Готовим квартиру к продаже на вторичном рынке. Специалисты советуют варить кофе и предостерегают от ошибок

Обычным гражданам нечасто приходится совершать сделки купли-продажи, поэтому им негде почерпнуть знания о том, как правильно преподнести товар потенциальным покупателям, чтобы и продать квартиру побыстрее, и выручить за нее как можно больше денег. Между тем, умение предложить квартиру в лучшем свете – это целая наука, имеющая свои законы. В этом непростом вопросе на помощь могут прийти эксперты, которые расскажут о секретах, помогающих успешно продать квартиру на рынке вторичной недвижимости.

Готовим квартиру к продаже

Абсолютное большинство квартир, которые выставляются на продажу в Москве и области, уже «были в употреблении». История одних исчисляется годами, других – десятилетиями. Соответственно, и состояние всех квартир разное. Одни выглядят так, будто сошли с обложек глянцевых журналов, другие нуждаются в легком «макияже», а третьи находятся в таком «убитом» состоянии, что спасти их может только капитальный ремонт. Так как же правильно подготовить квартиру к продаже, что нужно сделать и чего, напротив, не нужно предпринимать ни в коем случае?

Предпродажная подготовка квартиры — искусство обольщения покупателя

Квалифицированные риелторы, имеющие за плечами большой опыт продаж, знают, чем можно привлечь внимание покупателей. Готовых шаблонов здесь быть не может, но есть ряд дельных советов, которые пригодятся всем продавцам. Прежде всего, нужно провести предпродажную подготовку объекта, которая включает комплекс мер, направленных на придание жилищу привлекательности в глазах покупателей.

Первое, что приходит в голову – это мысль о проведении косметического ремонта. Владельцу кажется, что новые обои и свежевыкрашенные потолки помогут покупателю остановить выбор именно на его квартире. Однако целесообразность проведения ремонта не так очевидна, как кажется с первого взгляда. Посудите сами – если квартира в целом находится в удовлетворительном состоянии, то покупателю не так уж важно, какого цвета обои на стенах. Скорее всего, он все равно начнет ремонт после вселения и сделает все в соответствии с собственным вкусом. Для него гораздо важнее состояние и функционирование проводки, сантехники, отопительной системы. Если же квартира требует серьезного вмешательства, то косметическим ремонтом тем более дела не спасешь – ведь под свежими обоями невозможно спрятать проржавевшие трубы и батареи.

Делать капитальный ремонт перед продажей также не имеет смысла. Во-первых, это удовольствие дорогое; во-вторых, ремонт отнимает много времени и может отложить продажу квартиры на неопределенный срок, что вряд ли устроит продавца.
Риелторы, давно работающие на рынке, считают, что лучшая реклама для квартиры – чистота, порядок и уют. Независимо от того, в каком состоянии находится жилье и к какому классу недвижимости относится, перед «смотринами» нужно устроить генеральную уборку. Наличие в квартире обстановки может оказать как благоприятное впечатление, так и оттолкнуть потенциальных покупателей. Неприятно, если квартира имеет заброшенный, нежилой вид, а в углу одиноко ютится раскладушка. Но и слишком загроможденный вещами, мещанский интерьер тоже не есть хорошо. В этом вопросе лучше постараться найти разумный компромисс.

Специалисты советуют вывезти из квартиры самую громоздкую мебель, снять шторы, вымыть окна. Эти меры визуально увеличат площадь комнат, создадут впечатление светлого и просторного помещения. Вообще обилие света производит самое благоприятное воздействие на возможного покупателя. Комната, залитая солнечным сиянием, вызывает положительные эмоции, поднимает настроение. Но при этом не надо забывать, что дневное освещение беспощадно вскрывает все огрехи и недостатки – трещинки, потертости, щели. Так что было бы неплохо заранее обратить на них внимание и по возможности устранить.

Еще один важный фактор, воздействующий на наши органы чувств и поэтому оказывающий мощнейшее подсознательное влияние на покупателя, — запах. Въевшийся запах старых вещей, плесени, нафталина, а также кухонные ароматы могут отбить всякое желание не то что купить квартиру, но даже находиться в ней. С другой стороны, есть целый ряд запахов, положительно действующих на восприятие окружающей обстановки. Это цветочные и цитрусовые ароматы, запах кофе, шоколада, корицы и ванили. Любой из них сгодится, чтобы создать в помещении приятную ауру. Но не нужно слишком смело экспериментировать с запахами и заправлять аромалампу каким-нибудь экзотическим маслом, ибо неизвестно, как подействует резкий или незнакомый запах на покупателя.

Правильно подобранные текстильные изделия тоже могут помочь в создании атмосферы уюта и комфорта. Положите на софу красивый плед и диванные подушки, набросьте на кресла покрывала теплых тонов – и комната сразу же станет приветливее, даже если за окном свистит ветер, идет дождь или снег.

Хозяйское гостеприимство – не последняя составляющая в успехе сделки. Не пожалейте десять минут на то, чтобы сварить свежий кофе или приготовить ароматный чай – и будьте уверены, что ваши шансы сразу же возрастут, говорят специалисты.
Ремонт перед продажей – необходимость или пустая трата денег?

Предпродажная подготовка квартиры – нужный и важный маркетинговый ход, который помогает продать квартиру за более короткий срок, а, возможно, и по более высокой цене. Меры, которые она включает, чаще всего не отнимают много времени и средств, однако оказывают огромный эффект на успех предприятия. Аккуратная, ухоженная квартира продается гораздо быстрее, чем «бомжатник», поэтому легкий косметический ремонт по устранению явных недостатков (трещин на потолке, отвалившихся обоев) позволит сократить время экспозиции в несколько раз. Однако многие продавцы пускают дело на самотек и не берут на себя труд сделать даже эту малость. В результате продажа квартиры может затянуться до полугода и более.

Как пример неправильного подхода к решению вопроса можно рассмотреть такой случай. Агент не мог продать квартиру в течение девяти месяцев, несмотря на то, что назначенная цена была ниже среднерыночной. Покупателей отпугивало огромное заплесневевшее пятно на кухонном потолке, которое появилось после протечки воды от верхних соседей. Однако после того, как хозяева провели на кухне ремонт и устранили последствия залива, квартира продалась в течение двух недель, и по более высокой цене.

Это почти хрестоматийный пример того, как предпродажная подготовка помогает прийти к сделке. Однако даже абсолютные истины срабатывают не всегда, так как известно, что и из правил есть исключения. Вот случай из жизни, рассказанный агентом по продажам недвижимости. В одном и том же доме продавались две идентичные квартиры, расположенные одна над другой. Та, что находилась ниже, была в лучшем состоянии и, следовательно, несколько дороже. За нее просили 7,1 миллиона рублей. Верхняя квартира была немного запущена, поэтому она стоила 6,5 миллиона. Покупатель, осмотревший обе квартиры, остановил свой выбор на той, что располагалась этажом выше, несмотря на то, что ее состояние оставляло желать лучшего. Видите ли, он собирался превратить ее в студию, поэтому планировал демонтировать стену между комнатой и кухней. А посему состояние жилплощади его не интересовало, и он выбрал ту, что стоила дешевле.

В общем и целом, чаще всего покупатели останавливаются на недорогих вариантах без особых изысков, но таких, где можно без проблем прожить год-другой, а затем сделать ремонт в соответствии со своими пожеланиями. Причина такого выбора одна – деньги.

Владельцы квартир, которые делают ремонт перед тем, как выставить жилье на продажу, рассчитывают на более высокую цену, и это правильно. Вопрос в том, насколько проведенная реставрация может повысить стоимость объекта. Практика показывает, что не слишком. После ремонта цена квартиры может вырасти на 10-15%, максимум – на 20-30%. Вообще специалисты говорят, что ремонт не слишком влияет на стоимость недвижимости, но сильно повышает ее ликвидность, то есть востребованность на рынке. Владельцы же не должны обольщаться на предмет того, что деньги, вложенные в квартиру, вернутся к ним в полном объеме. То, насколько вложение окажется выгодным, зависит от ситуации на рынке и сопутствующих обстоятельств.

Особенно большое разочарование ожидает тех владельцев, которые приняли решение провести перед продажей евроремонт. Чтобы сделать «конфетку» из одно-, двухкомнатной квартиры, понадобится не меньше миллиона рублей. Однако покупатели не готовы переплачивать такие сумасшедшие суммы за возможность купить квартиру в хорошем состоянии. Самое большее, на что может рассчитывать продавец, — «отбить» порядка 30-60% затраченных средств. Конечно, чистая и отремонтированная квартира продастся гораздо быстрее и несколько дороже, но не настолько, чтобы покрыть все расходы. Из этого можно сделать вывод, что проводить ремонт «под ключ» перед продажей невыгодно.

Продаем новостройку на вторичном рынке

Квартиры в новостройках тоже широко представлены на рынке вторичного жилья. Речь идет об уже сданных домах, которые находятся на стадии заселения. В большинстве своем квартиры продаются в том же виде, как были куплены – со свободной планировкой и без отделки. По понятным причинам продавцы не утруждают себя строительством межкомнатных перегородок и проведением ремонта. Конечно, покупатели не отказались бы от приобретения квартир с отделкой, однако такие шаги требуют вложения крупных денежных сумм, которых у владельцев просто нет. Жить в таких квартирах невозможно, пока не будет проведен ремонт. Покупатели могут утешаться тем, что стоимость такой недвижимости ниже, чем в среднем по рынку.

Все вышесказанное относится к квартирам эконом-класса. В сегменте жилья премиум- и бизнес-класса возведение стен тем более не имеет смысла, потому что покупатель все равно будет менять проект и все переделает «под себя».

Риск – дело благородное?

Эксперты сходятся во мнении, что делать ремонт перед продажей квартиры – рискованное занятие, так как нет никакой гарантии, что выбранный дизайн понравится покупателю. А тратить деньги, не будучи уверенным на 100% в том, что они «отобьются», по меньшей мере неэффективно. При этом наблюдается закономерность: чем выше класс жилья, тем выше вероятность не угодить покупателю.

Впрочем, даже этот постулат не может претендовать на абсолютную истину, ибо жизнь показывает, что и из самого правильного правила есть исключения. Вот пример того, как продавцу удалось заработать на ремонте, использовав свое эксклюзивное положение. В одной из новостроек бизнес-класса были проблемы с передачей дома на баланс эксплуатирующей организации. Из-за этого жильцы долгое время не могли получить ключи, но один из новоселов договорился со строителями частным образом и тут же приступил к ремонту квартиры, так как планировал ее продажу. К тому времени как остальные жильцы получили ключи и начали ремонт, оборотистый мужчина уже завершил отделочные работы. А поскольку эта квартира оказалась единственной в доме, готовой к продаже, то в отсутствие конкуренции она была продана быстро и очень выгодно, окупив своему первому владельцу все расходы.

Еще одну удачную продажу произвел владелец двухкомнатной крупногабаритной квартиры площадью 86 квадратных метров. В результате перепланировки «двушка» превратилась в «трешку», состоящую из кухни-гостиной и двух полноценных спален. Благодаря удачному планировочному решению квартира быстро нашла покупателя и вернула продавцу потраченные деньги. Однако, по мнению специалистов, чтобы заниматься переделками такого рода профессионально, нужно иметь знания и опыт в этой области.

Некоторые эксперты утверждают, что ввиду высокого риска невозврата вложенных в перепланировку и ремонт средств имеет смысл браться за них только тем продавцам, у которых есть возможность осуществить работы по ценам, значительно уступающим рыночным.

Успешная продажа квартиры на вторичном рынке слагается из нескольких факторов. Конечно, важную роль играет цена, но далеко не каждый покупатель готов купить «убитую» квартиру, пусть даже и очень дешево. Поэтому очевидно, что недвижимость все же нуждается в предпродажной подготовке. Однако насколько далеко может зайти продавец в попытках представить объект в лучшем виде? Если затраты на ремонт оказываются слишком большими, нет никакой уверенности, что удастся окупить ремонт. Рынок недвижимости слишком изменчив и непредсказуем, чтобы можно было давать какие-то гарантии. Если же продавец все-таки затеял ремонт, он должен сознавать, для чего он его делает и на что рассчитывает.

 
Статья прочитана 999 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111