Дополнительные расходы при сделках на вторичном рынке: за что платить и сколько?

сделка с недвижимостью

Сделки на вторичном рынке жилья продолжают составлять большую часть приобретений в сфере недвижимости, в первую очередь потому, что большинство граждан не имеют средств на покупку нового жилья. Поэтому неудивительно, что участники таких сделок обращают самое пристальное внимание на стоимость квартир. И это совершенно верно, так как зачастую в покупку вкладываются все имеющиеся деньги, что называется, «тютелька в тютельку». Но стоимость собственно квартиры – это еще не все. Не надо забывать о дополнительных расходах, которые сопровождают каждую сделку. И лучше знать о них заранее, чтобы известие о необходимости заплатить еще 10-20 тысяч рублей за какую-нибудь услугу не застало вас врасплох.

Собираем документы: платит тот, кому нужнее

Расходы по сделке начинаются уже на этапе сбора документов. Некоторые из них выдаются государством бесплатно, за другие нужно платить. Так, в Москве за выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета (ее может заменить Единый жилищный документ) с вас денег не попросят, но уже в Серпухове или Октябрьском придется заплатить 200 рублей. Справка изготовляется за 10 рабочих дней, но если вы спешите и хотите получить документ побыстрее, за срочность придется доплатить до 800 рублей.

Если же выяснится, что собственник имеет задолженность по квартплате, то справки он не получит до тех пор, пока не погасит долг, но это уже отдельная история. Так что условно бесплатные бумаги могут все-таки стоить некоторых денег.

Следующая инстанция – БТИ, где вы получите поэтажный план, кадастровый паспорт и экспликацию. Услуги БТИ оплачиваются по государственным тарифам, но стоимость этих документов не фиксированная. Она тем больше, чем больше метраж квартиры. А в случае, если потребуется выезд на место техника, цена возрастает на порядок. В среднем расходы по БТИ колеблются в границах от нескольких сотен рублей до 2-3 тысяч. Правда, риелторы, работающие с элитной недвижимостью, называют суммы до 15 тысяч рублей, но, повторимся, здесь все зависит от размера. Вполне вероятно, что для квартиры площадью в несколько сотен квадратных метров такая стоимость документов будет единственно возможной.

Еще одна бумага, которая обязательна для тех, кто на момент покупки квартиры состоит в браке, — согласие супруги(а), причем это касается и продавца, и покупателя, так как не только жилплощадь, приобретенная в браке, считается по закону совместно нажитой собственностью, но и деньги, которые покупатель собирается потратить на приобретение недвижимости. Даже если второй из супругов во время заключения сделки находится рядом, согласие обязательно нужно предоставить в письменном виде и заверить его у нотариуса. Эта услуга может стоить 500-800 рублей.

Существует еще целая группа документов, которые формально не требуются для заключения сделки, но на их предоставлении часто настаивают покупатели. Это бумаги, подтверждающие дееспособность продавца, и выписка из архива домовой книги. К первой группе относятся справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров о том, что продавец не состоит в них на учете. Их стоимость колеблется в пределах 1-4 тысяч рублей.

Выписка из архива раскрывает всю «подноготную» истории квартиры. В отличие от простой справки, которая информирует о том, кто проживает к квартире на момент продажи, архивная выписка перечисляет всех граждан, когда-либо прописанных в ней, а также все сделки и переходы, совершавшиеся с их участием. Ее стоимость варьируется от 1,5 до 6 тысяч рублей.

Закон ничего не говорит о том, кто должен платить за справки, собираемые для квартирной сделки, но практика вывела аксиому, которая стала правилом для рынка: платит тот, кому это нужно. То есть справки из БТИ традиционно оплачивает продавец (ведь это пока что его квартира), согласие супруга получает тот, кто состоит в браке. Желание покупателя убедиться в психическом здоровье продавца вполне естественно, но за это удовольствие приходится платить самому, так как продавцу эти справки совершенно не нужны.

Покупатель оплачивает банковскую ячейку

Будучи плохо осведомленным о практике работы банков, наше население не доверяет безналичным денежным расчетам, предпочитая электронным операциям наличность. Чтобы обеспечить безопасность процесса, рынок выработал процедуру передачи денег с помощью арендованной депозитарной ячейки и трехстороннего договора между банком, покупателем и продавцом.

Месячная аренда ячейки обходится в среднем от 2,5 до 3,5 тысячи рублей. Обычно этого срока оказывается достаточно для оформления сделки. Некоторые банки еще назначают залог за ключи, который впоследствии возвращается.

Платить за банковскую ячейку чаще приходится покупателю, хотя единой практики здесь нет – как стороны договорятся, так и будет. При некоторых сделках может потребоваться несколько ячеек (например, в случае разъезда коммунальной квартиры), и в каждом случае вопрос, кто за что платит, становится предметом обоюдного решения сторон.

В Московской области сложилась другая практика. Здесь стороны одновременно с договором купли-продажи подписывают передаточный акт, без которого документ не будет признан Регистрационной палатой. Соответственно, деньги передаются из рук в руки, прямо во время сделки. Если одна из сторон настаивает на банковской ячейке (обычно это бывают покупатели из Москвы), то она платит сама.

… и составление договора

Еще в недавнем прошлом закон требовал заверять договор купли-продажи у нотариуса. Пользуясь этим, нотариусы брали в качестве оплаты за свои услуги до 1,5% стоимости сделки. С тех пор в законодательстве были сделаны послабления, и обязательное нотариальное заверение требуется только для некоторых видов сделок – договоров аренды, ипотеки. Для подписания договора купли-продажи достаточно составить простую письменную форму (ППФ), которая также является платной услугой, но далеко не такой дорогостоящей, как нотариальное оформление.

Эксперты, работающие на московском рынке, называют разные цифры стоимости составления договора, и диапазон возможной цены оказался очень широким. Одни называют нижнюю планку в 3 тысячи рублей, другие настаивают на сумме от 8 до 15 тысяч. В большинстве случаев за ППФ платит покупатель, так как он больше заинтересован в грамотном составлении договора.

Если же «для верности» одна из сторон хочет нанять нотариуса, то ей и приходится платить за его услуги. Конечно, сейчас нотариусы берут за составление договора не 1,5%, а 1% или даже 0,6% в случаях с элитными квартирами. Но все равно это на порядок дороже, чем самая дорогая ППФ.

… и государственную пошлину

Пошлина, которую государство берет с физических лиц – участников квартирных сделок, — вполне посильна и составляет 1 тысячу рублей за переход права собственности и столько же — за его регистрацию на нового владельца квартиры. Если у квартиры будет несколько владельцев, каждый из новых собственников должен заплатить пошлину.

Что касается того, кто будет платить за регистрацию права, здесь все понятно – покупатель регистрирует квартиру на себя, он и платит налог. Рассуждая логически, пошлину за сделку следовало бы разделить пополам, но ввиду того, что сумма очень уж мизерная, покупатель берет на себя и эту плату.

Налоги платит продавец!

Российское законодательство лояльно относится к людям, приобретающим квартиры, и поощряет их покупательскую активность тем, что не берет с них налогов. Эта практика сильно отличается от европейской, где человек, приобретающий жилплощадь, вынужден платить немаленький налог: во Франции он составляет 7-8%, а в Испании может в отдельных случаях достигать 16% стоимости жилья.
Другое дело продавцы. К ним отношение гораздо строже. Если до продажи квартиры хозяин владел ею больше 3-х лет, он освобождается от налога, если меньше – заплатит по полной программе.

Единственное послабление для него — налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. С остальной суммы придется платить по стандартной ставке в 13%. Если стоимость квартиры составляет, к примеру, 10 миллионов рублей, налог будет начислен с суммы 9 миллионов. Умножив это число на 13, нетрудно посчитать, что получается цифра 1,17 млн. руб.

Правда, есть способ избежать огромного налога – представить документы, в которых будет указано, за сколько была в свое время куплена квартира. Тогда налог будет взят не со всей суммы, а только с разницы между стоимостью покупки и продажи. Если квартира была приобретена пару лет назад за 8 миллионов рублей, а сегодня продается за 10 миллионов, то продавец заплатит только с полученного дохода, то есть с 2-х миллионов рублей, что составит 260 тысяч рублей.

Критики говорят, что этот способ налогообложения безнадежно устарел, и что налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей для московского рынка недвижимости давно неактуален. Результат этого — массовый уход продавцов «в сумрак». Но ни о каких возможных изменениях в законодательстве пока речи не идет.

Ипотека – дополнительные расходы для покупателя

Ипотека – для многих граждан вынужденный, но единственно возможный способ обзавестись собственным жильем. Однако, воспользовавшись ипотечным кредитованием, покупатель должен быть готов к дополнительным тратам. Давайте рассмотрим их в общих чертах. Первым шагом, влекущим за собой неизбежные расходы, станет обязательная оценка квартиры.

Затем заемщику предстоит страхование объекта залога и собственного здоровья. Много раз говорилось о незаконности насильственного страхования покупателей квартир, и это мнение даже подкреплялось судебными решениями. Но кредитные организации нашли истинно рыночный способ заставить заемщиков страховаться, – стали завышать ставки по кредиту для тех, кто отказывается от страховки. Подумав и сравнив суммы затрат, покупатель «добровольно» решает, что дешевле все же будет застраховаться.

Третья статья расходов — обязательное нотариальное заверение договора. О разнице в ценах на ППФ и услуги нотариуса мы уже упоминали выше.

Итак, ипотека потребует дополнительных трат, которые исчисляются десятками, а то и сотнями тысяч рублей. Эта нагрузка ляжет, конечно, на покупателя, так как ипотека – это его забота, а не продавца.

Риелтор за вас не заплатит

За свою работу риелторские компании получают с клиентов комиссию, и немаленькую. Возможно ли, чтобы часть расходов за определенные платные услуги агентства брали на себя? Реакция большинства риелторов на этот и подобные вопросы довольно резка. Дескать, работа банков, нотариусов, государственных органов не может оплачиваться из кармана риелтора. Потребители их услуг – участники сделки, значит, они и должны платить. А комиссия – это вознаграждение за работу риелтора, который может взять на себя оплату услуг только тех специалистов, которые числятся в штате агентства.

Другие риелторы, которым был задан тот же вопрос, допустили, что некоторую часть расходов (впрочем, очень небольшую) агентство может взять на себя. Предположим, в том случае, если клиент заказывает агентству проверку юридической чистоты и платит деньги за услугу в целом. Если при этом понадобятся некоторые справки, риелтор оплатит их стоимость за свой счет. Думается, однако, что стоимость возможных справок уже заложена в тарифе за эту работу.

Поэтому у участников сделки не должно быть иллюзий насчет риелторов – платить за услуги других субъектов рынка они не собираются, ну, разве что самую малость.

 
Статья прочитана 1702 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111