Услуги нотариуса при заключении договоров купли — продажи

Услуги нотариуса при заключении договоров купли — продажи. Нужны ли эти услуги

Более 10 лет законодательство, которое действует в России, предоставляет возможность выбора участникам рынка недвижимости: заключать сделку у нотариуса, или же без его вмешательства просто в письменной форме. Но может случиться так, что нас обяжут любые сделки по недвижимости заключать в присутствии нотариусов — такие поправки готовятся в Гражданском кодексе, и в Государственной думе они уже прошли первые чтения.

Услуги нотариуса

На наш взгляд в этом вопросе есть над чем поразмыслить, а за разъяснениями мы обратились к экспертам.

Те времена, когда при оформлении сделок с недвижимостью присутствие нотариуса должно было быть обязательным все прекрасно помнят — это продолжалось на протяжении «лихих» девяностых. Но при более детальном изучении этого вопроса оказалось, что своими корнями он уходит еще в советские времена.

В этот период рынок недвижимости существовал в достаточно усеченном виде: квартиры продавать было нельзя, а дома в деревнях или дачи разрешалось. И эти сделки можно было совершать только в присутствии нотариуса.

После того как в конце восьмидесятых — начале девяностых годов в России появился полноценный рынок недвижимости, власти перенесли на него правила, которые действовали ранее. Но постепенно ситуация начала изменяться. В середине девяностых внесли поправки в ряд статей Гражданского Кодекса. Затем в 1997 году приняли закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правда, в свое действие он вступил не сразу же, а с существенной отсрочкой — например, в Москве он начал действовать только c 1 января 2000. Эти все изменения окончательно упразднили то, что все сделки с недвижимостью необходимо оформлять нотариально.

Из послаблений законодатель сделал только два исключения: обязательным нотариальное оформление осталось для договоров с пожизненным содержанием и обеспечением и ренты, а также для ипотечных договоров.

В случае с получением ренты все понятно, потому что ренту обычно получают пожилые люди, которые могут стать жертвами мошенников. И в этом случае нотариусы выступают в качестве некой дополнительной гарантии.

А вот с ипотекой не совсем понятно. Потому что банки сложно назвать «контингентом, который социально незащищен», поэтому понять, почему ипотечные договора оказались в числе тех, которые нужно заключать у нотариуса достаточно сложно. К пониманию того, что это достаточно странно вероятно пришел и законодатель, потому что в начале 2005 года требования к обязательному нотариальному оформлению договора ипотеки, который содержался в ст. 339 ГК РФ и в статье 10 Закона об ипотеки были отменены. Но все — таки с небольшой оговоркой. Несмотря на то, что заверение ипотечного договора нотариально отменено, банки настаивают на этом оформлении в добровольно — принудительном порядке. А клиентам объясняют это просто — в противном случае на получение кредита они могут не рассчитывать. Поэтому получается, что ситуаций, в которых требуется оформление у нотариуса по факту две, а формально одна (пожизненное содержание и рента).

Естественно, что все процессы, которые мы описали выше, не нравились нотариусам — и они часто говорили о том, что новые законы не позволяют им принимать участие в сделках с недвижимостью. Но это не так. Участников сделки просто оградили от обязательного участия нотариуса в сделках, но им никто не запрещает при желании обращаться к нотариусу.

Но поняв, что при заключении сделки не нужно платить дополнительные деньги за заверение, люди начали заключать договора в простой письменной форме. И на данный момент заверение договора нотариально, это скорее исключение, чем норма.

Поскольку главное слово «дешевле» было нами уже произнесено, наши уважаемые читатели поняли из — за чего разгорелся спор. Но для того, что бы оценить масштабы проблемы давайте разберемся о каких же суммах идет речь.

ППФ (простая письменная форма) бесплатна. Желающих составить договор купли — продажи на рынке недвижимости очень много: это адвокаты, риелторы и даже нотариусы. Но обратим внимание на то, что в этом случае речь идет не об удостоверении договора, а только о его составлении и в данном случае своей печати нотариус не ставит. Эта услуга стоит пять тысяч рублей.

А если договор заверять нотариально, то в этом случае суммы будут немного другие. В 2010 году, когда только лишь появилась информация о том, что оформление договоров купли — продажи будет проходить нотариально, говорилось, что данная услуга будет составлять 1% от цены приобретаемого объекта недвижимости. А в условиях столицы это означает, сорок пять тысяч рублей при приобретении квартиры и двадцать пять тысяч рублей при приобретении комнаты.

Но эти цифры стоит немного уточнить. Тарифы четко пописаны в «Основах законодательства о нотариате». Если исключать лиц, которые состоят в родстве друг с другом (у них тариф льготный), картина выглядит следующим образом:

  • Если сумма договора составляет 1 миллион рублей — оплата услуг нотариуса 1% от суммы договора,
  • Если сумма договора составляет 10 миллионов рублей — оплата услуг нотариуса десять тысяч рублей, плюс 0,75% от суммы, которая превышает один миллион рублей,
  • Если сумма договора свыше десяти миллионов рублей — оплата услуг составляет 77 500 рублей, плюс 0,5% от суммы договора, которая превышает десять миллионов рублей.

Несложно рассчитать, что при продаже квартиры за восемь миллионов рублей услуги нотариуса составят шестьдесят две с половиной тысячи (десять тысяч плюс 0, 75% от оставшихся семи миллионов).

Но и это не все. Кроме немаленьких тарифов (которые регулируются государством), нотариусам нужно оплатить еще и техническую работу. А ее размеры произвольны. То есть «техработы», это очередная возможность для нотариусов поднять цены за свои услуги, причем эта возможность никем и никак не контролируется. И мы уверенны, если услуги нотариусов для участников рынка недвижимости вновь станут обязательными, в этом случае цена «техработ» существенно повысится.

Но что же нотариусы могут предложить участникам рынка недвижимости такого, что бы они решили воспользоваться их услугами? Ответ очевиден. Огромная надежность. Нотариусы уверяют, что удостоверенный ими документ юридически непогрешим. В странах Запада это утверждение могло бы быть верным, но не в нашей стране.

Кстати эксперты говорят о том, что нет ни единой причины, согласно которой сделку при участии нотариуса можно назвать оптимальной либо безопасной. А вот минусы от привлечения к сделке нотариуса можно назвать с легкостью: оплата предоставляемых им услуг, трата драгоценного времени, кроме этого бывают такие случаи, когда нотариусы, что бы заверить договор купли — продажи требуют такие документы, которые не нужны были при оформлении самого договора. По этой причине необходимо понимать, что те аргументы, которые приводят нотариусы о необходимости их участия в сделках, продиктованы одним желанием как можно больше заработать.

Также нотариусы обещают проверять участников сделки на дееспособность. Но не могут внятно сказать, каким образом они это будут осуществлять. Но некоторые из них говорят, что дееспособность будут определять путем проверки документов, которые удостоверяют личность, то есть никак. И в ситуации, если свою квартиру будет продавать человек больной шизофренией, у которого есть паспорт гражданина РФ, и обострением болезни страдающий всего лишь несколько раз за год, нотариус договор купли — продажи заверит. А через несколько месяцев данный гражданин явится в суд, и предъявит справку о своем состоянии из психоневрологического диспансера, и в этом случае сделка будет считаться недействительной.

А еще нотариусы уверяют, что помогут разобраться в том, подлинные или неподлинные документы принесли им участники сделки. Но ведь нотариусы это не эксперты — криминалисты, и поэтому понять поддельный паспорт перед ним лежит или нет, наверное, не сможет ни один нотариус.

Еще один аргумент нотариусов это то, что они проверяют, соответствует ли волеизъявление сторон содержанию сделки.
Весной 2012 года в прессе появились сообщения о том, что Государственная Дума в первом чтении приняла поправки к Гражданскому кодексу. Их суть сводится к тому, что бы сделать заключение сделок с недвижимостью обязательными у нотариуса. Правда в этих поправках говорится о том, что нотариусы регистрацию сделок в Росреестре, будут проводить самостоятельно. Кроме этого ответственность нотариусов существенно повысится. Естественно такое развитие событий не может не радовать нотариусов. Но вот у других участников рынка мнение несколько иное. Они считают, что обязательное участие нотариусов в сделках купле — продажи это бессмысленная мера, потому что людей обязывают платить за воздух, а участие нотариуса в сделке мало того, что не имеет никаких плюсов, так еще и не дает никаких дополнительных гарантий безопасности. А то, что данный закон продвигается в Думу, это просто следствие лоббирования нотариусами собственных интересов.

И небольшое резюме: желание нотариусов принимать участие в сделках вполне оправдано, все хотят заработать. Претензии можно предъявить только к методам. В цивилизованном мире это нормально оказывать качественные услуги, что бы потребитель сам оценивал свои преимущества после обращения к нотариусу. Результат деятельности нотариусов в этом направлении за 12 лет, был описан нами выше. И теперь они избрали иной путь лоббировать принятие закона, который обязывает потребителей к ним обращаться. Но это как минимум просто некрасиво.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 3906 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Комментарии к записи "Услуги нотариуса при заключении договоров купли — продажи"

Посмотреть последние комментарии
  1. Нотариальное удостоверение сделки будет означать проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение – сообщил Павел Крашенинников.»

    Но составление договора на совершение сделки, и даже «нотариальное удостоверение» – это есть «услуга». А у каждого гражданина должно быть право на выбор поставщика услуги, либо составить договор у нотариуса, либо самостоятельно.
    Закон о защите прав потребителей.

    Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
    2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

    Конституция РФ.

    Статья 2. Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства.
    Статья 8. п1.В Российской Федерации гарантируются единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности.

    Как понимать: «Нотариальное удостоверение сделки будет означать проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение»? Это и в настоящее время является функцией Росреестра, для этого данной службе отводится до 30 дней.

    Что может «удостоверить» нотариус в самом договоре? Термин «удостоверить договор» уже подразумевает факт перехода права собственности на имущество к другой стороне. Но и в старой и новой редакции ГК («Статья 81. Новой редакции ГК: Государственная регистрация прав на имущество. п2. Если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, переход права собственности возникает только после внесения соответствующей записи в ЕГРП, и договор считается «заключённым» с момента указанной регистрации.

    В таком случае за что гражданин будет платить нотариусу немалые деньги и ждать не известно сколько времени когда нотариус заберёт документы из Росреестра? А если стороны живут в разных городах? А если нотариус уйдёт в отпуск на неопределённое время? Заболеет или ещё что хуже? И сколько времени отдав деньги гражданин будет ждать своего «возникновения права собственности»? А если стороны самостоятельно желают отнести свой договор в Росреестр? На деле нотариусы не смогут выполнять эти действия, да и не их это функция. До 1998 года нотариус удостоверял договор и гражданин-собственник сам регистрировал договор в БТИ.
    Я могу понять что если «стороны по договору» потратили месяц на запись к нотариусу, полдня у нотариуса при составлении договора, подписали его, и при этом у второй стороны возникло право собственности, владения и распоряжения имуществом, но этого нет.

    Увеличение оплаты услуги у нотариуса повлечёт за собой массовое занижение стоимости недвижимого имущества в договоре. Условно говоря трёхкомнатную квартиру в г. Москве будут продавать за один рубль, остальные деньги будут передаваться за порогом кабинета нотариуса, где уже будут обманы во взаиморасчётах. И доказать притворность сделки будет трудно и это лишняя загруженность судов.

    Нотариусы под разными предлогами не будут носить документы в Росреестр, эта возможность и сейчас прописана в законе о гос.регистрации, но никто из нотариусов не носит документы на гос.регистрацию. (Один закроет контору, а другой на радостях будет шлёпать договора и стричь денюжки).

    Многие граждане не нуждаются в «проверке законности сделки», сделки между родственниками, близкими друзьями, знакомыми и т.д. (Отец построил дом в 1955 году на шести сотках, все документы в порядке, желает продать, подарить его при жизни сыну, внуку).

    А мошенники чаще всего совершают сделки именно в сговоре с нотариусами, паспортными столами и правоохранительными органами, с применением нотариально удостоверенных доверенностей по поддельны паспортам и т.д. и всегда найдут тысячу способов обмануть и нотариуса и суд.

    При этом мошенническое «нотариальное удостоверение сделки» практически невозможно будет оспорить в суде. С мошенниками обязаны бороться правоохранительные органы и суд.

    Я усматриваю здесь нотариальное лобби, у нынешнего поколения нотариусов подросли «детки и внуки», им дали юридическое образование и возникла необходимость их куда-то «пристроить». Естественно в нотариат. И поэтому нотариусы высказываются за расширение своих рядов. Так на сайте нотариальной палаты СПб приводится пример: на 320 нотариусов приходится сейчас 31 тыс. удостоверенных договоров, это 9 договоров в месяц на одного нотариуса, а будет по новому ГК девяносто девять в месяц. Естественно возникает необходимость расширения штатов.

    Таким образом включение нотариусов в процесс «оформления» сделок с недвижимостью является по сути «навязанная услуга», и влечёт за собой уход сделок в тень. Ни нотариусы, ни государство от таких «нововведений» не выиграют, — а граждане пострадают обязательно. («Хотели как лучше, — а получилось как всегда».В.Черномырдин.)

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111