Советы жертвам квартирных мошенников и обманутым дольщикам: в каких случаях следует обращаться в суд и что делать, если разбирательство неизбежно

К сожалению для добросовестных продавцов и покупателей, рынок недвижимости предоставляет большие возможности разного рода мошенникам, которые любят ловить рыбку в мутной воде, пользуясь наивностью или невнимательностью граждан. Поэтому еще нередки случаи, когда покупатель обнаруживает, что его элементарно надули – продали жилье в аварийном состоянии или и вовсе долгострой, не имеющий шансов превратиться в комфортную квартиру как минимум еще несколько лет. Порой и владельцы квартир попадают в ситуации, когда принадлежащая им собственность продается без их ведома. Конечно, грамотные риелторы делают все для того, чтобы их клиенты не попали в ловушки, расставленные нечистоплотными дельцами. Однако никто не может быть абсолютно застрахован от таких неприятностей, поэтому мы решили выяснить, могут ли добросовестные граждане получить защиту в суде и вернуть свои деньги.

Судиться или не судиться?


Судебные процесы
Спорных моментов при совершении сделок с недвижимостью не счесть. Самые распространенные проблемы – затягивание сроков возведения объекта со стороны застройщика или сдача жилья с дефектами и недоделками. На вторичном рынке часты случаи продажи квартир в плохом состоянии или и того хуже – с «темной» историей. Но лишь некоторые из подобных моментов действительно могут служить веским поводом для обращения в суд.

Когда речь идет о ситуации на первичном рынке, то имеет смысл идти в суд в двух случаях – если застройщик или инвестор нарушили договор, заключенный с покупателем, и тогда, когда сделку совершило лицо, превысившее свои полномочия, проще говоря, не имевшее права подписи.

При этом нужно помнить, что сегодня только договор долевого участия (ДДУ), согласно ФЗ-214, является единственным серьезным документом, регулирующим отношения между покупателем и застройщиком. А все предварительные договоры – это только декларация о намерении подписать впоследствии полновесное соглашение – ДДУ или договор купли-продажи. Предварительный акт может стать предметом судебного разбирательства только в том случае, если застройщик или девелопер затягивают сроки подписания основного документа или вообще отказываются это сделать.

Что касается продажи жилья юридическими лицами, то этот вопрос относится к числу особо важных и рассматривается на общем собрании акционеров или учредителей. Полномочия заключения договора от имени организации имеет ограниченное число лиц и, если документ подписал человек, такого права не имеющий, сделка будет признана недействительной. Однако, больше всех страдают в этой ситуации как раз акционеры или учредители организации, которые из-за незаконной продажи квартиры могут остаться без прибыли. Покупатель же может рассчитывать на возмещение денежных средств, однако лишится жилья, приобретенного нелегальным способом. Взамен ему вернут сумму, которую он уплатил при заключении договора, и ни копейкой больше. Такие факторы, как рост квартирных цен или инфляция, в этой ситуации в расчет не принимаются. Например, если квартира была куплена на стадии котлована, то к моменту окончания строительства она станет в несколько раз дороже, но этот факт не будет играть никакой роли при определении суммы возврата. Чтобы не попасть в такую ситуацию, покупателю следует убедиться в том, что лицо, подписывающее договор, обладает необходимыми полномочиями. Они должны быть подтверждены доверенностью на право подписи и протоколом собрания акционеров (учредителей).

Нужно обращаться в суд и тогда, когда имеет место нарушение договора купли-продажи или долевого участия. В этом случае страдают прежде всего интересы покупателя, который может столкнуться со следующими неприятными моментами:

Компания нарушает сроки ввода жилья, замораживает строительные работы, задерживает передачу квартир. Если у покупателя с компанией заключен ДДУ, то вопрос можно попытаться урегулировать без обращения в суд, отправив уведомление об отказе от квартиры. Конечно, нет никакой уверенности, что недобросовестный застройщик поспешит вернуть деньги. Если так и случится, придется продолжать борьбу в судебных инстанциях.

  1. Застройщик занимается двойной продажей квартир, не выполняет обязательства по регистрации договора долевого участия в Росреестре, находит основания для отказа в государственной регистрации.
  2. Полученная квартира не соответствует потребительским характеристикам, указанным в договоре. Это может быть значительная разница в площади и высоте потолков, изменение количества комнат, балконов и лоджий, как в сторону уменьшения, так и наоборот. Если квартира предоставлена в доме иного класса, в другом подъезде или выходит не на ту сторону, это также может стать основанием для обращения в суд.
  3. Качество и потребительские характеристики помещения либо всего дома не соответствуют проектной документации, а также строительным нормам и правилам (СНиПам). Правда, для обращения в суд нужно, чтобы дефекты были достаточно существенными, к примеру, отсутствовали дверь или окно, имелись трещины в полу или стенах, была изменена планировка.
  4. В случае банкротства строительной компании покупатели имеют полное право отказаться от квартир. Такие заявления будут приобщаться Арбитражным судом к делу о банкротстве. При расторжении договора покупателю вернут не ту сумму, которую он уплатил, а пересчитают ее по рыночной стоимости готовой жилплощади.

На вторичном рынке жилья участники сделки также сталкиваются с проблемами, которые разрешаются только в суде. Иск следует подавать в случаях, если:

    — другая сторона существенно нарушает договор;

    — выявлены обстоятельства, которые делают выполнение договора невозможным, как, например, серьезные дефекты или факты мошенничества.

В суд обращаются как бывшие, так и новые владельцы жилплощади. Поводов для судебного разбирательства может быть очень много, и именно на вторичный рынок приходится основная масса исков. Чаще всего в суд приходят граждане, пострадавшие от обмана недобросовестных продавцов и покупателей. Самые безобидные случаи связаны с сокрытием продавцами недостатков технического состояния квартиры. Так, уже после оформления сделки покупатель может обнаружить, что у дома протекает крыша или в полу под ванной зияет дыра. Однако вряд ли подобного дефекта достаточно для расторжения договора, скорее всего это повод для того, чтобы потребовать от бывшего владельца возмещения затрат на ремонт. Действительно веской причиной могут стать только очень серьезные недостатки, такие, как падающая на голову крыша или обваливающиеся стены.

Зачастую в суд обращаются жертвы так называемых «кабальных сделок», то есть таких, которые были совершены под влиянием угроз, насилия, обмана или злонамеренного соглашения. Такие сделки совершаются зачастую от имени недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые не в состоянии отвечать за свои поступки и оценивать их последствия.

«Кабальные сделки» — палка о двух концах. От них часто страдают как добросовестные покупатели, которые приобретают квартиру, не подозревая обмана, так и собственники, без согласия которых мошенники могут продать их жилье. Продажа квартир по подложным документам или без одобрения всех собственников – достаточно распространенное явление на вторичном рынке. Изначально пострадавшей стороной при этом является бывший владелец, который может отстоять свою собственность, подав иск о признании сделки недействительной и изъятии квартиры у покупателя. Если суд удовлетворит это требование, проблемы появятся уже у нового владельца, который потеряет и квартиру, и деньги. Конечно, можно попытаться взыскать деньги с мошенников, но это, как мы понимаем, дело безнадежное.

Обращение в суд – вынужденная, но необходимая мера.

Судебная тяжба – это крайняя мера, и к тому же весьма дорогостоящая. К ней следует прибегать только тогда, когда исчерпаны все другие возможности найти взаимопонимание. К тому же некоторые случаи предусматривают обязательную попытку досудебного урегулирования конфликта, иначе суд просто не примет иск к рассмотрению. Так, если покупатель новостройки намерен расторгнуть ДДУ с застройщиком, то он должен вначале направить ему претензию с описанием требований возврата уплаченных денежных средств, возможных убытков, неустойки и т. д. Неплохо также указать срок выполнения претензии, ограничив его, скажем, семью днями. В противном случае у застройщика есть право рассматривать бумагу в течение 30 дней.

Если противная сторона не отреагировала на требования, можно отправляться в суд, присовокупив претензию к иску.
Если же квартира была приобретена не по ДДУ, нужно внимательно изучить ту часть договора, которая касается предъявления претензий за невыполнение обязательств. Если это возможно, то нужно попытаться решить спор, не обращаясь в суд. И только в случае, если вторая сторона отказывается реагировать на претензию, появляется необходимость в судебной тяжбе.

Поводом для начала разбирательства служит исковое заявление. К нему нужно приложить документы, относящиеся к квартирной сделке, которые помогут доказать правоту истца. Впрочем, если это не было сделано сразу, никогда не поздно приобщить их к делу позднее, в ходе процесса.

В исковом заявлении следует описать причины, побудившие гражданина обратиться в суд, с указанием обстоятельств, которые привели к нарушению его прав, а затем озвучить свои требования к ответчику. Здесь возможны варианты – расторжение договора или признание его недействительным (полностью или частично).

К исковому заявлению нужно приложить квитанцию об уплате госпошлины. Ее размер высчитывается исходя из оценки жилплощади в БТИ. Если оценка не производилась, то сумма пошлины составит 60 тысяч рублей. Кстати, истец может включить в иск требование о возмещении ее стоимости ответчиком после окончания судебного процесса.

Важно также определиться, куда следует подавать исковое заявление. Если истец собирается оспаривать права на жилье, то нужно обращаться в суд по месту нахождения квартиры. Если же его интересуют вопросы, касающиеся, предположим, устранения отдельных недостатков за счет ответчика, то следует обращаться в суд по месту жительства или регистрации продавца.

После того, как истец определится с выбором суда, заплатит государственную пошлину и составит исковое заявление в требуемой форме, может быть начато судебное производство. При необходимости назначается дата досудебного разбирательства. Истцу нужно быть готовым к тому, что процесс будет длительным. Когда речь идет о недвижимости, судебные разбирательства тянутся подолгу, порой по году, а то и того больше. Первое заседание наверняка не принесет результата, а будет скорее «ознакомительным». Если гражданин хочет выиграть процесс, ему нужно запасаться терпением и настраиваться на длительную борьбу.

Впрочем, у него есть выбор – заниматься делом самому или привлечь адвоката. В принципе, справиться с составлением искового заявления в состоянии любой мало-мальски грамотный человек. Информация об этом есть в Интернете и, если постараться, можно самостоятельно разобраться в вопросе. На информационных стендах в судах также имеются материалы по составлению исков, правилам и срокам их подачи, уплате госпошлины. Конечно, нет уверенности в том, что истец сможет вникнуть во все нюансы без помощи специалиста. Ведь адвокат опирается не только на профессиональные знания, но и на собственные практику и опыт, а это именно то, чего не хватает обычному гражданину.

Поэтому правильно было бы все же призвать на помощь юриста, желательно такого, которого могут порекомендовать ваши родственники или знакомые. Ведь и адвокаты – не ангелы, и известны случаи, когда, пользуясь неосведомленностью истца, профессионал намеренно затягивал дело, дабы получить с клиента как можно больше денег. Если все же удалось найти заслуживающего доверия юриста, на судебные заседания можно не являться вовсе, оставив ведение дела специалисту.

Конечно, за услуги адвоката приходится платить, и порой немало. Многое зависит от сложности и продолжительности процесса, квалификации юриста и даже категории жилья. Исходя из этих критериев, стоимость услуг может варьироваться от 30 тысяч до полумиллиона рублей. Специалисты рынка недвижимости говорят, что хороший адвокат обойдется в среднем в 100-200 тысяч рублей, если речь идет о судьбе двухкомнатной квартире в Москве, а процесс продлится не менее года.

Судебное разбирательство – мера вынужденная, но порой неизбежная. Оно отнимает много сил и времени, а также средств, если делом занимается профессиональный адвокат. В статье рассматриваются случаи, при которых обращение в суд – единственный выход из сложившейся ситуации.

 
Статья прочитана 547 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111