Дом построен и сдан, а права собственности на квартиры не оформляются. Почему?

Дом построен и сдан, а права собственности на квартиры не оформляются. Почему? Строительство дома подходит к концу, и счастливые новоселы уверены, что все их треволнения уходят в прошлое. Казалось бы, действительно, осталось провести чисто технический акт – оформление документов на собственность в уже готовом объекте. К сожалению, действительность зачастую разочаровывает дольщиков. Несмотря на то, что в Москве и области возводятся сотни и тысячи квартир, новоиспеченные собственники постоянно сталкиваются с проблемами, приводящими к скандалам и судам. Порой только судебное решение помогает покупателям жилья получить право на владение своей собственностью.

Долгая история
В чем причины возникновения задержек, и на какой срок может затянуться канитель с оформлением документов? Это зависит, прежде всего, от того, какие причины привели к проволочкам. Если застройщик банально обманул инвесторов, вложивших деньги в будущие квартиры, и строительство не ведется вовсе, то сказать, когда покупатели получат право собственности, не представляется возможным. Ожидание может затянуться на неопределенный срок.

Ну, а если дом все же построен, но квартиры владельцам не передаются, на это может быть несколько причин. Одна из самых распространенных – компания-застройщик имеет юридические проблемы, связанные с оформлением земельного участка, документов на строительство, инвестиционных договоров и т. д. В этом случае задержка может быть довольно длительной – до 4-х лет. Еще один распространенный случай связан с низкой эффективностью организации работы внутри компании и медлительностью бизнес-процессов. В этом случае проволочки с оформлением могут затянуться на год-полтора.

Причины проволочек с передачей квартир
Сами компании-застройщики в один голос утверждают, что у них нет никакого интереса затягивать с оформлением квартир. Для них это означает лишние расходы, в том числе на оплату коммуналки. Передав дом покупателям, компания избавляется от хлопот по содержанию готового объекта и перекладывает платежи на дольщиков. Кроме того, промедление в оформлении документов несет с собой и репутационные потери, поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы этап получения документов проходил как можно более гладко.

Но так бывает не всегда. Говоря о факторах проволочек, компании сетуют прежде всего на сложности со сбором пакета документов на строительство. Еще одна причина — между застройщиком и заказчиком строительства возникает конфликт вокруг выполнения условий инвестиционного контракта. Заказчик, в роли которого чаще всего выступает город, требует от компании не только возведения здания, но и выполнения обязательств по обустройству прилегающей территории, строительству социальной инфраструктуры и очистных сооружений, предусмотренных соглашением.

Пока эти этапы не завершены, компания не может получить акт распределения инвестконтракта – финальный документ, дающий право на передачу квартир в собственность покупателей. Вот и получается, что дом готов и принят госкомиссией, но получение покупателями документов на жилье затягивается из-за недостроенной инфраструктуры. Как ни грустно, но без акта распределения дом не получит адреса, а дольщики – желанного права собственности на свою недвижимость.

Чтобы устранить это препятствие, жильцы могут обратиться (и обращаются) в суд с исками по признанию прав собственности. Ответственные застройщики с пониманием относятся к этим инициативам и даже организуют дольщикам содействие. Известны случаи, когда компании создавали специальные подразделения для оказания клиентам юридической помощи. Так что для ускорения процесса покупатели могут попытаться заручиться поддержкой компании, которая прямо заинтересована в том, чтобы дольщики как можно быстрее оформили права собственности на квартиры.

Федеральный закон №214 как стимул прогресса
Несмотря на уверения застройщиков в том, что затягивание передачи квартир в собственность покупателям происходят по не зависящим от них причинам, наблюдается интересная взаимосвязь. После принятия нашумевшего закона №214-ФЗ «О долевом строительстве», предусматривающего серьезные штрафы за «баловство» со сроками сдачи жилья, дисциплинированность застройщиков заметно повысилась. Дамоклов меч штрафных санкций действует на компании так же отрезвляюще, как и на героя древнегреческого мифа.

Сегодня большинство строительных проектов в Москве и столичном регионе реализуется с опорой на Федеральный закон №214, который обязует застройщика соблюдать не только сроки строительства, но и передачи готового объекта в собственность покупателя. Поэтому ситуация с выполнением компаниями взятых обязательств постоянно улучшается, а злостных нарушителей с каждым днем становится меньше.

Если застройщик не укладывается в первоначально заявленные сроки строительства, он должен заручиться согласием каждого дольщика на изменение сроков и закрепить его документально. Но добиться такого согласия бывает порой очень непросто, и далеко не все покупатели идут на поводу у компании.

Государство продолжает проводить политику ужесточения штрафных санкций в отношении безответственных застройщиков. Так, Госдума готовится к рассмотрению законопроекта, предусматривающего штраф за нецелевое использование средств, предоставленных дольщиками, в пределах 500 тысяч – 1 миллиона рублей.

А казачок-то засланный!
Каких только историй не рассказывают дольщики, прошедшие все круги ада в эпопее под названием «Получить право собственности на квартиру». Особенно любопытна одна схема, с помощью которой сотрудники компании получали дополнительный заработок за счет покупателей. Оговоримся сразу – эта история произошла еще до принятия 214-ФЗ.

В некой компании дольщику упорно отказывали в оформлении права собственности, но при этом так же настойчиво советовали искать правду в суде. Благо, и контактные телефоны адвокатов были вывешены там же, в офисе, на видном месте. При личной встрече адвокат брался оказать помощь в получении права собственности, но категорически отказывался попытаться отсудить у компании компенсацию за нарушенные сроки. Из его поведения явственно следовало, что «казачок-то засланный», и работает в интересах застройщика. Компания обеспечивает юриста клиентами, а прибыль делят пополам, как-то так.

Эксперты, которым рассказали об этом случае, не то чтобы не поверили истории о столь «дешевом разводе», но усомнились, что она может быть актуальной в условиях сегодняшнего рынка. По их мнению, серьезный застройщик, который в течение двух лет (а то и дольше) реализовывал крупный строительный проект, вряд ли пойдет на сговор с «прикормленными» адвокатами ради сомнительной прибыли. К тому же подобные интриги чреваты неприятными разговорами с дольщиками.

Ситуация меняется – в лучшую сторону
Рассказанная выше история, как было замечено, случилась еще до принятия закона «О долевом строительстве…». За прошедшие годы на рынке первичного жилья произошло много изменений, и в лучшую для потребителей сторону. Покупатели стали смелее и последовательнее отстаивать свои права в суде. Выполняя их решения, компаниям нередко приходится выплачивать дольщикам неустойку за сорванные сроки передачи жилья в собственность, а также компенсировать расходы на юристов и моральный ущерб.

Так, за задержку квартиры стоимостью 3 миллиона рублей на полтора месяца размер неустойки составит около 80 тысяч рублей. Истец, добившийся передачи квартиры в собственность в судебном порядке, может также взыскать с ответчика 60 тысяч рублей, которые он заплатил в качестве государственной пошлины за возбуждение иска. Кроме того, дольщик может подать иск о возврате денег, уплаченных компании за оформление документов на право собственности.

Чтобы обезопасить себя от возможных судебных разбирательств с недовольными покупателями, сегодня компании сознательно продлевают сроки передачи квартир. В качестве примера можно привести один конкретный договор долевого участия, по которому сдать дом планируется 30 декабря 2013 года, а завершить передачу квартир — 30 июня 2015-го, то есть застройщик оставляет для себя «люфт» продолжительностью в полтора года! При этом на словах покупателям обещают выдать ключи от квартир уже следующей весной.

Делаем выводы
Похоже, что рынок недвижимости начинает приобретать цивилизованные черты. Покупателю больше не приходится бегать за продавцом, умоляя передать ему квартиру. Компании стараются оформлять документы в пределах указанных сроков под угрозой штрафов, предусмотренных Федеральным законом №214. А если нарушения все же допускаются, то у дольщиков имеется возможность для обращения в суд, где можно не только отстоять право собственности, но и компенсацию от застройщика получить.

Но столь оптимистично ситуация будет развиваться только в двух случаях:
— если покупка квартиры происходит по ДДУ. Другие схемы, даже не противоречащие №214-ФЗ, не позволяют надеяться на компенсации;
— если с застройщика в принципе есть что взять, то есть дом действительно построен. Пустырь, заросший бурьяном, на месте стройплощадки свидетельствует о том, что глава компании вместе с деньгами дольщиков находится, скорее всего, в какой-нибудь симпатичной стране, откуда его не выдадут на родину. И в этом случае никакой суд не поможет покупателю получить квартиру.

Метки текущей записи:

 
Статья прочитана 1126 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111