Что год пришедший нам готовит? Перспективы московского рынка вторичной недвижимости

Что год пришедший нам готовит? Перспективы московского рынка вторичной недвижимости Наступление нового года – хороший повод подвести итоги предыдущего, а также оценить перспективы и планы на будущее. В ходе текущего кризиса эксперты в значительной мере растеряли былой оптимизм и предсказывают недвижимости трудный год.

Впрочем, по мнению специалистов, вторичному рынку крах не грозит, хотя в ближайшее время он в полной мере ощутит на себе сокращение оборота, снижение цен и количества покупателей.

Состояние и перспективы рынка московской «вторички»

Рынок недвижимости Москвы является частью российской экономической системы, поэтому все потрясения, переживаемые последней, оказывают на него сильнейшее влияние. Сегодня внутренняя ситуация переживает период сильной дестабилизации – национальная валюта «пикирует» вниз, рост ВВП оказался ниже запланированного и составил всего 0,5% по итогам года, уровень инфляции достиг 9% (по некоторым данным больше), ипотечные кредиты дорожают и становятся менее доступными для населения.

Одновременно с падением курса рубля относительно иностранных валют имеет место резкое удешевление московского жилья в долларовых ценах. Так, сегодня индекс стоимости недвижимости находится на своем минимуме со времен кризиса 2008-2009 года и составляет 3493 доллара за квадратный метр. Для сравнения – в 2008 году этот показатель снизился до 3858 долларов за один «квадрат» жилой площади.

Еще весной однокомнатная квартира за 7 миллионов рублей в пересчете на иностранную валюту стоила порядка 200 тысяч долларов. Однако с тех пор, как началась девальвация рубля, эта сумма сократилась до 130 тысяч «вечнозеленых».

В течение года в стране произошло достаточное количество событий, послуживших катализаторами повышения покупательной активности населения. Это и лишение лицензий целого ряда банков, и санкции со стороны западных государств, и последовавшее за этим падение национальной валюты. Население, опасаясь потери рублевых сбережений, поспешило вложить накопления в недвижимость. Многие из этих людей планировали осуществить крупные покупки позже, но ажиотаж и неуверенность в завтрашнем дне спровоцировали всплеск спроса. Однако возможности платежеспособных покупателей вскоре будут исчерпаны, а другие потенциальные клиенты риелторов могут отложить приобретение квартир в расчете, что цены пойдут вниз под давлением негативных факторов. Оправдаются их надежды или нет – зависит от того, как будет развиваться политическая и экономическая ситуация в стране.

Причины и следствия

Предсказать направление движения рынка жилья сегодня достаточно сложно даже опытным экспертам. Во многом оно будет зависеть от хода развития кризиса и его глубины. Однако факторы, которые оказывают влияние на недвижимость, можно назвать уже сейчас. Это, в первую очередь, — рост процентов по ипотечным кредитам, который станет прямым следствием увеличения ключевой ставки Центробанка. Естественно, что банки начнут корректировать программы кредитования, чтобы привести их в соответствие с новыми рыночными реалиями.

Следствием этого станет неизбежное уменьшение доли сделок с привлечением ипотеки, а вот какой будет конкретная цифра, предстоит увидеть уже в ближайшие месяцы. По мнению специалистов, коррекция спроса произойдет во втором полугодии этого года. Более того, банки будут намеренно ужесточать условия выдачи ипотеки, чтобы сократить объемы кредитования населения и избежать, таким образом, дополнительных рисков.

Помимо этого, предвидятся изменения на рынке жилья, связанные с налогообложением квартирных сделок. Так, с начала 2016 года вступают в силу поправки в законодательство, касающиеся уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. Если сегодня от налога на доход, полученный с продажи собственности, освобождается гражданин, владевший квартирой минимум три года, то в новой редакции закона этот срок увеличивается до пяти лет. Эксперты предвидят, что многие владельцы квартир постараются избавиться от собственности в текущем году, чтобы не попасть под действие нового закона о налогообложении.

Еще одно новшество, которое может больно ударить по собственникам квартир в центре столицы, — изменение принципов оценки недвижимости. В 2014 году вступил в силу порядок, согласно которому в основу сделки ложится кадастровая стоимость квартиры, а не инвентаризационная, как это было раньше. Из-за этого цены на объекты экономкласса в центральных районах Москвы могут оказаться слишком высокими, и потенциальные покупатели вынуждены будут отказаться от этих вариантов.

Кроме того, количество сделок уменьшится на фоне общего снижения уровня жизни. Если люди будут меньше зарабатывать, а некоторые из них и вовсе потеряют работу в результате сокращения рабочих мест, как это было в 2008 году, то желающих покупать недвижимость станет на порядок меньше.

Куда уходит спрос

Эксперты ожидают, что от снижения покупательской активности в кризисный период пострадает в первую очередь именно рынок вторичной недвижимости. В ситуации, когда потребители ограничены в средствах, выбор чаще всего делается в пользу новостроек. Смещение баланса в сторону незавершенных проектов отражает желание граждан сэкономить на покупке недвижимости. Ведь на начальных этапах строительства стоимость квартир в этом сегменте намного ниже, чем в том же районе на вторичном рынке. Именно цена является самым привлекательным фактором, позволяющим получить с вложения неплохой доход.

Что касается вторичного рынка, то здесь наиболее ликвидными станут квартиры небольшой площади в секторе экономкласса. В сложной экономической ситуации такие объекты будут наиболее востребованы покупателями, а вот дорогое и комфортное жилье, напротив, будет пользоваться меньшим спросом. В этом сегменте предвидится значительное падение продаж, а больше всего оно коснется домов, построенных в 1990-х годах. Покупатели отдадут предпочтение более современным объектам или квартирам в новостройках.

Ожидается падение спроса на еще один вид жилья – панельные многоэтажки в центре Москвы. Сегодня они продаются по завышенным ценам, и в ближайшее время ожидается корректировка их стоимости. В результате конкуренции эту ценовую нишу на рынке займут более качественные предложения.

В целом рынок вторичной недвижимости не замрет полностью, так как никто не может отменить дальнейшего течения жизни. Люди женятся и разводятся, рождаются и умирают, съезжаются и расстаются, а значит – альтернативные сделки будут совершаться даже в кризисный период, хотя и не так интенсивно, как прежде.

Что почем?

Что касается стоимости жилья, то эксперты предсказывают небольшой рост цен, который будет поддерживаться текущим спросом, однако он вряд ли продлится долго. По мере насыщения спроса и повышения ипотечной ставки ажиотаж спадет, а новые покупатели могут отложить приобретение недвижимости до лучших времен.

А, поскольку уровень жизни в обозримом будущем вряд ли будет повышаться, то и цены на недвижимость расти не будут. Скорее всего, мы сможем наблюдать даже некоторое удешевление квартир на фоне снижения спроса и покупательной способности населения. Эксперты считают, что 2015 год будет достаточно сложным. Нефть продолжает дешеветь, а рубль – слабеть по отношению к мировым валютам, и падение еще не достигло своего дна. Вследствие этого предвидится значительная стагнация на рынке элитного жилья и бизнес-класса. Проседание в этих секторах может достигнуть едва ли не 50%. В то же время недвижимость комфорт- и эконом-класса будет продаваться почти теми же темпами, что и раньше. Но и в этом сегменте может произойти значительное расслоение. Ликвидные варианты с хорошим местоположением, особенно поблизости от станций метрополитена, будут продаваться по-прежнему успешно, может быть, с небольшой уценкой. А вот квартиры, имеющие серьезные недостатки, в том числе большую удаленность от метро, плохое экологическое окружение, солидный возраст, неудобную планировку и т. д., испытают значительное падение стоимости. Как долго оно будет длиться – зависит от глубины и продолжительности падения экономики.

На сегодняшний день цены в долларах выросли соответственно текущему курсу. Квартиры, номинированные в рублях, подорожали, напротив, незначительно. Как дальше будет развиваться ситуация на рынке вторичной недвижимости, зависит от разных факторов – курсов валют, экономической ситуации, ставок банковских кредитов. И продавцы, и стоимость жилья реагируют на текущую ситуацию с некоторым запозданием. Если экономическая ситуация не улучшится, через несколько месяцев цены на квартиры могут пойти вниз. Однако недвижимость всегда была и остается хорошим средством для вложения рублевых сбережений, и в этом качестве никогда не потеряет своей привлекательности.

Сказать сегодня, какие тренды будут определять ситуацию на рынке жилья в ближайшей перспективе, невозможно. Даже при сохранении текущей тенденции к девальвации и снижению стоимости нефти цены на квартиры могут двигаться разнонаправлено. Если будет иметь место индексация доходов населения, то в перспективе возможно и некоторое повышение стоимости жилья, а спрос будет оставаться на высоком уровне. Напротив, если индексации не будет и население потеряет в доходах из-за инфляции, то цены останутся на прежнем уровне, а то и пойдут вниз.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 440 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111