудь продать.

Перепродажи. Идеальные характеристики таковы, около 15 км от МКАД. Это такие города как Мытищи, Одинцово и Химки, то есть благополучные города ближнего Подмосковья. Приобретать нужно одно или двухкомнатную квартиру небольшой площади. Главное условие, это отличная доступность транспорта, от электрички 15 минут пешком. Желателен район с развитой инфраструктурой. И основное, это надежный застройщик. Ведь лучше приобрести не самую хорошую квартиру по высокой цене, чем дешевую квартиру с прекрасными потребительскими качествами в будущем, но в объекте, который заморожен.

Метки текущей записи:

, ,
 
Статья прочитана 1015 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111