Титульное страхование недвижимости

Случаи мошенничества на рынке недвижимости – все еще не редкость. Как уберечься от возможного обмана и не потерять средства, потраченные на покупку жилья у аферистов? Один из надежных способов защиты – заключение договора титульного страхования. Конечно, он не поможет получить квартиру, но может возместить денежные средства, «уплывшие» к обманщикам. На деньги, полученные в качестве страховки, можно купить другое жилье.

Титульное страхование недвижимости

Программы титульного страхования пока не пользуются популярностью у населения, но это шанс хоть немного обезопасить себя на случай, если вы  попали в ловушку мошенников. В этой статье мы рассмотрим, как работает договор титульного страхования и каковы условия его предоставления.

Титульное страхование – лекарство от мошенничества

Как сказано в Гражданском кодексе РФ, обезопасить свое имущество от всевозможных рисков (повреждения, гибели, недостачи) можно по договору имущественного страхования, который защитит ваш дом, квартиру или другую ценную собственность от пожара или наводнения. Но есть опасности и другого рода, против которых он бессилен. Ведь лишиться недвижимости можно и по решению суда, если он признает, что квартира приобретена с нарушением закона или в результате осуществления мошеннической схемы. Вот для таких случаев и существует титульное страхование или, как его еще называют, страхование утраты права собственности.

И даже если вы – добросовестный покупатель, честно заплативший за жилье, суд может встать не на вашу сторону, а на сторону владельца, если окажется, что квартиру продали без ведома собственника, или принудили его к продаже угрозами либо обманом. Таких схем несколько, но чаще всего мошенники орудуют под видом владельцев квартир или лиц, имеющих право на совершение сделки.

Например, арендаторы могут продать съемное жилье по фальшивой доверенности. При заключении договора аренды им становятся известны паспортные данные собственника. Несложно получить на руки от владельца и копии документов на квартиру. Остается подделать доверенность – и можно действовать от имени хозяина, который, вероятно, узнает об афере уже после того, как новые собственники переедут в приобретенную квартиру. В подобных случаях суд признает сделку незаконной, и честные, но неосторожные покупатели лишаются и денег, и квартиры. В похожей манере действуют и другие мошенники – втираются в доверие к владельцам недвижимости, узнают от них все необходимые сведения, а затем подделывают доверенность, либо убеждают собственников добровольно воспользоваться их услугами для продажи жилья.

Бывает, что владелец действительно намеревается продать квартиру, но, не имея возможности или желания заниматься этим самостоятельно, привлекает родственников либо знакомых, среди которых тоже нередко попадаются мошенники. Допустим, во время оформления документов на продажу квартиры доверитель умирает, но доверенные лица продолжают процедуру и доводят сделку дл конца. Наследники, узнав об этом, подают в суд, и продажа квартиры признается незаконной, а новый собственник теряет права на приобретенную квартиру.

А вот реальный случай из жизни. Одна из двух сестер продавала квартиру, принадлежащую другой, на что имела доверенность без права получения денег. Покупатель, не обратив на это внимания, уплатил ей сумму в полном объеме. Воспользовавшись моментом, дама скрылась вместе с деньгами. Владелица квартиры обратилась в суд, который и признал сделку недействительной. В результате покупатель остался и без денег, и без квартиры. Конечно, можно было бы подать встречный иск на мошенников, но доказать наличие сговора между сестрами вряд ли удалось бы. Да и вернуть деньги, полученные аферистами, — дело безнадежное. Первым делом они стремятся их потратить или спрятать.

Страховой случай по титульному страхованию может наступить в результате неправильной приватизации. Например, во время приватизации не были учтены интересы несовершеннолетнего лица или родственника, отбывающего наказание в тюрьме. Через несколько лет повзрослевший ребенок или вернувшийся из мест заключения родич могут потребовать восстановления своих прав на собственность. Подобные же истории часто случаются с пациентами психдиспансеров. Пока человек проходит курс лечения, родственники могут выписать его из квартиры и продать жилье без его ведома.

Страхование титула обязательно при совершении ипотечных сделок. Ведь квартира в этом случае, хоть и находится в собственности своих владельцев, является залоговым имуществом банка. И если вдруг сделка по ее приобретению будет признана недействительной, на этот случай банк хочет иметь уверенность, что выданные в виде кредита деньги вернутся к нему.

А в Новосибирске случилась такая история. Женщина, которая имела квартиру, но не имела денег на развитие бизнеса, обратилась в брокерскую компанию, где ей посоветовали оформить фиктивную ипотеку. Кредит, взятый в банке якобы на покупку квартиры, оформили на супругу одного из сотрудников брокерской компании. Так квартира оказалась в залоге банка. Женщина продолжала проживать на своей жилплощади и ежемесячно погашала кредит, выплачивая взносы под расписку новой владелице квартиры. Предполагалось, что за 5-6 лет фальшивая ипотека будет выплачена полностью, и стороны вернут статус кво. Однако вскоре фиктивная владелица квартиры нарушила договоренность — перестала брать деньги и выдавать расписки. Женщина поняла, что может в любой момент оказаться на улице, так как по документам ее квартира ей не принадлежала. Она немедленно обратилась в гражданский суд, где рассказала суть комбинации. Суд признал сделку недействительной, и жилплощадь выбыла из-под залога. Для банка наступил страховой случай и, если бы ипотечная сделка не была защищена договором титульного страхования, то банк потерял бы свои деньги.

Страховаться или нет – вот вопрос. А где ответ?

Как правило, банки обязывают клиентов страховаться от утраты права собственности при выдаче ипотечного кредита, и эти соглашения составляют львиную долю договоров титульного страхования. Но соглашения, составленные на добровольной основе, можно пересчитать по пальцам. Если при покупке квартиры не привлекаются кредитные средства, то покупатели начинают задумываться о титульном страховании только тогда, когда точно известно о существовании «подводных камней», угрожающих успеху сделки, например, как в случае покупки недавно унаследованной квартиры, когда круг возможных претендентов на жилплощадь могут пополнить обойденные родственники.

Перед составлением договора историю квартиры тщательно изучают юристы, которые могут отказать в его заключении, если посчитают, что риск слишком велик или невозможно проследить историю переходов права собственности от владельца к владельцу. Чем сложнее случай, тем выше будет тариф. Влияет на его размер и время, прошедшее с момента последней купли-продажи квартиры. Если квартира находилась в одних руках более 3-х лет, и в ее истории не было сомнительных сделок, тариф будет минимальным – 0,18-0,2% от суммы страховки.  

Зачастую покупатели обращаются в страховые компании, чтобы под предлогом заключения договора произвести проверку «чистоты» квартиры, а после того, как специалисты сделают заключение об отсутствии рисков, отказываются от страховки. Однако покупатели не всегда знают, что даже проверка юристов не может полностью изобличить вероятный обман, например, фальшивые подписи на документах, в том числе на доверенности. К тому же, если квартира перепродавалась много раз, невозможно проконтролировать все переходы права собственности. Специалист-андеррайтер проверит законность двух последних сделок, но подвох может крыться и в более ранних операциях.

Как видим, пока квартирные сделки будут сопряжены с рисками, титульное страхование не потеряет своей нужности. Ведь это почти единственный способ защитить себя на случай, если вы вдруг потеряется право собственности на купленную квартиру.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 333 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111