Доверительное управление – услуга нужная, но не «обкатанная». Собственники сомневаются и опасаются подвохов

Доверительное управление – услуга нужная, но не «обкатанная». Собственники сомневаются и опасаются подвохов Благодаря высоким ценам на съемные квартиры сдача жилья в аренду продолжает оставаться в Москве очень популярной операцией. Собственники квартир охотно сдают свою недвижимость внаем, а сами переселяются в Подмосковье, другие российские города или даже за границу. Поэтому владельцам нужно, чтобы кто-нибудь в их отсутствие присматривал за квартирантами и решал текущие вопросы. А раз есть спрос – найдется и предложение. В Москве сейчас работают компании, берущие арендованные квартиры в доверительное управление. Услуга, очень популярная на западе, начала приживаться и на российской почве. Здесь и сейчас мы расскажем о расценках, нюансах и возможных подводных камнях, с которыми могут столкнуться клиенты, решившие воспользоваться этой услугой.

Московская аренда как она есть

Жилье в Москве – ценный актив, который может стать для своего владельца источником постоянного (и довольно высокого) заработка. Даже плохонькая квартирка в состоянии обеспечить существование своего владельца, не говоря уже о приличной недвижимости.

Сдача квартиры в аренду накладывает на хозяина определенные обязанности, не слишком хлопотные, но регулярные, однако не все арендодатели постоянно находятся в столице. Некоторые из них проводят время под теплым солнцем тропиков, другие проживают в провинции. Порой граждане инвестируют в квартиры свободные средства, некоторые покупают жилье для детей.

Обычно отсутствующие владельцы просят присмотреть за квартирой родных или друзей. Обязанности на первый взгляд несложные – всего-то нужно периодически наведываться в квартиру, собирать арендную плату и переправлять ее собственнику. Но в нынешнем плотном расписании даже на эти действия не всегда находится время. К тому же порой возникают непредвиденные трудности, которые могут поставить в тупик несведущего человека.

Если собственник столкнулся с подобной ситуацией, на помощь ему может прийти компания по управлению недвижимостью. На западе владельцы жилья широко пользуются услугами подобных фирм – они помогают найти арендаторов, следят за регулярностью платежей и сохранностью имущества. В Москве этот рынок пока не слишком развит, но у него хорошие перспективы. Только за прошлый год спрос на доверительное управление вырос на 13%. В 2013 году интерес к услуге стали проявлять не только владельцы столичной недвижимости, но и те, кто проживает в Санкт-Петербурге и других российских городах.

Количество клиентов подобных компаний растет среди владельцев и элитных апартаментов, и жилья эконом-класса. Прежде всего людей привлекает удобство и возможность «удаленного» управления собственностью – хозяин может получать регулярный доход, находясь в другом городе и даже другой стране.

Пакет услуг

Агентство заключает с собственником договор на доверительное управление, в рамках которого риелтор ежемесячно получает у арендатора деньги в уплату за проживание, а затем либо переводит их клиенту, либо кладет на банковский счет, где они будут накапливаться до приезда владельца квартиры.

Как правило, одной из обязанностей агентства является поиск нового арендатора, если прежний съезжает. В период, пока квартира пустует, управляющая компания даже может взять на себя компенсацию простоя жилья собственнику. В любом случае, получение определенной ежемесячной суммы владельцу гарантировано.

Нередко покупатели нового жилья сдают его в аренду с условием проведения ремонта силами нанимателя. По поручению владельца агентство проконтролирует ход работ, а в случае необходимости отремонтирует квартиру самостоятельно. Гарантией выполнения обязательств сторон служит договор о найме, где в деталях прописываются все нюансы.

Вместе с тем, этот пакет услуг трудно в полной мере назвать «доверительным управлением». Агентству доверяется выполнение ограниченного набора функций на время отсутствия собственника, но серьезные решения в отношении квартиры по-прежнему остаются в ведении владельца. В то же время термин «доверительное управление» предполагает предоставление другому лицу широкого спектра прав по распоряжению недвижимостью.

Доверительное управление «в законе»

В главе 53 Гражданского кодекса РФ говорится, что доверительное управление подразумевает передачу собственником (учредителем управления) права на распоряжение его недвижимостью доверительному управляющему. При этом право собственности остается за владельцем. Эта процедура подлежит обязательной государственной регистрации в органах ЕГРП. Передача считается совершенной с момента внесения в реестр соответствующей записи. В случае ее отсутствия стороны не могут рассчитывать на законодательное признание передачи имущества в доверительное управление другому лицу.

В Гражданском кодексе прописаны все нюансы процедуры заключения и действия договора. Доверительный управляющий получает очень широкие полномочия. Он имеет право самостоятельно заключать сделки в целях получения максимальной прибыли от вверенного ему имущества и вообще обладает всей полнотой власти собственника. Также он занимается проведением ремонта, устранением аварий и неисправностей в системах электро-, тепло- и водоснабжения, а также отвечает за дефекты имущества, даже если не знал о них на момент сдачи жилья. В случае повреждения собственности, а также ее утраты или гибели доверительный управляющий должен возместить собственнику убытки. Также он должен компенсировать упущенную выгоду, если в результате его действий владелец не получил того дохода, на который мог рассчитывать.

Теперь вы видите, что перечень услуг, предоставляемых агентствами на российском рынке арендной недвижимости, нельзя с полным основанием назвать доверительным управлением. С точки зрения закона ему не может быть присвоен этот юридический статус.

Слишком дорого и сложно

Видимо, серьезная ответственность, которую накладывает закон на доверительных управляющих, сдерживает распространение этой услуги на российском рынке. Агентства недвижимости и УК не спешат предлагать физическим лицам комплексные услуги по управлению чужой недвижимостью.

Даже те из них, кто пытается этим заниматься, признаются, что не могут осилить весь комплекс услуг, предусмотренных договором. Для этого им не хватает финансовых резервов, квалифицированных сотрудников и элементарного опыта.

Обоснованные опасения

Однако развитие услуги тормозит не только нежелание компаний брать на себя ответственность, но и привычная осторожность собственников. Именно владельцы жилья зачастую оказываются не готовы выполнять условия, оговоренные в законе. Прежде всего это касается оценки рыночной стоимости недвижимости, которая будет сдаваться в аренду. Это необходимо для заключения договора с доверительным управляющим, но владельцы предпочитают искажать показатели реальной стоимости недвижимости, необоснованно завышая или занижая ее.

Кроме того, собственники опасаются доверять свою недвижимость агентствам. Они боятся, что недобросовестные риелторы будут выполнять свои обязанности спустя рукава – заселят в квартиру каких-нибудь проходимцев, не будут следить за состоянием жилья и превратят его в «бомжатник». Эти опасения не лишены оснований – агентства действительно грешат наплевательским отношением к чужой недвижимости. Известно много случаев, когда неквалифицированные действия риелторов приносили много вреда и неприятных сюрпризов.

Бывало, что квартиры подолгу простаивают из-за того, что некомпетентный специалист выставил неадекватную цену. Хорошим стимулом к оперативному поиску арендаторов и заселению жилплощади служит система штрафов, которые нарастают тем быстрее, чем дольше пустует жилплощадь. Финансовая ответственность дисциплинирует агентов на активный поиск новых нанимателей, если предыдущие жильцы съехали.

Однако еще хуже, чем простой жилья, — ее нещадная эксплуатация. Квартиру могут сдавать посуточно или вообще устроить из нее «общежитие» с неопределенным количеством койко-мест. В результате такого обращения жилплощадь приходит в «убитое» состояние, и владелец вынужден впоследствии вкладывать большое средства в ее восстановление.

Впрочем, и собственник может попортить кровь риелторам. Немало известно склочных владельцев арендного жилья, которые могут устроить многодневное разбирательство из-за царапины на паркете, доказывая, что имел место не естественный износ покрытия, а злонамеренная порча его имущества.

Чтобы избежать вольных или невольных ошибок, нужно внимательно вникнуть в содержание всех пунктов договора и изучить обязательства обеих сторон. Нужно обозначить степень износа квартиры за то время, пока она будет находиться в доверительном управлении. Далее – указать, для какого назначения может быть использовано жилье и сколько человек могут одновременно проживать на этой площади. Кроме того, обязательно нужно оговорить сроки и схему оплаты. И последнее – заключение официального договора требует уплаты налога, но дает определенные гарантии его участникам.

Платите денежки

Конечно, за управление недвижимостью, как и за любую услугу, приходится платить, и порой немало. По данным специалистов риелторских компаний, стоимость может колебаться от 10 до 25% от суммы арендной платы. Некоторые агенты говорят даже о 30%, впрочем, многое здесь зависит от объема услуг, оказываемых компанией собственнику.

Приживется ли доверительное управление на российской почве?

Что касается перспектив развития доверительного управления, то здесь эксперты высказывают разные соображения. Одно из них состоит в том, что эта услуга лучше приживется в новостройках, где управляющие компании могут взять на себя заботу о состоянии квартир, своевременной оплате коммунальных услуг, предоставлении технического обслуживания и даже поиске новых нанимателей. В Москве работает уже некоторое количество компаний, предлагающих большой спектр дополнительных услуг, в том числе и такую, как сдача квартир внаем.

Другие игроки полагают, что доверительное управление получит более широкое распространение, когда юридические процедуры по регистрации договора аренды и налогообложению будут лучше отработаны и удобны для собственников.

Звучат и предложения по уменьшению налогов с аренды квартир. Эксперты считают, что разумным решением было бы снижение налога до 6%. Это могло бы помочь арендодателям перейти на легальное положение и заключать договоры доверительного управления, не опасаясь огласки. Тогда эта услуга могла бы получить более широкое распространение.

 
Статья прочитана 185 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111