Самые важные вопросы аренды жилья

Самые важные вопросы аренды жилья — изучаем налоговые тонкости и выявляем мошенников

Аренда это наиболее прозрачный сегмент рынка недвижимости. Все цифры тут понятны, их произносят вслух, и здесь полностью отсутствует такое явление как скрытая комиссия. Но вот сказать о том, что в аренде все честно и чисто достаточно сложно.

В этой статье мы постараемся дать ответы на все интересующие наших читателей вопросы, при помощи профессионалов рынка недвижимости.

Например, хотят люди снять жилье в Москве. Многие знают о том, что на московском рынке аренды очень много обманов, агентства просят клиентов сначала оплатить, а затем подписывают договора на «информационное обслуживание». В связи с этим возникает вопрос — когда же платить агенту, как это должно быть освящено в договоре, и какой на сегодняшний день размер комиссионных агентству недвижимости.

О «информационных агентствах» написано немало, и поэтому повторяться мы не будем. Скажем лишь одно, деньги клиент отдает агенту только после того, как заселится в снятое им жилье. Платить за услугу необходимо по факту, то есть после выполнения риелтором его работы.

Вносить средства заранее ни в коем случае не нужно, потому что требования такого характера могут выдвигать лишь мошенники.

Относительно размеров оплаты — данный вопрос отдан на усмотрение сторон и законодательство его никаким образом не регулирует. Реалии нашего рынка таковы: 60 — 100% от арендной платы за один месяц. Максимальной будет ставка для самых дешевых объектов жилья, потому что их «разбирают» мгновенно. Если у квартиры есть какой — либо изъян, то комиссионные могут составлять и 50% от общей стоимости.

Естественно, арендаторов интересует вопрос, а почему комиссию агентствам выплачивают именно они, а не хозяева квартиры. Ответ на этот вопрос простой, потому что на московском рынке недвижимости, сдающейся в аренду, спрос значительно превышает предложения. А всегда платит тот человек, которому нужнее. И поэтому собственник жилья вознаграждение риэлтору платит очень редко, 100% комиссии агенту платит арендатор.

Может ли хозяин посещать свою квартиру, сданную в аренду?

Иногда арендаторы сталкиваются с такой ситуацией, что владелец квартиры, не предупреждая их о своем визите, приезжает посмотреть на жилье и мотивирует это тем, что беспокоится о его сохранности. Статус квартиры, сдаваемой в аренду довольно противоречив. С одной стороны арендодатель, конечно же, прав, поскольку квартира его, и он беспокоится о ее сохранности. А с другой стороны у арендаторов тоже есть право на то, что бы их не беспокоили и позволили нормально жить, при чем, это спокойствие они оплачивают.

Решение этого вопроса найдено уже давно — порядок и время посещения квартиры хозяином сторонами должно оговариваться заранее. И не просто оговариваться, а выносить эти пункты на бумагу, что бы в случае чего можно было об этом соглашении напомнить.

Обычно в договорах прописывается то, что собственник может посещать квартиру, предварительно договариваясь об этом с арендаторами, но не чаще, чем раз в месяц. А если брать во внимание еще и тот факт, что деньги, за арендуемое жилье передаются хозяину раз в месяц, то стороны могут эти два дела совмещать.

Что касается приездов хозяев квартиры без предупреждения, и по ночам, то это не просто некрасиво, это еще и незаконно. Арендатор может удалить хозяина квартиры даже при помощи полиции, правда, для этого его право на проживание на этой площади должно быть документально закреплено. Таким документом является договор аренды, подписанный обеими сторонами и оформленный документально.

Как не стать «агентом»?

Бывает и так, что хозяева квартиры составляют договор, с пунктом в котором говорится о том, арендатор берет на себя обязанности налогового объекта собственника и платить налоги он будет сам. Согласно таким договорам становится совершенно понятно, что хозяин не собирается платить налоги и в случае возникновения форс — мажорных ситуаций, вся ответственность ложится на арендатора. Результативность этого приема вызывает у экспертов большие сомнения. Потому что собственник не может свои обязанности по оплате налогов переложить на нанимателя. Это довольно трудно представить даже технически , потому что собственник обязан подавать налоговую декларацию о своих доходах. Если эту обязанность он перекладывает на нанимателя, становится неясным, что в этом случае он станет писать в декларации о доходах, поскольку дохода от сдачи квартиры в аренду арендатор не получает.

В налоговом кодексе нет оговорок, согласно которым налоговые агенты должны платить налоги на доходы физлиц за своих арендодателей. Поэтому включая подобный пункт в договор об аренде, арендодатель никакой ответственности за его невыполнение не несет

Хитрости с календарной датой заключения договора

Бывают случаи, когда хозяева просят уничтожить старый договор на аренду жилья, дата в котором, например, август 2011, и вместо него заключить новый дата заселения, в котором допусти, май 2012. Как и в предыдущем случае здесь вновь налоговый мотив. Потому что декларацию о доходах за прошедший год необходимо подавать до 30.04. следующего года. И если в договоре будет указан текущий год, собственник может сказать, что платить налоги он собирался, просто ждал, когда закончится налоговый период, а если документ будет датирован прошедшим годом, собственнику квартиры необходимо будет оправдываться, почему он не платил налоги.

Вопрос в другом, поверят ли работники налоговой службы таким словам и предпримут попытки доказать, что тот, кто снимает данную жилплощадь, живет в ней намного дольше, чем указано в договоре. Но, в любом случае, это проблемы арендодателя, к арендатором у налоговиков претензий не будет.

Можно сдавать в аренду комнату?

У людей, которые имеют комнату к коммунальной квартире, часто возникает вопрос, имеют ли они право ее сдавать, и имеют ли право соседи воспрепятствовать ее сдаче, мотивировав это тем, что жильцы будут им мешать?

У этого вопроса есть несколько ответов. Во — первых комнаты, как и квартиры, бывают как приватизированными, так и неприватизированными. Во втором случае такую комнату сдать практически невозможно. По закону это сделать можно лишь с согласия собственника — муниципалитета. И если неприватизированную квартиру можно сдавать, рассчитывая на то, что власти об этом не узнают, то с комнатой такого не получится, потому что соседи тут же нажалуются. А во — вторых понадобится согласие всех жителей из соседних комнат. И скорее всего они своего согласия не дадут, потому что не заинтересованы в увеличении количества проживающих в квартире людей.

Если же комната приватизирована, здесь мнения экспертов разделяются, некоторые говорят о том, что собственник может распоряжаться ею на свое усмотрение, а некоторые считают, что и в этом случае согласие соседей необходимо.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 462 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111