Налоговые вычеты: какие льготы положены налогоплательщикам при продаже и покупке недвижимости

Каждый российский резидент, как называют гражданина, проживающего на территории страны не менее 181 дня в году, обязан платить налоги с доходов, в каком бы виде он их ни получал, — будь то заработная плата или выигрыш в лотерею. НДФЛ – налог на доходы физических лиц – взимается также с участников квартирных сделок. Если вы купили жилплощадь или продали недвижимость, которая была в вашей собственности меньше 3-х лет, вам обязательно придется сделать взнос в государственную казну.

Налоговые вычеты

Однако Налоговый кодекс РФ предусмотрел для покупателей и продавцов домов, квартир и земельных участков налоговые вычеты, которые помогут уменьшить бремя платежей. В ближайшее время система вычетов обещает стать еще лояльнее к участкам сделок с недвижимостью, но уже сегодня в законодательство внесены изменения, предусматривающие целый ряд льгот, с которыми мы ознакомим вас в этой статье.

Правила получения и формирования размера налогового вычета

Положения налоговых или, как их еще называют, имущественных вычетов, содержатся в статье 220 Налогового кодекса  РФ «Имущественные налоговые вычеты». Суть их действия состоит в уменьшении налогооблагаемой базы, то есть суммы, с которой участник сделки должен уплатить налог в государственную казну.

Если речь идет о продавце, то базовой суммой для уплаты налога является его доход, полученный от продажи квадратных метров или соток. Однако в случае, когда собственность находилась во владении гражданина три года или более, НДФЛ с него не взимается. Если с момента приобретения недвижимости прошло менее указанного срока, продавец может воспользоваться налоговым вычетом.

Из налогооблагаемой базы (полученного от продажи дохода) могут быть вычтены суммы, которые владелец потратил на приобретение и ремонт недвижимости, а также на подготовку к сделке, в том числе на оплату услуг риелторской компании, оформление документов, поиск покупателя и т. д. Главное условие при этом – продавец должен подтвердить все эти действия предъявлением подлинных платежных документов (договоров, актов, квитанций и др.), подтверждающих реальность издержек. То, что останется после вычета затрат, и составит окончательную сумму, облагаемую налогом. Если же у продавца нет подтверждающих документов, то вычет составит 1 миллион рублей.

Например, если квартира была продана за 5 миллионов рублей, то сбор в пользу государства будет уплачен с суммы в 4 миллиона рублей. Налог с физических лиц составляет 13%. Умножив ставку НДФЛ на налогооблагаемую базу, получаем 520 тысяч рублей. Именно такую сумму получит казна с продажи квартиры. Если же стоимость недвижимости не превышает миллиона, то продавец полностью освобождается от уплаты налога. Именно поэтому среди продавцов так часты случаи сознательного занижения цены недвижимости именно до уровня одного миллиона рублей – и все ради того, чтобы избежать уплаты НДФЛ.

Нужно упомянуть, что продавец может получить налоговый вычет в размере миллиона только при продаже жилой недвижимости, то есть дома, дачи, земельного участка, комнаты или квартиры. За сарай, гараж или другое нежилое строение полагается не более 250 тысяч рублей компенсации. Если собственниками недвижимости являются несколько человек, то и доход от продажи, и налоговый вычет распределяются соответственно количеству долей или по договору, в котором оговорена стоимость каждой доли.

Если при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, применяется фиксированный налоговый вычет, то он распределяется в соответствии с размером доли каждого продавца. Например, если три человека делят между собой общую собственность в пропорции 50, 30 и 20 процентов, то налоговый вычет составит соответственно 500, 300 и 200 тысяч рублей, что в сумме и равняется 1 миллиону рублей.

В случае, если каждый из владельцев может подтвердить свои расходы оригиналами документов, расчет вычета производится на основании предоставленных бумаг. Возможны и смешанные варианты, когда одни собственники долей пользуются фиксированным вычетом, а другие могут уменьшить налогооблагаемую базу, предъявив доказательства материальных затрат.

Покупка недвижимости не ведет к формированию налогооблагаемой базы, ведь, покупая жилье или земельный участок, гражданин не приобретает, а тратит деньги. Однако покупатель имеет возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 2-х миллионов рублей или на всю стоимость покупки, если она составляет меньше этой цифры. Вычет распространяется на источники доходов гражданина, с которых он платит налог, будь то заработная плата, оказание услуг, подарки, прибыль от сдачи в аренду площадей и др. Максимальная сумма, на которую можно сократить НДФЛ при покупке недвижимости, составит 260 тысяч рублей, что равно 13% от 2 миллионов рублей.

Для тех граждан, чей годовой доход составляет менее 2 миллионов рублей (а такое случается довольно часто), законодательством предусмотрено продление действия льготы на следующие годы. Все то время, пока для покупателя будет действовать налоговый вычет, ему будут возвращать налог на доходы.   

Однако такую льготу можно получить только раз в жизни при покупке квартиры, комнаты, дома, доли в квартире, земельного участка под строительство жилья. Второй раз воспользоваться ею не удастся, даже если резидент будет еще неоднократно покупать недвижимость.

Вычет предусмотрен и для тех, кто не покупает, а строит собственное жилье. Если же покупатель берет кредит для улучшения своих жилищных условий, будь то покупка квартиры или строительство дома, то вычет можно получить на всю сумму процентов, выплаченных банку по ипотечному договору. Если заем носит целевой характер и предназначен исключительно для покупки или строительства недвижимости, размер вычета неограничен.

Приобретая имущество в долевую собственность, нужно помнить, что и вычет будет распределяться между владельцами пропорционально размеру их долей. Так, если два гражданина владеют жилплощадью в равных долях, то на каждого из них придется по 1 миллиону рублей налогового вычета, а не по два. Соответственно, и размер возвращенного налога будет уменьшен вдвое – до 130 тысяч рублей. При последующих покупках вычет будет уже недоступен для налогоплательщика. Как видим, полноценное использование льготы возможно только в том случае, когда покупатель является единственным собственником объекта.

Кто не получит вычет?

Система вычетов имеет некоторые нюансы, которые не помешает знать тем, кто планирует совершить покупку или продажу недвижимости. Существуют категории граждан, которые не могут воспользоваться этой льготой, в том числе:

  • лица, не являющиеся плательщиками НДФЛ, — неработающие или не трудоустроенные легально, предприниматели, освобожденные от уплаты налога и т. д.;
  • лица, проживающие менее 181 дня в году на территории РФ и вследствие этого не имеющие статуса налоговых резидентов. Наличие или отсутствие российского гражданства не играет при этом роли – постоянно проживающие в России иностранцы имеют право на налоговый вычет;
  • лица, которые улучшили жилищные условия за счет материнского капитала, бюджетных средств либо сумм, выделенных работодателем или другими лицами. При этом, если часть суммы составляют собственные средства покупателя, то на размер его доли можно будет получить налоговый вычет. Так, если стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей, из которых 2,5 миллиона – это накопления покупателя, а остальное – субсидия и материнский капитал, то есть возможность получить налоговый вычет в полном объеме. Если же из 5 миллионов рублей только 1 миллион уплачен покупателем из собственных средств, а остальная сумма состоит из материнского капитала и субсидии, то и вычет будет равен только 1 миллиону рублей.
  • лица, которые приобрели жилье у родственников.
    • Для получения имущественного вычета владельцу недвижимости необходимо предоставить свидетельство о собственности. Исключение делается для покупателей новостроек, которым достаточно предъявить акт передачи объекта в собственность. Однако вычет можно будет получить только после окончания строительства объекта, независимо от того, идет ли речь о многоквартирной высотке или частном доме. Покупатель земельного участка может рассчитывать на вычет только после того, как оформит в собственность уже имеющийся или построенный дом.   

      Как уже говорилось выше, для продавца имущества установлен срок владения недвижимостью – 3 года, который и определяет, будет ли владелец освобожден от уплаты НДФЛ или получит налоговый вычет. Этот срок не всегда совпадает с датой оформления свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость. Например, если вы получили квартиру в наследство, точкой отсчета владения станет дата смерти наследодателя, а в случае, если вы стали собственником на основании решения суда, то будете считаться владельцем с момента вступления судебного решения в законную силу.

      Помимо рассмотренных случаев, в законодательстве имеются и другие недоработки, а также целый ряд несправедливых положений. Например, если квартира оформлена на одного из родителей и несовершеннолетних детей в долевую собственность, налогоплательщик имеет право получить вычет на «детские» доли. Но в том случае, когда оба супруга имеют доли в квартире, правом вычета на доли детей родители воспользоваться не смогут.

      Специалисты указывают также на несправедливость практики разделения вычетов между владельцами долевой собственности, в результате чего граждане не могут осуществить свое право на эту льготу в полной мере. Это говорит о том, что Налоговый кодекс РФ нуждается в уточнениях и доработке. Для этого и был принят документ под названием «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов», где намечены контуры изменений, которые произойдут в ближайшие годы в политике налогообложения, в том числе и в сфере налоговых вычетов.

      Последние нововведения в сфере налоговых вычетов

      В своем нынешнем виде система налоговых вычетов существует уже довольно давно, однако в последние годы она пополнилась несколькими положительными нововведениями.

      Одно из них заключается в том, что, начиная с 2011 года, стало возможным воспользоваться налоговым вычетом на покупку земельного участка под строительство дома. Правда, сделать это можно не раньше, чем этот самый дом будет построен, однако это все же лучше, чем ничего.

      Второе нововведение гласит, что, если покупка оформлена на одного из супругов, не имеющего права на имущественный вычет (не получающего налогооблагаемых доходов), или находится в совместной собственности, то льготой может воспользоваться второй супруг, являющийся плательщиком НДФЛ. До 2011 года такой возможности не было, и налоговые органы отказывали в получении вычета семьям, где право собственности на недвижимость было оформлено на неработающего супруга.

      В 2012 году работающие пенсионеры получили возможность воспользоваться вычетом «задним числом». Выглядит это так: если пенсионер на момент покупки недвижимости не имел налогооблагаемых доходов и не получил право на вычет, но в течение трех последних лет является налогоплательщиком, то имеет возможность вернуть налоги за этот период.

      Конечно, законодательство в сфере имущественных вычетов еще далеко от совершенства, но будем надеяться, что в ближайшие годы в нем появятся новшества, которые сделают систему вычетов более доступной и справедливой.

Метки текущей записи:

,
 
Статья прочитана 1835 раз(a).
 

Еще из этой рубрики:

 

Дочитали статью до конца? Пожалуйста, примите участие в обсуждении, выскажите свою точку зрения

* Текст комментария
* Обязательные для заполнения поля

Последние Твитты

Loading

Архивы

Наши партнеры

Читать нас

Связаться с нами

Наши контакты

Тел.      8-905-544-87-22

Skype   aleksei52535

ICQ       525-111