Дешевая недвижимость в Германии – покупаем дом за 5 тысяч евро и делаем реконструкцию

Дешевая недвижимость в Германии – покупаем дом за 5 тысяч евро и делаем реконструкцию В Германии имеется огромный выбор недвижимости на любой вкус и доход. Есть и совсем дешевые варианты стоимостью 5-8 тысяч евро. Конечно, по цене и качество. Такие предложения обычно имеют серьезные недостатки, к которым можно отнести неудобное расположение, небольшой метраж, плохое техническое состояние. Тем не менее, они все равно находят своих покупателей, которых привлекает в них прежде всего низкая цена. Однако эксперты рынка недвижимости обещают, что уже в самом скором времени такие объекты подвергнутся обновлению. Что это за обновление, как оно будет проходить, и какие последствия может иметь для потенциальных собственников, можно будет узнать в этой статье.

Корни проблемы

Сегодняшние проблемы недвижимости Германии уходят корнями в послевоенное прошлое. Известно, что по результатам Второй Мировой войны Германия была разделена на две части – Восточную и Западную. Воссоединение состоялось только в 1990 году. Впрочем, на Западе этот процесс называют другим термином – «присоединение», так как считают, что ГДР присоединилась, или даже «влилась» в ФРГ. Действительно, главой общего государства остался западногерманский канцлер Гельмут Коль, а денежной единицей стала западногерманская марка.

Однако ближе к теме. В течение полувека, которые Восточная Германия провела в составе социалистического блока, здесь велось масштабное жилищное строительство. После восстановления целостности страны оказалось, что нормы жилищного строительства ГДР сильно отличаются от стандартов ФРГ, в частности, по энергосбережению.

Процесс далек от завершения

Обновление зданий советской постройки началось еще в 1990-х годах, и еще далеко от завершения. В первую очередь проводилась модернизация домов, расположенных в крупных городах. Но и «столичная прописка» не дает гарантии того, что здание прошло реновацию. На сегодняшний день в Берлине 60% панельных многоэтажек обновлены полностью и еще 25% — частично. Из этого видно, что даже в столице Германии минимум 15% домов советской застройки еще не прошли санацию.

Еще хуже положение в провинции, где проблема стоит гораздо острее. Там строений, стоящих в очереди на модернизацию, насчитывается до 30%. Наибольшее количество устаревших зданий расположены на востоке (в Саксонии) и северо-востоке страны, в Пруссии, на балтийском побережье.

Как это работает?

Итак, вырисовывается набор общих черт, характерных для подобных объектов. Скорее всего, это будет дом старой постройки, расположенный в небольшом городке в Восточной Германии. Такие здания находятся обычно в «медвежьих углах» или в районах с плохой репутацией.

Увы, покупателю не удастся узнать, стоит ли дом в очереди на реновацию или на какой год запланированы работы. Подобных списков не существует, а если они и есть, то не находятся в свободном доступе. В то же время есть некоторые признаки, которые позволяют судить о конструктивных особенностях и общем состоянии строения. Так, если дом был построен до 1920 года, то можно с уверенностью говорить, что в нем были использованы деревянные перекрытия. А если в здании проводился капитальный ремонт после 1995 года, то оно находится в хорошем техническом состоянии. Это объясняется тем, что в 1995 году были ужесточены требования к качеству капремонтов в Германии.

Продавец должен поставить покупателя в известность о скрытых изъянах, если таковые имеются у объекта. Явные же недостатки – это, как говорится, проблемы самого покупателя. Поскольку не каждый инвестор имеет достаточные знания в области строительства, то рекомендуется привлекать для освидетельствования технического состояния здания профессионалов из местной стройинспекции, так называемых «официальных присяжных экспертов» (amtlich vereidigter Sachverständiger), которые составят список недостатков и смету по их устранению.

Точных сроков проведения капремонтов в Германии нет, но в среднем это происходит раз в 30 лет. Косметические обновления фасадов и другие мелкие работы производятся чаще. Если дом сдается внаем, то «косметику» должен осуществлять арендатор, а вот проведение капитальных ремонтов — обязанность владельца.

Что такое реконструкция по-немецки…

Сравнивая опыт по обновлению старых зданий в Германии и России, можно увидеть принципиальную разницу в подходе. Московские власти в свое время объявили о начале кампании по реконструкции «хрущевок», однако она была сведена к банальному разрушению домов. Приехавшие бульдозеры просто развалили панельные пятиэтажки, а на их месте выросли современные дома. В Германии подошли к вопросу иначе. Несмотря на мнение, что панельные здания легче разрушить, чем привести к современным строительным нормам, оказалось, что это все-таки возможно. И опыт Восточной Германии – тому подтверждение.

Первым этапом процесса обновления становится полное техническое обследование, включая показатели энергосбережения. Именно недостаточная эффективность в плане сохранение тепла является основной претензией к «хонеккеровкам» у современных немцев, помешанных на экономии. По завершении обследования составляется перечень необходимых работ. Обычно он включает:
— замену покрытия кровли;
— утепление чердачных помещений;
— утепление фасадов и их декоративное оформление;
— установку новых окон, решение вопросов вентиляции и проветривания;
— утепление подвальных перекрытий, санацию подвалов;
— санацию подъездов и балконов;
— монтаж лифтового оборудования (в случае его отсутствия) с наружной стороны здания;
— замену инженерных коммуникаций;
— замену радиаторов, установку на них теплосчетчиков и термостатов;
— устройство горизонтальной системы отопления;
— установку счетчиков потребления воды;
— установку в подвале общедомовых счетчиков расхода воды и газа, устройство теплового узла;
— благоустройство придомовой территории.

Еще один довольно важный момент: если дом находится в собственности ТСЖ (обычная для Германии ситуация), то вопрос о начале реконструкции принимается на общем собрании жильцов.

Конечно, техническое состояние дома зависит от многих факторов, и стоимость работ на разных объектах может отличаться очень сильно, но в среднем вложения в реновацию составляют порядка 30% от инвестиций в новое жилье. Эта цифра равняется приблизительно 23 тысячам евро на одну квартиру, из которых 8,5 тысячи евро тратятся на повышение энергоэффективности квартиры и всего дома в целом.

Для реновации зданий старой постройки разработана соответствующая государственная программа, которой могут воспользоваться собственники жилья. Но государственная помощь выделяется только в индивидуальном порядке, и на ее получение могут рассчитывать исключительно те люди, которые сами проживают на этой жилплощади. А вот если владелец квартиры сдает свои «квадратные метры» в аренду, то ему придется модернизировать квартиру, рассчитывая только на собственные средства.

Банки охотно выдают деньги под реновацию таких объектов. Кредит под 3% годовых на 25 лет покажется фантастическим подарком жителю Москвы или Санкт-Петербурга, но в приграничных регионах Германии с относительно слабой экономикой и высоким уровнем безработицы доходы населения не всегда позволяют взять заем даже на таких льготных условиях. Местные собственники могут откладывать ремонт из года в год, хотя необходимость в нем давно назрела.

Конечно, после проведения реновации здание отвечает всем требованиям, предъявляемым к современному жилью, что немедленно меняет его цену в сторону увеличения. Даже дома, построенные в XIX – начале XX века, имеют достаточно высокую рыночную стоимость, если условия жизни в них приведены в соответствие со всеми современными нормативами. Хорошее состояние и хорошее местоположение – вот два основных «кита», из которых слагается привлекательность таких домов.

Подводим итоги

Итак, процесс реновации домов в Германии, как видим, хорошо отработан. К тому же, закон стоит на страже частной собственности, и покупатели недвижимости не боятся, что завтра местным чиновникам придет в голову идея сломать дом, в котором вы недавно приобрели квартиру.

С другой стороны, любой ремонт требует немалых трат. И, если общее собрание собственников решит, что пора произвести реновацию дома, то придется подчиниться решению большинства, даже если и не очень этого хочется. Возможна и зеркальная ситуация – дом давно требует ремонта, и отдельные состоятельные жильцы хотят его провести, но не могут собрать большинство среди членов ТСЖ. Здание продолжает разрушаться, «а воз и ныне там».

А что скажет специалист?

Специалисты, хорошо ориентирующиеся на жилищном рынке Германии, спешат остудить особо горячие головы, которые думают, что квартир по 5-8 тысяч евро в Германии пруд пруди. Действительно, несколько лет назад можно было увидеть такую стоимость в качестве стартовой на аукционах недвижимости. Но такие цены обычно связаны с проблемными объектами, например, квартирами с обременением, где цена обременения может превышать предлагаемую стоимость в несколько раз.

Сейчас таких цен в Берлине уже не найти, но в провинции они еще есть, особенно по глухим углам, где нет работы, и население с каждым годом убывает. Такие квартиры обычно требуют самого серьезного ремонта. Или еще вариант – купленная за копейки развалюха находится на арендованной земле, и собственнику придется платить за нее ренту хозяину участка.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 1159 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111