Инвестиции в недвижимость

Существует убеждение о том, что недвижимость это отличный инвестиционный инструмент, и богатые люди только и занимаются тем, что инвестируют свои средства в квадратные метры, а затем извлекают оттуда огромные деньги.

Инвестиции в недвижимость

Так ли это в действительности? Разберемся в этом вопросе на примере Москвы. Экономика знает два основных способа, помогающих заработать на недвижимости — спекуляция и сдача недвижимости в аренду.

В первом случае, покупаем дешево, продаем дороже. Во втором случае, недвижимость сдается в аренду, и вы получаете рентный доход, и пусть он будет не очень большим, зато регулярным. Вот, в принципе и все, конечно же, если серьезно не рассматривать такие варианты как купить квартиру, простучать стены и найти спрятанный в ней клад.
А теперь рассмотрим возможности, предлагаемые нам московским рынком.

Перепродажа — этот способ уже давно канул в лета

Самое большое количество небылиц о столичной недвижимости, как раз и связаны со спекулятивными операциями. Историй о том, как кто — то купил квартиру дешево, затем очень дорого продал, при этом на одной операции заработав 30 или 100%, можно услышать довольно часто. Тем не менее, сказать о том, что это сплошные небылицы не верно. В большинстве своем это правда, вот только относится ока к давно прошедшим временам.

Удачные спекуляции будут возможны лишь в двух случаях. Первый — ситуация, связанная с постоянным ростом цен. Осуществив сегодня покупку мы просто ждем того момента, когда естественное подорожание недвижимости сможет сделать за нас все остальное. История московского рынка недвижимости знает периоды, когда цены росли до 10% в месяц, в этом случае (все же с учетом того, что так цены росли все же не ежемесячно) все равно получалось около 60 -70 процентов. Но резкий скачок цен был в начале 2008 года. На сегодняшний день ситуация несколько иная, рост цен конечно же присутствует, но не выше инфляционного уровня.

Второй случай, это существенный процент граждан, абсолютно не знающих о том, сколько стоят квартиры. Именно у этих граждан, спекулянты и приобретают недвижимость дешево. Что бы затем продать ее по рыночной цене. Подобных личностей в изобилие было на рынке в начале 90 -х годов. На сегодняшний день благодаря средствам массовой информации даже пенсионеры знают, сколько на самом деле стоит их жилье.

И хоть такие варианты все иногда и бывают, их надо «словить», этим и занимаются спекулянты. Например, кому — то нужно очень срочно выехать за рубеж, и он срочно продает квартиру. Или же бизнесмену срочно нужны деньги, и он быстро сбрасывает цену на свою квартиру. Поэтому варианты есть. Но их не очень много. И эти варианты смогут поймать только очень подготовленные инвесторы — быстрые, хорошо осведомленные и имеющие свободные деньги. А всем остальным надеяться на то, что можно получить большие деньги не стоит.

Новостройки. Не стоит забывать о «деталях»

Как вариант спекуляции, это «инвестиции в котлован», покупка квартиры в новостройке, и последующая ее перепродажа, после того, как строительство завершится. Агитаций на этот способ довольно много. И в рекламных проспектах и в брошюрах вы сможете увидеть призывы инвестиции денег в прекрасные проекты: монолитный дом, территория, которая охраняется, паркинг, из окон панорамный вид. Это годится для тех, кто приобретает квартиру лично для себя, а инвесторов, прежде всего, интересуют деньги, сколько вложено, столько и получим. Рассуждая о вложениях в новостройки, обычно говорят о цифре 30%, за два года получается 15% годовых, вроде и цифра немаленькая, но не нужно забывать о неких нюансах.

Во — первых, вложенные деньги замораживаются на весь период. Лежа в банке, они принесли бы процентов девять годовых (конечно, при условии, что это стабильный банк), то есть за два года получается 18% годовых. Во — вторых инвестиции в «котлован» влечет за собой серьезные опасности.
В — третьих, владеть строящейся квартирой достаточно дорого. Каждый месяц плата за объект площадью 120 квадратных метров в доме бизнес — класса более пятнадцати тысяч рублей. При этом квартплата включается задолго до того как квартира станет вашей собственностью, Квартиры нередко оформляются через суд. А это дополнительные расходы времени и денег. Суммировав все вышесказанное уже и неудивительно, по какой причине готовый объект дороже, чем строящийся именно на эти 30%. Потому что чудес не бывает.

Аренда — дешево и без крайности

Доход от аренды, в отличие от дохода спекулятивного получать реальнее, деньги начнут поступать сразу же после покупки. О прибыли поговорим чуть позже, сейчас же ответим на вопрос, а за что эту квартиру покупать?

Эксперты рекомендуют выбирать лишь вторичный рынок жилья. Мотивация — не нужно ждать, пока дом достроится. Более этого, на вторичном рынке объекты нуждаются в гораздо меньших вложениях. В некоторых случаях может даже не потребоваться ремонт, так, мелкая косметика. Здесь присутствуют разные варианты, но в любом случае они лучше состояния голого бетона в новостройках.

Что касается класса квартиры, тут возникают разночтения. Есть советы покупать элитную недвижимость, но элитное жилье нуждается в огромных первоначальных вложениях в отделку. Так же не стоит забывать, что этот рынок недвижимости очень чувствителен к конъюнктурным требованиям, в случае смены арендатора, арендодатель несет огромные потери.

Поэтому нужно приобретать дешевые квартиры, потому что именно они быстро сдаются. И у их владельцев не будет долгих простоев, и не нужно будет выслушивать капризы жильцов относительно технического состояния квартиры.
Есть правда один нюанс. Самая дешевая и ветхая квартира плохая тем, что она будет ветшать и дальше, и через несколько лет продать ее за приличные деньги будет просто невозможно.

Доходы, гораздо меньше, чем бы нам хотелось

Поговорим о будущих доходах, к сожалению, они постоянно оказываются гораздо ниже, чем вы рассчитывали. Потому что существуют «корректирующие коэффициенты», а они абсолютно не в пользу рантье. Например, приобретаем квартиру за 5, 5 миллионов рублей, затем сдаем ее в аренду за 27, 5 тысяч рублей, И если поделить второе на первое, получается, что доход 0, 5% в месяц, то есть 6% годовых. Это неверная цифра. Если приобрести квартирку за озвученную выше цену, потребуется вложить еще приблизительно полмиллиона на ремонт и покупку мебели. Поэтому сумма затрат получается 6 миллионов. А теперь ваш доход от сдачи квартиры в аренду. Вычитаем квартплату, 13% подоходного налога, некую сумму нужно заморозить на случай, если квартиранты будут меняться, и дохода не будет, зато останется квартплата и придется делать небольшой ремонт. Таким образом, доход не превышает 20 тысяч рублей, то есть это 0, 333% в месяц, и всего лишь 4% годовых, а это уже ближе к реальности.

Подводим итоги

Получается что инвестиции в московскую недвижимость не очень то и привлекательны. Забот довольно много, а доход достаточно скромный, к тому же с существенными рисками (если речь идет о новостройках). Так почему граждане продолжают заниматься этим делом? Есть два варианта. Например, есть дети, которым рано или поздно понадобится свое жилье. Приобретают его сейчас, а на то время, пока дети подрастают, квартиру сдают в аренду. Все же, лучше, чем квартира будет простаивать без дела. Второй вариант — это получение жилплощади в наследство. Конечно, ее можно продать, а вот вопрос, куда деть деньги? Вариант банков или же фондового рынка выглядит не достаточно надежным, поэтому сдача квартиры в аренду это самый лучший, и наиболее безопасный вариант.
Но наш рынок не слишком расположен к целенаправленному инвестированию.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 385 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111