Что выбрать – рассрочку от застройщика или банковскую ипотеку? Плюсы и минусы, сходство и различия

Что выбрать – рассрочку от застройщика или банковскую ипотеку? Плюсы и минусы, сходство и различия Что выгоднее – взять банковскую ипотеку под покупку квартиры или оформить рассрочку в компании-застройщике?

Дилемма эта не нова, и неоднократно обсуждалась в статьях, посвященных жилищному вопросу. Но новые реалии, связанные с международными санкциями и падением курса рубля, заставляют посмотреть на нее под иным углом зрения.

Итак, какая из возможностей выгоднее для потребителя?

Ипотека – все растет, все изменяется

Средства массовой информации отмечают, что в последнее время условия ипотечного займа стали более тяжелыми для клиентов. Рост курсов иностранных валют и ограничение доступа российских банков к дешевым кредитам значительно осложнили положение рядовых заемщиков. Среднестатистическая ставка по кредиту (важнейший для покупателя параметр) оценивается в 13-14% годовых. Это на 0,5 -1,5% больше, чем показатели годичной давности, считают некоторые эксперты.

Однако не все придерживаются этого мнения. Более того, зачастую оценки ситуации специалистами разных компаний кардинально отличаются друг от друга. Кое-кто говорит о том, что ставки, напротив, не выросли, оставшись примерно на уровне 12,5% — показатель, практически не отличающийся от прошлогоднего. Более того, некоторые игроки понизили ставки, чтобы привлечь клиентов, и запустили ряд интересных продуктов. В целом же рынок отличает некоторая неустойчивость, что неудивительно в нынешних условиях. В течение года наблюдались колебания в пределах 0,5 – 1,5%, и на сегодняшний день маятник ставок застыл на прошлогодних цифрах.

Что касается другого важнейшего фактора — размеров первоначального взноса – то многие специалисты полагают, что этот показатель вырос в сравнении с прошлым годом. Если в 2013 году он составлял в среднем порядка 10%, то сейчас стремится к 15%, и, судя по всему, будет повышаться и дальше. Почти единодушно эксперты соглашаются с тем, что практически не осталось банков, выдающих ипотечные займы без первоначального взноса, хотя еще в прошлом году некоторые кредитные учреждения предлагали такой продукт.

При этом эксперты единодушно признают, что получить кредит стало гораздо труднее. Банки усложнили оценку платежеспособности клиентов и увеличили процент отказов. Так, в октябре в получении ипотеки было отказано каждому третьему соискателю, а каждый четвертый сам решил воздержаться от получения кредита из-за чрезмерно суровых условий банка. Сегодня уже можно констатировать, что по сравнению с летними месяцами снизилась доля квартирных сделок с использованием кредитов.

Что касается рынка элитной недвижимости, то банки работают с каждым клиентом индивидуально. Критерии проверки платежеспособности очень жесткие, и через сито проходят далеко не все претенденты. Только единицам клиентов удается получить одобрение своих заявок.

Чтобы «кнут» не казался слишком болезненным, некоторые банки решили подсластить новую политику «пряником». Повышая ставки, они одновременно делают некоторые послабления по условиям получения и выплаты кредитов. Так, ряд кредиторов увеличивает период ипотеки на несколько лет (средний срок – 5 лет), поднимает максимальный возраст заемщика до 65 лет (раньше – 60 лет), уменьшает первоначальный взнос до 10-20% (раньше – 20-30%). Компании-застройщики все плотнее взаимодействуют с аккредитованными банками, приглашая их сотрудников в офисы продаж, где они могут работать непосредственно с потенциальными клиентами. Прямое общение позволяет покупателям быстрее определиться с решением, стоит ли брать ипотеку или искать другие источники денежных средств.

Подобная разнонаправленность (с одной стороны – ужесточение условий выдачи кредита, с другой – повышение привлекательности ипотеки) говорит о том, что на рынке нет единства во мнениях относительно дальнейшей кредитной политики.

Рассрочка – навстречу покупателю

Программы рассрочки от застройщиков больших изменений не претерпели. Условия для покупателей остались в основном теми же, что и раньше. Рассрочки длительностью до полугода остаются беспроцентными. Те, что дольше, предоставляются под условия, аналогичные ипотечному кредиту, в среднем под 1 – 1,5% ежемесячно. Большинство программ работает до окончания строительства, то есть порядка 2-х лет или около того.

Впрочем, и здесь продавцы готовы предлагать покупателям первички более гибкие условия, которые помогли бы стимулировать продажи. Это проявляется в расширении временных рамок этой услуги. Сегодня рассрочка может составлять от трех дней до момента ввода проекта в эксплуатацию, вплоть до трех лет. То есть, если раньше компании предоставляли рассрочку на год-два, то теперь готовы продлить ее на более длительный срок.

В качестве примера гибкой политики можно привести микрорайон «Изумрудные холмы» от застройщика «Эталон-Инвест». Здесь покупателям предлагают рассрочку длительностью до 8 лет. Конечно, это единичный случай, но он лишь показывает направление, в котором движется рынок новостроек.

По оценкам специалистов, сегодня большинство новых проектов Москвы и Подмосковья может быть реализовано с рассрочкой платежа. Их доля в общем объеме рынка достигает 70%. Целью застройщиков, предлагающих рассрочку, является повышение конкурентоспособности и привлечение большего количества покупателей.

Даже если рассрочка на каком-то объекте официально не предоставляется, в отдельных случаях застройщики идут навстречу клиентам и соглашаются растянуть платежи во времени. Правда, в этом случае уступка вряд ли будет существенной. Обычно послабление дается на 2-3 месяца. При этом первоначальный взнос составляет не менее 50% от стоимости квартиры.

Собственные банки – быть или не быть?

Рассматривая отличия банковского кредита от рассрочки, мы ясно видим, что это – временные рамки. Именно сроки – самое слабое место рассрочки как инструмента продаж. Банк может выдать кредит на 20-25 лет, но компания-застройщик не располагает такими «длинными» деньгами. Все, что она может, — это разрешить покупателю продлить платеж на 3 года или даже меньше. Естественно, что клиентам, которые рассчитывали превратить рассрочку в разновидность ипотеки, будет очень сложно вносить такие огромные ежемесячные платежи. Как итог – многие потенциальные покупатели отказываются от такой тяжелой нагрузки.

Выходом могло бы стать создание застройщиками собственных банков, выдающих кредиты на покупку собственных новостроек. Ничего нового в этом нет – мы видим, как сплошь и рядом отдельные компании создают бизнес-структуры в смежных областях. Примером может служить мобильный оператор МТС, который тоже открыл собственный банк. Понятно, что банковский бизнес – не из простых, и застройщику пришлось бы потратиться, чтобы наладить работу нового проекта. Зато это позволило бы активнее привлекать покупателей возможностью получения лучших условий кредита.

Нельзя сказать, что застройщики не понимают сути вопроса. Продавцы первички четко осознают свои выгоды, но пока никто из них не готов на такие радикальные шаги. Этому есть несколько причин. Для выдачи долгосрочных кредитов нужен достаточный резерв оборотного капитала, но не все компании располагают такой массой «длинных» денег. К тому же рынок ипотечного кредитования прочно контролируют крупные банки, имеющие государственное финансирование. Застройщикам было бы затруднительно конкурировать с ними в этом сегменте. К тому же создание собственного банка влечет не только новые возможности, но и новые проблемы, связанные, в частности, с взысканием задолженностей. Говоря бытовым языком, «а оно им надо»? Крупные застройщики, понимающие необходимость предоставления долгосрочных кредитов населению на покупку недвижимости, давно и плотно работают с надежными банками, имеющими качественные ипотечные программы, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке.

Они такие разные

Сказать с уверенностью, какой из инструментов более эффективен и выгоден покупателю, нельзя. Эксперты убеждены, что эти продукты предназначены для разных категорий клиентов и преследуют различные цели. То, что подходит одним, совершенно не устраивает других. В одних жизненных ситуациях лучше выбрать рассрочку от застройщика, в других – ипотеку, и не пытаться заменять одно другим.

Основной вопрос – какая сумма есть у покупателя на руках и как быстро он сможет получить недостающие средства. Если у клиента уже есть бОльшая часть денег, и он сможет оперативно погасить недостающее, то ему выгоднее взять рассрочку. Основное преимущество этой схемы в том, что многие компании освобождают клиентов от уплаты процентов. Кроме того, покупателям не приходится собирать множество документов, которые требуются для получения ипотеки.

Правда, в массовом сегменте такие случаи не очень многочисленны. К рассрочке прибегают те, кто планирует в скором времени получить крупную денежную сумму. Источником денег может стать продажа другой квартиры, бабушкино наследство или что-нибудь еще.

Однако такие «денежные» покупатели не слишком многочисленны в эконом-классе. Остальным приходится брать ипотеку, хотя этот способ и более хлопотный, и предполагает значительную переплату по процентам. Но, когда денег на руках мало, этот инструмент становится единственным комфортным способом расплатиться за квартиру. А переплату можно сделать и меньше, если начать погашать кредит досрочно.

В заключение можно сделать вывод, что неправомерно говорить о том, какой из инструментов лучше, а какой – хуже. Кому-то из покупателей выгоднее воспользоваться рассрочкой, кому-то, напротив, — ипотекой. То, что они существуют параллельно и не вытесняют друг друга, говорит о том, что они предназначены для «разруливания» разных проблем и жизненных ситуаций. Если бы это было не так, один из вариантов захватил бы весь рынок, а второй – вымер бы, как динозавр. То, что этого не происходит, говорит об одном — и ипотека, и рассрочка пользуются спросом, но у разных категорий покупателей.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 383 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111